| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
|---|
ใครเพิ่งซื้อหมู่บ้านจัดสรร ยกมือขึ้น
เรื่องบ้งเรื่องบ้าน ถือเป็นสินค้าชิ้นใหญ่มหึมา เป็นของที่มีราคาแพง บางคนชีวิตทั้งชีวิตซื้อได้แค่หลังเดียว
กะอีแค่จะเลือกซื้อบ้านหลังเดียวนี่แหละ คิดแล้วคิดอีกจนหัวแตก ไม่ใช่ว่าจะซื้อได้ง่ายๆ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่โครงการจัดสรร แต่ปัญหาอยู่ที่กำลังทรัพย์ของคนซื้อมากกว่า
อุ๊ย พูดเรื่องนี้แล้วนึกขึ้นมาได้อีกเรื่อง ขออนุญาตเจ้าของเรื่องเอามาเล่าลับหลัง ถ้าอ่านเจออย่าโกรธกันน้า (ฮา)
เขาบอกว่าในภาพรวม แต่ละปีคนซื้อบ้านในโครงการจัดสรรมี 1 ใน 3 แต่คนที่สร้างบ้านบนที่ดินตัวเองมี 2 ใน 3
ประเด็นมีอยู่ว่าเพื่อนคนหนึ่ง เป็นเพื่อนของเพื่อนของเพื่อนอีกที ธรรมะจัดสรรให้มานั่งล้อมวงคุยกันบนโต๊ะอาหาร นางมีที่ดิน 5 ไร่ บนเขาใหญ่
กำลังจะปลูกบ้านหลังงามสำหรับไปใช้ชีวิตวัยเกษียณ เป็นธุระกตัญญูเพราะตัวเองเป็นคนจ่ายเงิน น้องสาวเป็นคนจัดการเรื่องแบบ และคุณแม่เป็นผู้ตัดสินใจว่าจะเอา-ไม่เอาฟังก์ชั่นไหน
คนเป็นแม่ ผ่านน้ำร้อนมาเยอะ ฟันธงว่าบ้านเขาใหญ่บนที่ดิน 5 ไร่ ต้องไม่มีระเบียง กลัวขโมยปีนขึ้นบ้าน จบข่าวเลย จินตนาการบ้านรีสอร์ตถูกเฉือนแบบออกไปแล้วส่วนหนึ่ง
ที่เหลือก็โน่น-นี่ตามเรื่อง แต่เท่าที่เห็นเหมือนบ้านเดี่ยวสองชั้นในกรุงเทพฯ แต่ยกไปสร้างบนทำเลที่เขาโฆษณากันทั่วบ้านทั่วเมืองว่ามีโอโซนอันดับ 7 ของโลก
หน้าตาก็บ้านโบกปูนหนาๆ เป็นบ้านสองชั้น แสดงว่าโครงสร้างการตอกเข็มต้องทำรองรับบ้านสองชั้น
ประเด็นอยู่ที่ไลฟ์สไตล์ต้องการอยู่บ้านชั้นเดียว แต่คิดเผื่อลูกหลานเวลามาเยี่ยมจะไม่มีที่นอน ก็เลยสร้างห้องนอนบนชั้นสอง
หน้าตาบ้าน (อีกที) ชั้นล่างทำพื้นที่ 100% แต่ชั้นสองเหลือแค่ 1 ใน 3 หรือ 1 ใน 4 …เห็นแล้วแอบเสียดาย อุตส่าห์ตอกเข็มสองชั้นทั้งที แต่สร้างพื้นที่ใช้สอยชั้นบนจิ๊ดเดียวเอง กลายเป็นแบบบ้านอวดรวยโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ซะงั้น
โดดเด่นอีกเรื่องคือหลังคา เรื่องแบบบ้านต้องขอยืนยันว่าเป็นรสนิยมส่วนบุคคล สร้างบ้านตัวเองย่อมไม่ได้ไปหนักหัวใคร (ฮา) แค่อดนึกในใจไม่ได้ว่าถ้าเป็นบ้านเรา หน้าตาต้องคนละอย่างแน่ๆ เลย
หลังคาบ้านเดี่ยวสองชั้น ปกติมีหลังคาเดียว แต่ที่เห็นแว้บ แว้บ เหมือนมีสามหลังคา หมายความว่าหลังคาสูงที่สุดอยู่บนชั้นสอง และมีหลังคาเล่นระดับอีกสองมุมของบ้าน
อันนี้ นึกเร็วๆ ในก่อสร้าง การซื้อวัสดุเหมือนกับทำสามหลังคาในบ้านหลังเดียว สมมุติถ้าทำหลังคาเดียวอาจ 100 บาท
แต่ถ้ามีสามหลังคาแบบนี้คงไม่ได้เบิ้ลเป็น 300 บาท พวกกระเบื้อง เหล็ก โครงเคร่าต้องเปลืองกว่าเดิมแน่นอน ราคาต้องอาจจะ 150-200 บาท
ถามไปถามมา ได้ความว่าไม่อยากจุกจิกเรื่องขออนุญาตก่อสร้าง ก็เลยขอแรงคนในออฟฟิศส่วนราชการทำให้ ก็เลยได้แบบเนียะ (เดาในทางลบว่าไปยืมแบบบ้านเศรษฐีภูธรคนไหนมาให้รึป่าวฟะ)
ชวนคุยเรื่อยเปื่อยเพราะมีข้อแนะนำว่าการซื้อบ้านหรือสร้างบ้านสักหลัง จะให้ดีที่สุดควรปรึกษาผู้รู้ที่รู้จริงๆ ในสิ่งที่ทำ น่าจะมีตัวเลือกได้มากกว่า
เช่น เรื่องแบบบ้านก็ควรปรึกษาสถาปนิก แต่เท่าที่ดูเข้าใจว่าคงไปปรึกษาวิศวกร ฟาซาด (แบบบ้าน) ก็เลยไม่มีกลิ่นอายความเป็นบ้านสไตล์รีสอร์ตสักกะนิด
วิวภูเขา 360 องศา แต่ก่ออิฐฉาบปูนฝาบ้านทั้งสี่ทิศ
