| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
|---|
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลัง 1 เมษายน 2562 ต้องเข้า ICU หรือยัง ?
หัวข้อชวนคุยวันนี้เป็นหนังชีวิตเรื่องราว ว่าด้วยมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติค่ะ
มาตรการ LTV-loan to value แปลภาษานักการเงินเข้าใจยาก สรุปห้วนๆ ว่าเป็นมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์บ้าน-คอนโดมิเนียม
คนที่จะถูกบังคับเงินดาวน์แพงขึ้น จำกัดวงเฉพาะคนที่ขอเงินกู้หรือขอสินเชื่อจากธนาคาร
แปลว่าถ้าไม่อยากสุงสิงกับ LTV ก็ต้องซื้อบ้านเงินสด ซื้อคอนโดเงินสด โชว์รวยซะให้รู้แล้วรู้รอด
แต่ในโลกแห่งความเป็นจริง ที่อยู่อาศัยตลาดแมส เอาเป็นว่าราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทก็แล้วกัน ใช้บริการเงินกู้ทั้งนั้น สัก 90-95% ได้มั้ง
แปลว่าไม่รอด
ทุกคนโดนกวาดต้อนเข้ามาอยู่ในกรงขังของมาตรการ LTV
เล่าประวัติ LTV ให้ฟังนิดนุง ครั้งแรกๆ ที่มีบังคับใช้น่าจะเป็นหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540 ธุรกิจอสังหาฯ โดนตราหน้าว่าเป็นตัวการปั่นฟองสบู่เศรษฐกิจ
แบงก์ชาติ ณ ขณะนั้นก็เลยบังคับ LTV เป็น 2-3 ขยัก
ซึ่งคำว่า LTV-loan to value จริงๆ มีความหมายว่า แบงก์ชาติกำหนดเพดานการให้สินเชื่อ โดยคำนวณสัดส่วนจะให้กี่เปอร์เซ็นต์มาจากราคาหลักประกัน
เช่น นำบ้านมาตึ๊ง นำคอนโดมาตึ๊ง ราคาหรือมูลค่าคิดเป็น 100% จากนั้น สัดส่วนการปล่อยกู้หรือการปล่อยสินเชื่อค่อยมากำหนดเพดานว่าให้สูงสุดเท่าไหร่
เนื่องจากเขาคาดโทษมาแล้วว่าเป็นเพราะมีการปล่อยกู้ 100% มั่ง 110-120% มั่ง ทำให้สินเชื่อเฟ้อ คนจับเสือมือเปล่ากันเยอะเพราะตัวเองไม่ต้องควักตังค์ เวลาจะทิ้งก็เลยง๊าย ง่าย
แบงก์ชาติในอดีตก็เลยบังคับให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องลงขันด้วย วิธีการลงขันก็คือต้องมีเงินดาวน์นั่นเอง
โดย LTV ภาคแรกที่ทำ 2-3 ขยัก แบ่งเป็น 1.การซื้อบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) ต้องมีเงินดาวน์ 5% หรือปล่อยกู้ 95%
2.การซื้อคอนโด ต้องมีเงินดาวน์ 10% (แสดงว่าแบงก์ชาติได้กลิ่นตุตุว่ามีการซื้อลงทุน ก็เลยให้ดาวน์เยอะกว่า) หรือมีเพดานปล่อยกู้ 90%
3.ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป โน่นเลย เจอ LTV หรือบังคับวางเงินดาวน์ 20% ปล่อยกู้เพดานสูงสุดได้แค่ 80%
กลับมาอยู่กับปีปัจจุบัน แบงก์ชาติบอกว่าผีฟองสบู่อสังหาฯ ตามมาหลอนอีกแล้ว ก็เลยงัดมาตรการบังคับเงินดาวน์ออกมาใช้
คราวนี้มี 3 ขยักเหมือนเดิม แต่สาระสำคัญไม่เหมือนเดิม
