คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : ซื้อคอนโดแถมผู้เช่า

เกิดเป็นคนรวย ใครๆ ก็รัก

ถ้าเป็นคนรวยตัวจริงแปลว่าต้องมีเงินเยอะ พอมีเงินเยอะก็จะถูกชักชวนให้มาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า

เหตุผลเพราะผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากในแบงก์ เท่าไหร่นะ ดอกเบี้ยออมทรัพย์ ณ ต้นปี 2563 ได้ปีละ 50 ตังค์ ชิมิ

ถ้าดอกเบี้ยเงินฝากต่ำอย่างน่าเกลียดแบบนี้ คุณผู้หญิง คุณผู้ชายสนใจซื้อห้องชุดปล่อยเช่า ได้ดอกเบี้ย เอ้ย ไม่ใช่ ได้ผลตอบแทนปีละ 5-6%

อย่างไรก็ตาม การซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อนำมาปล่อยเช่ามีการทำกันเป็นปกติ ซึ่งแน่นอนว่าการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง เช่น ตอนซื้อถูกชักจูงให้ซื้อด้วยคำอธิบายว่ามีผลตอบแทน 5%

แต่พอรับโอนห้องชุดไปแล้ว คนในตึกมี 100 ห้องนำห้องชุดมาดัมพ์ค่าเช่าแข่งขันกัน

เท่านั้นไม่พอ ทำเลใกล้กันมีอีก 1,000 ห้องที่เอามาปล่อยเช่า ทำสงครามราคากันจนทำให้ผลตอบแทนเหลือ 2-3%

อ้าว แบบนี้เศรษฐีไดโนเสาร์ หมายถึงเศรษฐีอนุรักษนิยมก็พากันถอยอ่ะจิ ความเสี่ยงมองเห็นๆ จะไปลงทุนทำไมให้เมื่อยตุ้ม

อืมม์ ขอนอกเรื่องนิดนุงค่ะ เวลาพูดสำนวนเมื่อยตุ้ม ทำไมเราไม่พูดว่าเมื่อยโน่นเมื่อยนี่ เช่น เมื่อยมือ เมื่อยสมอง เมื่อยกระเป๋า ฯลฯ ทำไมต้องเมื่อยตุ้ม และตุ้มหมายถึงอะไรกันน้า

กลับเข้าเรื่องดีกว่า เป็นที่ทราบกันดีว่าตลาดคอนโดฯ หลังจากแบงก์ชาติเสกมาตรการ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2

ปรากฏว่าขนาดเริ่มบังคับใช้จริงต้นไตรมาส 2/62 คือเริ่มบังคับ 1 เมษายน 2562 แต่มีผลทำให้ยอดขายใหม่หรือยอดพรีเซลล์ของปี 2562 ทั้งปีติดลบฟาดเข้าไป -30% ถึง -40% แล้วแต่ใครจะประเมิน

ลูกค้าจีนที่ฝากความหวังจะซื้อเต็มโควต้า 49% พร้อมใจกันหายเข้ากลีบเมฆ ลูกค้าเรียลดีมานด์ที่ซื้อไว้อยู่เองก็หวั่นไหวกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ

หมดกัน ห้องชุดสร้างเสร็จใครจะซื้อ ใครจะโอน ตอนนี้ล้นตลาดทั่วทุกหัวระแหง บิ๊กแบรนด์รายใหญ่ๆ กระมิดกระเมี้ยนบอกว่ามีสต๊อกพร้อมอยู่คนละหมื่นล้านขึ้นไปกันทั้งนั้น

ฟังแล้วปวดตับแทน เหมือนปีนี้จะเจอแต่ทางตัน

ล่าสุด เจอบิ๊กผู้บริหารค่าย LPN “พี่มีน-โอภาส ศรีพยัคฆ์” เดินขาถ่างเพราะนั่งควบเก้าอี้ CEO กับ MD (อันนี้แซวค่ะ) เขามีสตอรี่ที่ฟังแล้วอยากเอามาโพนทะนาต่อ

พี่มีนบอกว่าสต๊อกพร้อมอยู่ปีนี้ LPN ลดลงแล้วนะ เคยมี 1.4 หมื่นล้าน เหลือ 1 หมื่นล้านเท่านั้นเอ๊ง

การแข่งขันปีนี้ไม่ต้องเดา ตลาดเรดโอเชียน แข่งรุนแรงมากจนลืมไปแล้วว่าการแข่งขันระดับปกติเขาทำกันยังไง เพราะเลยจุดนั้นมานานมากแล้ว

สิ่งที่ทุกคนทำเหมือนกันคือสาดแคมเปญโปรโมชั่นเพื่อดึงลูกค้าเรียลดีมานด์

ปีนี้ LPN ขอคิดต่าง คนอื่นแย่งลูกค้าเรียลดีมานด์ LPN หนีไปไล่ล่าลูกค้านักลงทุนดีกว่า