เอ๊ะ เขียนไปเขียนมาเราอิจฉาเขานี่หว่า สร้างบ้านอย่างเดียว 5-6 ล้าน บนที่ดิน 5 ไร่ แถมอยู่บนเขาใหญ่อีกต่างหาก
กลับมาเข้าเรื่องกันค่ะ คนที่เพิ่งซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร ได้กลิ่นตุตุ มาว่าเริ่มมีแฟชั่นของผู้ประกอบการหน้าใหม่ ทำบ้านขาย ทำพื้นที่ส่วนกลาง พอถึงเวลาขายหมดไม่ได้ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้
เอ๊ะ แปลว่าอะไร
อธิบายแบบเร็วๆ หมู่บ้านจัดสรรยุคปัจจุบัน ถ้าทำเป็นธุรกิจ หมายความว่าทำเยอะๆ ต้องไปขอใบอนุญาตจัดสรร ซึ่งกฎหมายจะบังคับว่าต้องทำถนนกี่เส้น กว้างยาวเท่าไหร่ สวนสีเขียวต้องมีกี่เปอร์เซ็นต์ ฯลฯ
การลงทุนพื้นที่ส่วนกลางสวยๆ ทุกบาททุกสตางค์ บริษัทไม่ได้ให้ฟรีๆ แต่นำไปบวกรวมในค่าบ้านทุกหลัง เช่น หมู่บ้านบักหักน้อย ทำส่วนกลางเริ่ดเชียว ลงทุนไป 30 ล้าน
วิธีการเขานำค่าลงทุน 30 ล้านไปหารเฉลี่ยในบ้านทุกแปลง ราคาบ้านอาจจะหลังละ 3.7 ล้าน พอบวกค่าลงทุนพื้นที่ส่วนกลางด้วยกลายเป็นหลังละ 4-4.5 ล้าน เป็นต้น
ในทางกฎหมาย พื้นที่ส่วนกลางจึงเป็น “กรรมสิทธิ์ร่วม” ของลูกบ้านทุกคน
ในทางกฎหมายจึงบังคับว่า เมื่อหมู่บ้านจัดสรร สร้าง-ขาย-โอน จนถึงระดับหนึ่ง ต้องจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมา เพื่อทำหน้าที่ “รับโอนพื้นที่ส่วนกลาง” ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคล
พูดง่ายๆ นิติบุคคลเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในนามลูกบ้านทุกหลังในโครงการ
แต่ถ้าจนแล้วจนรอด ซื้อบ้านใหม่อยู่ และอยู่มาตั้ง 3 ปี 5 ปี ก็ยังไม่มีการตังนิติบุคคลสักที
ประเด็นแรกสุดเลย แสดงว่ากรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางยังอยู่ในมือบริษัท ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วม
ถัดมา ถ้ายังไม่ตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ก็ไม่น่าจะมีกฎหมายใดมาบังคับให้จ่ายค่าส่วนกลาง อ๊าว แบบนี้ลูกบ้านหัวหมอก็สบายไปเลยสิ
คิดแบบอีแอบ ถ้าบังคับฉันจ่ายค่าส่วนกลางไม่ได้ ฉันก็ไม่จ่าย แล้วถ้าไม่มีเงินมาบำรุงรักษา พื้นที่ส่วนกลางก็เละเทะอีก
ในทางกลับกัน นักพัฒนาที่ดินตัวพ่อ เท่าที่คุยมา 2 บริษัทคือพฤกษา เรียลเอสเตท กับออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ทำโครงการเขาอยากให้รีบๆ จบใน 2-3 ปี ขายหมด รีบโอนรีบตั้งนิติบุคคล ความรับผิดชอบจะได้จำกัดแค่สิทธิตามกฎหมาย
ที่เหลือลูกบ้านต้องดูแลกันเอง ตัวบริษัทก็ไปเปิดหน้างานใหม่ ขายโครงการใหม่ไปเรื่อยๆ เป็นวัฏจักร
สวนทางกับวิธีคิดของนักอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ เปิดโครงการขึ้นมา ขายดีมั่งไม่ดีมั่ง พอนั่งตบยุงในสำนักงานขายมากๆ เข้าก็เลยคิดฟุ้งหาช่องทำรายได้
ไม่รู้ไปปรึกษาใครมาอีท่าไหน โจทย์ธุรกิจออกมาว่าจะบริหารส่วนกลางเอง โดยไม่ตั้งนิติบุคคล และเก็บค่าส่วนกลางกับลูกบ้านแบบเนียนๆ
มีคนบอกว่าถ้าทำแบบนี้ ยังมีระเบิดเวลาลูกใหญ่รออยู่ในอนาคต เพราะพื้นที่ส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร ตัวที่ดูดทรัพย์มหาศาลในการซ่อมบำรุงคือถนน ทรุด-ร้าว-แตก-กะเทาะ โห๋ย หนังชีวิตเรื่องยาว เงินท้องพระคลังของหมู่บ้านแทบจะเกลี้ยงถังกันเลยทีเดียว
ข้อแนะนำสำหรับทุกผู้ที่ซื้อหมู่บ้านจัดสรร อย่าลืมตั้งนิติบุคคลขึ้นมารับโอนพื้
