คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน ๆ : ฝากเงินไว้ในอสังหาฯ

มีคำถามหลังไมค์เข้ามาเยอะแยะ ลงทุนอะไรดี

อารมณ์คงประมาณว่าอยากให้เงินทำงานแทนเรา แต่เดิมแนวคิดนี้คือให้เงินทำงานหลังเกษียณ หมายความว่าในระหว่างทำงาน ซึ่งคนปกติจะมีอายุตัว 25 ปีก็เริ่มทำงาน จวบจนเกษียณในวัย 60 ปี เท่ากับมีอายุงาน 35 ปี

ดังนั้น ในระหว่างอายุงาน 35 ปีดังกล่าว ถ้ามีการเริ่มต้นลงทุนแต่เนิ่นๆ ก็ย่อมมีโอกาสเก็บดอกเก็บผลไว้กิน ในที่นี้คงหมายถึงดอกเบี้ย หรือผลตอบแทนจากการลงทุน ไม่ได้หมายถึงดอกไม้ผลไม้แต่อย่างใดค่ะ

ปัญหาอยู่ที่จะลงทุนอะไรดี

แน่นอนว่าถามคนทำข่าวอสังหาริมทรัพย์ คำตอบหนีไม่พ้นเชียร์ลงทุนอสังหาฯ สิคะคุณพี่

สำหรับวงการนักลงทุน อาจหมายถึงคนที่ไม่ชอบทำงานประจำ หรือมีงานประจำทำอยู่แล้วหาช่องทางลงทุนเพื่อมีรายได้ 2 ทาง 3 ทาง เขาจะเลือกลงทุน 3-4 อย่าง อันดับแรกคือหุ้น ตามด้วยทองคำ จะเห็นว่าไฮริสค์ไฮรีเทิร์น เสี่ยงสูงแต่ถ้ากำไรก็รวยเละเหมือนกัน อีกอย่างคือลงทุนอสังหาฯนี่เอง

10 กว่าปีมานี้มีสิ่งหนึ่งที่ใช้ความทุ่มเทมาตลอด ส่วนผู้รับฟังใครจะซื้อไอเดียหรือไม่สนใจถือเป็นวาสนาของแต่ละคนค่ะ ความพยายามที่ว่าคือชักจูงให้ซื้ออสังหาฯไว้ในครอบครอง เหตุผลในการโน้มน้าวเพราะมองว่าการซื้ออสังหาฯ เปรียบเสมือนการฝากเงินไว้ในทรัพย์สินโดยตรง

ตัวอย่างชัดเจนที่สุด “ซื้อทดแทนการเช่า” (อาเจ๊อาเฮียหอพักให้เช่าอย่าเคืองกันเลยนะ) ถ้าค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ตกปีละ 6 หมื่นบาท เช่าเป็นเวลา 10 ปีรวมเป็นเงิน 6 แสนบาท คำนวณแบบถนอมน้ำใจเจ้าของไม่เคยขึ้นค่าเช่า ค่าใช้จ่ายแบบนี้เขาเรียกว่าจ่ายทิ้งค่ะ

แต่ถ้าห้องเช่าดังกล่าวเปลี่ยนสถานะเป็นห้องชุด หรือจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ก็ได้ เงินค่าเช่าปีละ 6 หมื่นบาท 10 ปี 6 แสนบาทจะกลายเป็นค่าผ่อนสินเชื่อที่กู้มาจากแบงก์ จะดีจะชั่วก็ต้องตัดเงินต้นทุกเดือน เขามีสถิติว่าการผ่อนอสังหาฯของผู้บริโภคเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 8-15 ปี (ถึงแม้จะทำเรื่องขอกู้ยาว 20-30 ปีก็ตาม)

แปลว่าถ้าอายุงาน 35 ปี และเริ่มต้นซื้ออสังหาฯ ชิ้นแรกแต่เนิ่นๆ คุณสามารถผ่อนได้อย่างน้อย 2-4 ชิ้น แปลว่าก่อนเกษียณก็มีโอกาสเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถึง 2-4 ชิ้น

เช่นกัน สามารถนำมาปล่อยเช่าทำรายได้เลี้ยงตัวไปตลอดเพราะอสังหาฯไม่เน่าไม่เปื่อย ทำเลก็สวยขึ้นทุกวันๆ

แบบนี้เขาเรียกว่าฝากเงินไว้ในอสังหาฯนั่นเอง

เปรียบเทียบให้เห็นภาพ ถ้าไม่เช่าห้องแต่ฝากเงินเข้าแบงก์เดือนละ 5,000 บาท ปีละ 6 หมื่นบาท คิดว่าดอกเบี้ยจะได้ปีละเท่าไหร่? ติ๊กต่อก ติ๊กต่อก… ละไว้ในฐานที่เข้าใจ

ในขณะที่ถ้านำอสังหาฯมาปล่อยเช่าเก็บกินค่าเช่ารายเดือน เงินต้นเราอยู่ในอสังหาฯเรียบร้อยแล้ว ค่าเช่าจึงถือเป็นดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนโดยปริยาย

แต่ถ้าอสังหาฯชิ้นนั้นเราไม่ได้ซื้อสดใช้เงินกู้จากแบงก์ ก็อย่างที่บอกว่านำมาปล่อยเช่าแล้วนำรายได้มาผ่อนค่างวด ถ้าไม่รีบร้อนจนเกินไปเผลอๆ คุณมีสิทธิได้อสังหาฯ 1 ชิ้นในราคาแค่วางเงินดาวน์ (ปกติคอนโดฯ วางดาวน์ 10% บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ 5% ของราคาซื้อขาย)

หมายความว่าอสังหาฯ ราคา 100% แต่เราสามารถเป็นเจ้าของได้โดยลงทุนเพียง 5-10%

ยังมีวิธีคิดอีกแบบ ถ้าซื้ออสังหาฯ ราคา 1.5 ล้าน จ่ายดาวน์ไป 1.5 แสน ปรากฏว่า ราคาขึ้นเป็น 1.7 ล้านภายใน 1 ปีเศษ ยังไม่ทันโอนถ้าขายต่อได้กำไรทันที 2 แสน คำนวณจากมูลค่าลงทุนจริงผ่อนเงินดาวน์ 1.5 แสนเท่ากับมีกำไร 5 หมื่น คำนวณแล้วเท่ากับผลตอบแทน 1 ใน 3 หรือ 30%

ตัวเลขแบบนี้จะฝากเงินในบัญชีหรือฝากเงินในอสังหาฯดีเอ่ย

บทความก่อนหน้านี้วิริยะประกันภัย เปิดพรมแดน AEC จับมือบิ๊กประกันกัมพูชา-เมียนมาร์ ร่วมให้บริการ
บทความถัดไปคอลัมน์ นอกลู่ในทาง : ลูกค้า ลูกค้า ลูกค้า