กล่าวคือ 1.บังคับเพิ่มเงินดาวน์ จากเดิมบ้าน 5% คอนโด 10% ของใหม่บังคับเท่ากัน ต้องดาวน์ 20% บนเงื่อนไขขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป
จริงๆ แล้ว มาตรการ LTV ใช้บังคับดาวน์แพงๆ สำหรับการขอสินเชื่อพร้อมกันเกิน 1 สัญญา แต่เวลาพูดเราพูดจนติดปากว่าเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 อ่ะค่ะ
2.เงินดาวน์จะเพิ่มเป็น 30% ทันทีถ้าเป็นการขอสินเชื่อสัญญาที่ 3 หลังจากนั้น สินเชื่อสัญญาที่ 3 เป็นต้นไปต้องดาวน์ 30% ทุกราคา
เขามี option เสริมให้ด้วยค่ะว่า จะนับยังไงล่ะ การขอเงินกู้เกิน 1 หลัง แบบไหนมีเงินดาวน์ต่ำ แบบไหนเงินดาวน์สูง
แบงก์ชาติก็เลยออกออปชั่นเสริมว่า ถ้ามีสินเชื่อก้อนแรก และกำลังผ่อนอยู่ ในเกณฑ์ 3 ปีเป็นตัววัด
ถ้าผ่อนไม่ถึง 3 ปีแล้วริจะซื้อใหม่ ตีขลุมว่าเป็นการซื้อเก็งกำไร บังคับเงินดาวน์แพง 20% ขึ้นไป
แต่ถ้าผ่อนสินเชื่อก้อนแรกเกิน 3 ปี ถือว่าเป็นเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่ออยู่จริง (หลอกง่ายเหมือนกันแฮะ อันนี้คิดในใจค่ะ) อนุโลมให้มีเงินดาวน์เท่าเดิมคือ บ้าน 5% คอนโด 10%
และถ้าดูจากตรงนี้ เศรษฐีที่ซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้าน แทบไม่ระคายผิว เพราะโดนบังคับเงินดาวน์เริ่มต้น 20% ตั้งแต่ 20 กว่าปีที่แล้ว
คนซื้อบ้านที่จะตายหยังเขียดก็เลยจำกัดวงเหลือแค่กลุ่มราคาต่ำ 10 ล้าน เพราะถือว่าถูกบังคับเงินดาวน์แพงขึ้น
ยกตัวอย่าง เดิมซื้อบ้านราคา 5 ล้าน ดาวน์ 5% เท่ากับ 2.5 แสน ของใหม่ถ้าดาวน์ 20% เท่ากับต้องดาวน์ 1 ล้าน 555
ขยักที่ 3 มันส์ที่สุด เพราะแบงก์ชาติคิดได้รอบคอบมาก ก็เลยห้ามการปล่อยสินเชื่อ Top Up หมายถึงสินเชื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งหรือต่อเติมบ้าน
แบบว่า แบงก์ชาติดักหน้าดักหลัง ของเดิมสุมหัวกันคิดดีนัก ปล่อยกู้ 80-90% ซื้อบ้าน ที่เหลือ 10-20% แกล้งปล่อยกู้อเนกประสงค์แต่จริงๆ เอามาเป็นเงินดาวน์ ลูกค้าไม่มีเงินออม ไม่ต้องควักกระเป๋า
แบงก์ชาติห้ามปล่อยสินเชื่อ Top Up พวกเฟอร์ฯ ต่อเติม-ตกแต่ง เพราะผิดวินัยการเงิน
แต่โค-ตะ-ระ แปลก แบงก์ชาติไม่ห้ามปล่อยสินเชื่อ Top Up ถ้าซื้อประกันของบริษัทลูกในเครือธนาคารเดียวกัน วงเงินก็อีกหลายแสน
อันนี้ไม่ผิดวินัยการเงิน (ฮา)
ที่โหด มันส์ ฮาชนะเลิศใน 3 โลกก็คือ แบงก์ชาติกลัวไม่สะเด็ดน้ำ บอกว่า “การกู้ร่วม” ก็ต้องจับมาขังในกรง LTV ด้วย
กล่าวคือ ผู้กู้หลักเครดิตไม่พอ ไปยืมชื่อยืมเครดิตพ่อแม่-พี่น้อง-ผัวเมียมาเป็นผู้กู้ร่วม ตัวเองเป็นคนผ่อนอยู่คนเดียว
เกิดอะไรขึ้น คนซื้อบ้านอยู่อาศัยจริงถึงคราว ซ-ว-ย แบบไม่ทันตั้งตัว หามเข้าโรงหมอคุณหมอก็ไม่รับเย็บแผล เพราะอาการหนักน่าเป็นห่วง
