ครึ่งปีแรกจบไปแล้ว อัพเดตข้อมูล “ไผเป็นไผ” กันดีกว่า
ดาต้าเบสหรือข้อมูลดิบที่ได้มา แหม๋ ไม่อยากจะเซดเลยว่าลึกลับละเอียดยิบ แถมเจ้าของคงจะหวงอีกต่างหาก ดังนั้น ถือซะว่าเป็นดาต้าเบสที่มีกุมารทองเสกมาให้ก็แล้วกัน เนาะ
ความจริง เป็นธรรมเนียมของคนทำธุรกิจ ต้องประกาศผลงานทุกไตรมาส และรวบยอดเป็นครึ่งปีแรก-ครึ่งปีหลัง
บังเอิญว่าปีนี้สถานการณ์ไม่ปกติ โดนปัจจัยลบกระหน่ำทั้งนอกประเทศมีเทรดวอร์ สงครามการค้าที่คนดื้อกับคนโลภทะเลาะกัน ในประเทศมาเจอมาตรการ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์แพงๆ ในการขอ
สินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม
เพราะฉะนั้น ครึ่งปีแรก ก็เลยดูเหมือนจะเฉาไปทั้งวงการ เฉาขนาดที่ “เสี่ยนิด-เศรษฐา ทวีสิน” ซุปเปอร์บอสค่ายแสนสิริ ต้องออกมาสะกิดเบาๆ ว่าเศรษฐกิจไม่ดีจริงๆ และทุกคนก็รู้ (คงอยากบอกว่าอย่าไปฝืนแรงโน้มถ่วงจนมัวไปเน้นแต่การสร้างภาพ เอ๊ะ ออกนอกเรื่องอีกแล้ว)
เรามาโฟกัสกันที่ตลาดทาวน์เฮาส์กันเถอะ ครึ่งปีแรก 2561 มูลค่าตลาดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเกือบ 4.3 หมื่นล้าน เทียบกับครึ่งปีแรก 2562 เหลือ 4.1 หมื่นล้าน ถือว่าหายไปจิ๊บๆ เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม
ยี่ห้อ 4 อันดับแรกขายเกิน 1 พันล้าน ใหญ่สุดก็พฤกษา เรียลเอสเตท รองลงมามีเอพี (ไทยแลนด์) โกลเด้นแลนด์ และควอลิตี้เฮ้าส์
ปีนี้มีไฮไลต์ตรงที่สินค้าทาวน์เฮาส์มียี่ห้อใหม่ “ออล อินสไปร์” โผล่แจมกับเขาด้วย ขายโครงการเดียวแต่ฟาดเข้าไป 600 ล้าน ก็เลยติดชาร์ตยี่ห้อดังไปกับเขาด้วย รู้สึกจะอยู่ในซอยนวมินทร์ 87 หรือยังไงนี่แหละ
กลุ่มที่อนาคตนับวันสาละวันเตี้ยลงดูเหมือนเป็นราคา 1-1.5 ล้าน ราคาที่มนุษย์เดินดินกินข้าวแกงพอจะซื้อได้แต่ไม่ค่อยมีของในตลาด หายวับไปกับตาเกินครึ่งก็แล้วกัน
มาถึงตรงนี้ ลองเอกซเรย์ดูซิ ใครขายดีจัดในทาวน์เฮาส์ราคาไหนมั่ง
กุมารทองชี้เป้าว่า ลูกค้าพฤกษามากสุดเป็นกลุ่มราคา 1.5-3 ล้านในปีที่แล้ว ปีนี้ไม่รู้ได้ยาดีมาจากไหน ขายดีตั้งแต่ล้านห้าจนถึงเกิน 10 ล้าน
รองลงมา ถ้าเป็นลูกบ้านโกลเด้นแลนด์ก็มักเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้าน และฟันธงว่าเซ็กเมนต์นี้ ยี่ห้อนี้ยังเหนียวแน่นมาก ยังไม่มีใครเบียดแทรกชิงตำแหน่งไปได้
แล้วบ้านกลางเมืองของค่ายเอพี (ไทยแลนด์) ล่ะ ราคาตก 5-7 ล้าน ทางเอพีก็ยังรักษาแชมป์ได้ไม่เปลี่ยนแปลง แต่ที่น่าสนใจ ปีนี้บ้านแนวราบค่ายเอพีเขาบุกหนักมาก จนมีส่วนแบ่งตลาดเป็นอันดับ 2 ในกลุ่มราคา 2-3 ล้าน, 3-5 ล้าน และ 5-7 ล้าน
อันนี้ต้องยกนิ้วโป้งให้กับซีอีโอเอพี “เฮียตี๋-อนุพงษ์ อัศวโภคิน” เพราะออกมาพูดเรื่องปรับสัดส่วนพัฒนาโครงการ เพิ่มทำแนวราบมากขึ้น ในยุคที่ชาวบ้านเขาพากันถมเงินสร้างคอนโดมิเนียมเพราะขายดีจัด ลูกค้าจีนแห่ซื้อเหมือนซื้อลูกชิ้นปิ้ง
ผลลัพธ์ทำให้เอพีหน้าบานในวันนี้ เพราะปรับตัวกระจายความเสี่ยงทางรายได้ เพิ่มทำแนวราบตั้งแต่ 2-3 ปีมาแล้ว บวกกับลูกอึดเพราะทุนหนา งัดกลยุทธ์ “รบยาว” ลงทุนวันนี้ ขายไม่หมดไม่เป็นไร รอให้เศรษฐกิจดีลูกค้ากลับมาซื้อใหม่ได้
