ได้เวลาอัพเดตทำเลคอนโดมิเนียมของลูกค้าจีนทิ้งทวนปี 2562
เรื่องของเรื่อง มีเซอร์ไพรส์เล็กๆ จาก “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” หน่วยงานในสังกัด ธอส. หรือว่ากันอีกทีถือเป็นดาต้าเบสด้านอสังหาริมทรัพย์ของชาติ
ปกติ ข้อมูลของ REIC ค่อนข้างจะเป็นวิชาการ มีการนำเสนอตัวเลขเพียวๆ ที่เหลือกระจิบข่าวสายอสังหาฯ ไปหาประเด็นพาดหัวกันเอาเอง
เคยแซวผู้บริหาร “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผอ.REIC ไปหลายครั้งแล้วว่าเหมือนกับนั่งพับเพียบแถลงข่าว (ฮา) เพราะข้อมูลเรียบร้อยมาก ไม่ชี้ทิศชี้ทางอะไรทั้งสิ้น
ล่าสุด REIC เปิดห้องประชุมชั้น 14 โรงแรมหกดาว เซนต์รีจิส อยู่ย่านราชประสงค์ เทียบเชิญบอกว่ามาพูดถึงตลาดที่อยู่อาศัยหลังมีมาตรการรัฐ
ซึ่งมาตรการรัฐที่ว่าก็มีบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐบาลช่วยออกเงินดาวน์ให้ 5 หมื่นบาท จนถึง 31 มีนาคม 2563, มาตรการลดค่าโอน-จำนองราคาไม่เกิน 3 ล้าน จาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 3 หมื่นเหลือล้านละ 300 หมดอายุ 24 ธันวาคม 2563
ทั้งๆ ที่ทั้งศูนย์ข้อมูลและรัฐบาลตีปี๊บประโคมข่าวอยู่ทุกวัน สำเร็จระดับ 10 กระตุ้นคนซื้อคนโอนเยอะแยะ
แต่เอาเข้าจริงหมัดเด็ดอยู่ที่มีการอัพเดตเทรนด์ลูกค้าต่างชาติที่ช้อปซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย
โฟกัสให้แคบเข้าก็คือซื้อคอนโดมิเนียม เพราะจะว่าไปแล้ว ลูกค้าต่างชาติที่มาซื้อคอนโดฯ ในเมืองไทยทะลักมากมายจนกลายเป็น 1 ในสาเหตุที่แบงก์ชาติกลัวฟองสบู่ก็เลยออกมาตรการสกัดการเก็งกำไร
ข้อมูลดิบของ REIC นำมาจากกรมที่ดิน เพราะฉะนั้น จึงเริ่มต้น ณ ปี 2561 เทียบกับปี 2562 โดยล่าสุดของล่าสุดอยู่ที่ 9 เดือนแรก
มีเรื่องต้องอธิบายเพิ่มเติมนิดเดียวค่ะ เรื่องของยอดขายใหม่หรือยอดพรีเซล กับยอดโอนจริง (ก็แหม๋ ดาต้าเบสมาจากกรมที่ดินนี่นา)
สำหรับลูกค้าต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ ในเมืองไทย ความจริงก็รวมเหล่า มีทั้งหัวดำหัวแดง หมายถึงคนเอเชียและฝรั่งมังค่า
ท็อป 10 แชมป์ยังเป็นลูกค้าจีนไม่เปลี่ยนแปลง ฟาดเข้าไป 57.6% รองลงมา รัสเซีย 6.6%, ฝรั่งเศส 3.4%, อังกฤษ 3.1%
ญี่ปุ่น 2.9%, อเมริกันกับเยอรมันซื้อเท่ากันชาติละ 2.3%, ออสเตรเลีย 1.7%, ไต้หวัน 1.5%, สิงคโปร์ 1.4%
และอื่นๆ เข้าใจว่าส่วนแบ่งตลาดไม่ถึงชาติละ 1% แต่รวมกันหลายๆ ชาติก็เลยมัดเป็นก้อนได้ 17.1%
เพราะฉะนั้น เราโฟกัสเฉพาะลูกค้าจีนก็แล้วกัน เพราะถึงยังไงก็เป็นลูกค้าหลักอยู่ดี
ซึ่งถ้าไม่มีมาตรการสกัดเก็งกำไร ถ้าไม่มีเทรดวอร์ ถ้าเศรษฐกิจรุ่งเรืองคาดว่าลูกค้าจีนคงจะโตปรี๊ดแตกกว่านี้ แต่เนื่องจากในโลกแห่งความเป็นจริงทุกอย่างเป็นช่วงขาลงหมด