โจทย์อยู่ที่นักลงทุนฉลาดและเจ้าเล่ห์กว่าลูกค้าเรียลดีมานด์เป็นร้อยเท่า รู้ไปหมด เอาล่ะสิ จะทำยังไงถึงจะจูงใจเขาได้ล่ะเนี่ย

เรื่องใหม่ของ LPN ปีนี้ก็เลยกลายเป็นการคิดค้นการขายภาคพิสดาร ด้วยการนำห้องชุดมาปล่อยเช่าซะเอง เพราะไหนๆ ห้องก็สร้างเสร็จแล้ว ดีกว่าปล่อยทิ้งมืดๆ สู้หาคนเช่ามาอยู่มาช่วยกันทำให้คอนโดมีชีวิตชีวาดีกว่า

โดยเขานำร่อง 3 โครงการ 3 ทำเล ที่รังสิตคลอง 1 ปล่อยเช่าไปแล้ว 1,700 ห้อง ราคา 7-8 แสนปล่อยเช่าได้เดือนละ 5,000 บาท เริ่มเห็นทิศทางที่ดี อีกแห่งคือลุมพินี พระราม 3-ริเวอร์ไรน์อีก 100 ห้อง

ที่จุกอกคือคอนโดโซนพหลโยธิน 32 บังเอิญแลนด์แบงก์ขี้เหร่นิดหน่อยอยู่กึ่งกลางสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส 2 สถานีคู่แข่งก็เลยดักลูกค้าไปเยอะ

LPN ร่ายมนต์โมเดลธุรกิจใหม่ จำนวนที่มีอยู่ 500 ห้องคัดออกมาสัก 100 ห้องปล่อยเช่า คำนวณราคาห้องชุดแล้วต้องการมีผลตอบแทน 5-6% ต่อปี เท่ากับต้องมีค่าเช่าตกเดือนละ 12,000 บาท

แต่ถ้าปล่อยเช่าราคานี้เลย ก็คงเสร็จโก๋คู่แข่งอีกนั่นแหละ LPN ก็เลยกดราคาลงมาหาผู้เช่าสักเดือนละ 8,000-8,500 บาท แต่มีเงื่อนไขต้องทำสัญญาเช่า 3 ปีนะจ๊ะ

โมเดลนี้คาดหวังว่าจะวิน-วิน-วิน

“ผู้เช่า” ได้เช่าต่ำกว่าราคาตลาดในทำเล

นักลงทุนซื้อห้องชุดล่ะจะได้อะไร ทาง LPN บอกว่าจะเติมเงินให้เดือนละ 4,000 บาทเพื่อให้มีผลตอบแทน 5-6% อธิบายง่ายๆ เลยว่าเงินที่เอามาเติมก็คือค่าการตลาดนั่นแหละ

แถมบริษัทยังได้ 2 เด้งเพราะ 1.ประหยัดค่าดูแล เนื่องจากคอนโดสร้างเสร็จเท่ากับมีนิติบุคคลแล้ว และเท่ากับค่าส่วนกลางเริ่มนับ 1 แล้ว การมีค่าเช่าเข้ามาตู๊ทำให้อย่างน้อยประหยัดรายจ่ายบริษัทในส่วนนี้

2.สร้างโอกาสในการขายห้องชุดให้กับนักลงทุน เพราะการทำสัญญาเช่าระยะยาว 3 ปีทำให้ LPN สามารถสะสมฐานข้อมูลว่าผู้เช่าระยะยาวตัวจริงคือใคร

แน่นอนว่าคงไม่มีแมวที่ไหนโผล่มาปุ๊บขอเช่าทันที 3 ปี LPN ก็เลยทำแพคเกจจูงใจ เช่น ถ้าเช่า 1 ปีค่าเช่าอาจจะ 100 บาท, เช่า 2 ปีค่าเช่า 90 บาท, เช่า 3 ปีค่าเช่าเฉลี่ย 80 บาท เป็นต้น

เมื่อถึงเวลาบิลด์พอร์ตผู้เช่าระยะยาวจนสุกงอมได้ที่ LPN ก็จะเปิดออปชั่นหาผู้ซื้อลงทุน โดยนำเสนอว่าเป็นการขายห้องชุดแบบแถมผู้เช่าไปด้วย

แต่ขอเน้นขีดเส้นใต้ 3 เส้นว่าต้องเป็นนักลงทุนรายใหญ่ โอนลี่ เพราะเวลาขายจะขายยกพอร์ตทั้ง 100 ห้อง

เพราะฉะนั้น เป็นคนรวยอย่างเดียวไม่พอต้องเป็นเศรษฐีเงินเย็นด้วย เข้าใจตรงกันนะ

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่