กลยุทธ์รบยาว คนเงินน้อยทุนสั้นไม่มีสิทธิแม้แต่จะคิดทำ
และมีอีกแบรนด์ “อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” ปักหลักบ้านแนวราบไม่เยอะแต่ก็เบียดแทรกเข้าทำเนียบได้ในกลุ่มราคา 7-10 ล้านขึ้นไป
เวลาเราฟังเขาบอกว่าขายได้พันล้านหมื่นล้าน อาจรู้สึกเฉยๆ เพราะคิดว่าเป็นบริษัทใหญ่ๆ ทำยังไงก็ได้ แต่เอาเข้าจริงเบื้องหลังกว่าจะมียอดขายติดอันดับท็อป 5 ท็อป 10 เขาต้องทำงานเหนื่อยสายตัวแทบขาด
อันนี้มองจากในภาพรวม พฤกษาเป็นเจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ได้เพราะเขามีตั้ง 123 โครงการ เรียกว่าเลี้ยวรถผิดเข้าซอยไหนต้องเจอยี่ห้อพฤกษาเข้าสักแห่ง ส่วนเอพีก็เปิดขาย 54 โครงการ โกลเด้นแลนด์ 32 โครงการ
จบมะ เชื่อหรือยังโลกนี้ไม่มีอะไรฟรี อยากรวยต้องทำงานเยอะ ทำงานหนักกว่าคนอื่น
คนที่กำลังมองหาบ้านลองสำรวจกระเป๋าตังค์ดูนะ ตลาดแมสสุดสุด หมายถึงทำออกมาขายเยอะที่สุดเป็น
กลุ่มราคา 2-5 ล้าน รวมกัน 3 หมื่นล้าน จากมูลค่าตลาดรวม 4 หมื่นล้าน เท่ากับ 3 ใน 4
ท็อป 5 ทำเลขายเยอะหน่อย เริ่มจากพระราม 5-บางกรวย, ประชาอุทิศ (ฝั่งธนฯ), บางนา-ตราด กม.10-30
ที่เหลือเฉือนกันระหว่าง รังสิตคลอง 1-7 กับบางบัวทอง (ซึ่งคาดว่ามีตัวช่วยรถไฟฟ้าสีม่วงแน่ๆ เลย)
ส่วนทำเลมีโครงการเปิดตัวใหม่เยอะสุด ยังอยู่ใน 5 ทำเลแรก แต่มีอีก 2 โซนที่เริ่มโดดเด้งคือ “สายไหม” กับ “รัตนาธิเบศร์-ท่าอิฐ”
ทาวน์เฮาส์ 1.5-2 ล้านเปิดใหม่ชุกชุมสุดบนทำเลรังสิต คลอง 1-7 กับทำเลบางนา-ตราด กม.1-30
กุมารทองแถมข้อมูลให้ด้วยว่า ครึ่งปีหลังนี้ หมู่บ้านของพฤกษาจะเปิดอีกเกือบ 30 โครงการ 26,000 ล้าน, คิวเฮ้าส์ 6 โครงการ 7,000 ล้าน, แสนสิริ 7 โครงการ 5,700 ล้าน, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 6 โครงการ 5,000 ล้าน
ศุภาลัย 4 โครงการ 4,300 ล้าน, LPN 3 โครงการ 2,400 ล้าน และเอสซี แอสเสทฯ 3 โครงการ 2,000 ล้าน รวมทั้งโกลเด้นแลนด์ที่เตรียมยิงสลุต 13 โครงการ
ใครเป็นสาวกยี่ห้อไหน รอช้อปเอาเองก็แล้วกัน
ก่อนจะจบสินค้าทาวน์เฮาส์ มาดูโซนโอเวอร์ซัพพลาย นิยามคือมีสต๊อกสะสมและใช้เวลาระบาย 4 ปีขึ้นไปกรณีไม่มีคนทำขึ้นมาใหม่ด้วยนะ
กุมารทองบอกว่าราคาต่ำล้าน กระจุกอยู่ในทำเลสุวินทวงศ์, ศรีนครินทร์-เทพารักษ์
ราคา 1-1.5 ล้าน อยู่แถวๆ คลองหลวง, รังสิตคลอง 7 ฝั่งตะวันออก (น่าจะหมายถึงขาออก)-คลอง 16, บางบัวทอง
ราคา 1.5-2 ล้าน ชี้เป้าโซนรังสิตคลอง 7-16, ลำลูกกา, หทัยราษฎร์, นิมิตใหม่, ปากน้ำ, ป้อมพระจุล, บางบัวทอง, ลาดหลุมแก้ว
ราคา 2-3 ล้าน โซนรังสิต คลอง 7-16, ไทยน้อย-สุพรรณบุรี, ปทุมธานี-สามโคก
ราคาสูงขึ้นมาหน่อย 3-5 ล้าน ชี้เป้าโซนปากน้ำ, นครชัยศรี (ไม่อยากคิดในใจเลยว่าสมควร ไกลซะขนาดนั้น)
ราคา 5-7 ล้าน ทำเลศรีนครินทร์-อุดมสุข, ลาดกระบัง-สุวรรณภูมิ, ศรีนครินทร์ (แม็คโคร), นครชัยศรี
ราคา 7-10 ล้าน ซัพพลายเริ่มเฟ้อในโซนรามคำแหง, พระราม 2 กม.1-10
และราคา 10-15 ล้าน เริ่มขายช้าในโซนลาดปลาเค้า-มัยลาภ, พระราม 2 กม.1-10
สรุปว่าตลาดทาวน์เฮาส์ยังเป็นสนามรบของ
บิ๊กแบรนด์ เพราะใช้เงินหนา-สายป่านยาว กุมารทองกล่าว