ที่สำคัญ ลูกค้าจีนเจอ 2 เด้ง ปัญหาเงินบาทแข็งกับเงินหยวนอ่อน กลายเป็นว่าคนจีนซื้ออสังหาไทยแพงขึ้น 20% แบบนี้ไม่รอด ทำให้ปีนี้ยอดพรีเซลหรือยอดขายใหม่ลูกค้าจีนคาดว่าหายไปครึ่งหนึ่ง
แต่กรณี “ยอดโอน” ยังทะลุทะลวง เหตุผลเพราะการโอนปีนี้เป็นผลมาจากลูกค้าจีนเขาซื้อคอนโดฯ เมื่อสองปีที่แล้ว รอจนสร้างเสร็จ เงินงวดก็จ่ายมาเยอะแล้ว เพราะฉะนั้น ยอดโอนปีนี้ถึงยังไงจีนก็ยังเป็นลูกค้ารายใหญ่
เข้าเรื่องกันสักที REIC บอกว่า เฉลี่ยปี 61-62 มีคอนโดฯ ที่เป็นกรรมสิทธิ์ลูกค้าต่างชาติตก 1.3 หมื่นยูนิต อันนี้ตัวเลขกลมๆ บวกลบได้นิดหน่อย
ทำเลอันดับ 1 ยังเป็นมหานครกรุงเทพ เคยซื้อ 53% ปีนี้หนีออกไปต่างจังหวัดเยอะขึ้นก็เลยเหลือส่วนแบ่ง 49% รองลงมาก็ชลบุรี เพราะมีตั้งไม่รู้กี่นิคมอุตสาหกรรม มีสัดส่วน 28.8%
นอกจากนี้ ต่างชาติซื้อคอนโดย่านสมุทรปราการ 600 กว่ายูนิต สัดส่วน 11.6% ซึ่งเคยชวนคุยไปแล้วว่าโบรกเกอร์เขาเก่ง พูดจาหว่านล้อมจนคนจีนตามไปซื้อไกลจากย่านใจกลางกรุงเทพ แค่ขอให้ติดสถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ก็แล้วกัน
เชียงใหม่ 7% ภูเก็ตปีนี้โอนจิ๊บๆ 60 หน่วย สัดส่วนแค่ 1.1%
ประเด็นของภูเก็ตเป็นเรื่องเข้าใจได้ เพราะข้อมูล REIC เพิ่งเริ่มต้นแค่ปี 2561 แต่ชีวิตจริงคนต่างชาติแทบจะถือครองที่อยู่อาศัยยกเกาะไปแล้วมั้ง เพราะเขาเข้ามาตั้งแต่ชาติที่แล้ว …เอิ่ม หมายถึงเข้ามานานมากแล้วค่ะ
เราเห็นพฤติกรรมการซื้อโดยเทียบ “บาท/ตารางเมตร” ในกรุงเทพฯ เคยซื้อเฉลี่ย 5.7 ล้าน ปีนี้ลดเหลือ 4.98 ล้าน เฉลี่ย 1.3 แสน/ตารางเมตร เดิมห้องไซซ์ 44 ปีนี้ลดเหลือ 39 ตารางเมตร
ภาคเหนือและภาคอีสานซื้อราคาเฉลี่ย 5 หมื่น/ตารางเมตร, ตะวันตกเฉลี่ย 6 หมื่น/ตารางเมตร, โซนตะวันออกหรือชลบุรีเฉลี่ย 7 หมื่น/ตารางเมตร, ภาคใต้เฉลี่ย 9 หมื่น/ตารางเมตร
ทาง REIC แถมข้อมูลท็อป 5 คอนโดขายดีในเมืองกรุงต้องบอกว่ามีทำเลรอบนอกเบียดเข้ามา
เริ่มจาก อันดับ 1.ดูดซับดีที่สุดในทำเลมีนบุรี-ลาดกระบัง, 2.แจ้งวัฒนะ-งามวงศ์วาน, ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง, พระโขนง-แยกบางนา และวุฒากาศ-บางหว้า ส่วนใหญ่ราคา 2.3 ล้าน
ส่วนทำเลจังหวัดปริมณฑล ท็อป 5 ตลาดคอนโดฯ เริ่มจาก เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด กลุ่มราคาขายดี 2.3 ล้าน
อันดับ 2 เมืองนครปฐม-กำแพงแสน กลุ่มราคา 1.5-2 ล้าน, อันดับ 3 ทำเลศาลายา ราคา 1.5-2 ล้าน
ที่เหลือกลุ่มราคาต่ำล้านขายดีอยู่ในโซนธัญบุรี-คลองหลวง กับบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย
เหตุผลไม่ซับซ้อน ทำเลศักยภาพดั้งเดิมเริ่มแน่น บวกกับรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดหน้าดินโซนขอบเมืองมากขึ้น
โครงการไหนสวยจัดๆ เช่น 0 ก้าวจากรถไฟฟ้า พี่ไทยแย่งซื้อให้ทันก็แล้วกัน โชคดีค่ะ