จุดโฟกัสอยู่ที่คนกู้ร่วม ถ้าต้องการซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตัวเองขึ้นมา และสินเชื่อผ่อนไม่เกิน 3 ปี แบงก์ชาติให้นับเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือสัญญาเงินกู้ก้อนที่ 2
แทนที่จะดาวน์ 5% กลายเป็นถูกบังคับเงินดาวน์ 20%
ถ้ายังมองไม่เห็นความโกลาหล เพิ่มข้อมูลให้อีกนิดว่าพฤติกรรมการขอสินเชื่อสินค้าแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ กลุ่มราคาต่ำ 5 ล้าน มีดีเวลอปเปอร์บอกตรงกันหลายเจ้าว่ามีสัดส่วนกู้ร่วม 70%
แปลว่าพฤติกรรมคนซื้อบ้านแนวราบส่วนใหญ่ ลูกค้าเรียลดีมานด์นี่แหละ แต่กู้ร่วมกับคนอื่นไปแล้ว ถูกยืมเครดิตไปแขวนกับชื่อคนอื่นไปแล้ว เศร้าจิงซิ
ตัดฉากกลับมาเดดไลน์การบังคับจริงสำหรับมาตรการ LTV ทั่นบังคับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562
ในกรุงเทพและปริมณฑล “พี่ต๊ะ-วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมบ้านจัดสรรต้องตากหน้าออกมาอ้อนวอนให้แบงก์ชาติผ่อนผันการกู้ร่วม เพราะไปทุบไปถองคนซื้อบ้านตัวจริง
คำว่าคนซื้อบ้านตัวจริง ต้องทำความเข้าใจเพิ่มอีกนิดๆ หน่อยๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์เขาหมายถึงลูกค้าที่ซื้อแล้ว มีการรับโอน และอยู่อาศัยจริง
ไม่ใช่ซื้อเพื่อหวังเก็งกำไร ซึ่งมีโอกาสทิ้งดาวน์สูง เพราะไม่ต้องการรับโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นภาระติดมือ น่าจะเทกันตรงๆ ก็คือกลุ่มซื้อคอนโดนั่นแหละ นักเก็งกำไรเดินเพ่นพ่านเต็มเมือง
แปลกแต่จริง เสียงบ่นตรงกันเป๊ะกับนักธุรกิจอสังหาฯ ในต่างจังหวัดทั่วฟ้าเมืองไทย ทุกคนพูดเสียงเดียวกันว่าเป็นห่วงอย่างเดียวเรื่องรัฐบาลไม่มีเสถียรภาพเพราะมี 19-20 พรรคร่วมรัฐบาล เอ๊ะ ไม่ช่าย
ต่างจังหวัดเป็นห่วงอาการร่อแร่ของยอดขายโครงการใหม่ สินเชื่อโดนแป้กร่วงผล็อยๆ ยอดลูกเยี่ยมวิสิตไซต์หรือลูกค้าวอล์กอิน หายวับไปครึ่งหนึ่งหรือ 50%
ซึ่งกิมมิกธุรกิจจัดสรร โอกาสขายได้มีสูงมากที่สุดในโลกถ้าลูกค้าเดินวอล์กอินเข้าโครงการ เห็นของ เห็นบรรยากาศสวยๆ หรูๆ เรื่องราคากลายเป็นเรื่องรองลงมา
แต่ตอนนี้ มาตรการ LTV ทำเอาคนซื้อบ้านขวัญกระเจิงกันหมดแล้ว ต่างจังหวัดทั้งโคราช ขอนแก่น ระยอง เชียงใหม่ ฯลฯ พูดแบบมีน้ำโหเล็กๆ ว่า เนี่ย 2 เดือนมาเนี้ย (เมษายน-พฤษภาคม 2562) ลูกค้าหายไปไหนหมด
ไหนลองมาฟังเสียงแบงก์ชาติดูซิ ทั่นบอกว่าเพิ่งออกมาตรการออกมา ขอดูผลกระทบสักแป๊บนึง รอให้จบไตรมาส 2 (ถึงสิ้นเดือนมิถุนายน) ก่อนได้ป่ะ จะปรับ-ไม่ปรับ ปรับเล็ก-ปรับใหญ่ค่อยมาว่ากัน
ส่วนบ้านแนวราบ ลูกค้าเรียลดีมานด์ คนกู้ร่วม จะหามเข้า ICU (หอผู้ป่วยวิกฤต) หรือยัง
สงสัยจะถามไม่ตรงคำตอบ เพราะแบงก์ชาติไม่เห็นพูดถึงเรื่องนี้ (ฮา)
