ถึงแม้ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หรือชื่ออย่างเป็นทางการ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 จะประกาศบังคับใช้วันที่ 13 มีนาคม 2562 และตามบทบัญญัติกฎหมายจะเริ่มจัดเก็บภาษีอย่างเป็นทางการวันที่ 1 มกราคม 2563
แต่ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้รัฐบาลต้องออกมาตรการช่วยเหลือบรรเทาภาระผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ด้วยการประกาศปรับลดอัตราการจัดเก็บภาษีลง 90% โดยจัดเก็บเพียง 10% ตั้งแต่ปีแรก 2563 ต่อเนื่องมาถึงปี 2564
ส่งผลกระทบทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ประกอบด้วย องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) เทศบาล กรุงเทพมหานคร (กทม.) และเมืองพัทยา มีรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่นำมาแทนภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ลดลงอย่างมาก
จากเดิมที่รัฐบาลต้องการปฏิรูปโครงสร้างระบบภาษีให้ทันสมัย ด้วยการผลักดันบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หวังกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ลดความเหลื่อมล้ำ
ขณะเดียวกันหวังจะเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บภาษีให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีงบประมาณพัฒนาพื้นที่ในระยะยาว โดยประเมินว่าภาษีใหม่จะทำให้รายได้ท้องถิ่นเพิ่มขึ้นจากเดิมที่เคยเก็บได้อีก หลายล้านบาท
เนื่องจากตามกฎหมายใหม่ จะจัดเก็บภาษีแบบขั้นบันได ตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากผู้เสียภาษี ได้แก่ เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของห้องชุด ผู้ครอบครองทรัพย์สินหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สิน จากจำนวนที่ดินทั่วประเทศมีอยู่ 32 ล้านโฉนด
นับหนึ่งกฎหมาย ผ่อนภาระภาษี 3 ปีแรก
กำหนดที่ดินต้องจ่ายภาษีออกเป็น 4 ประเภท พร้อมอัตราเพดานภาษี ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรมอยู่ที่ 0.15% ที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 0.3% ที่ดินใช้ประโยชน์อื่นอยู่ที่ 1.2% และที่ดินร้างว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพอยู่ที่ 1.2%
โดยใน 2 ปีแรก (2563-2564) ของการจัดเก็บกำหนดอัตราภาษีไว้ ดังนี้
“ที่ดินประกอบเกษตรกรรม” มูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท เสียอัตรา 0.01% มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียอัตรา 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท เสียอัตรา 0.05% มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท เสียอัตรา 0.07% และมูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียอัตรา 0.1% กรณีบุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้นภาษีในช่วง 3 ปีแรก
“ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย” หากเป็นบ้านหลังหลัก (บ้าน+ที่ดิน) มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับยกเว้นภาษี มูลค่า 50-75 ล้านบาท เสียอัตรา 0.03% มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียอัตรา 0.05% และมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียอัตรา 0.1%
หากใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลังหลัก มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี มูลค่า 10-50 ล้านบาท เสียอัตรา 0.02% มูลค่า 50-75 ล้านบาท เสียอัตรา 0.03% มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียอัตรา 0.05% และมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียอัตรา 0.1%
บ้านที่ไม่ใช่หลังหลัก ไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียอัตรา 0.02% มูลค่า 50-75 ล้านบาท เสียอัตรา 0.03% มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียอัตรา 0.05% และมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียอัตรา 0.1%
“ที่ดินใช้ประโยชน์อื่นๆ” ที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่อยู่อาศัย เช่น ปล่อยเช่า อุตสาหกรรม อาคาร สำนักงาน โรงแรม ร้านอาหาร และ “ที่ดินรกร้างว่างเปล่า” จะใช้อัตราเดียวกัน
มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียอัตรา 0.3% มูลค่า 50-200 ล้านบาท เสียอัตรา 0.4% มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท เสียอัตรา 0.5% มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท เสียอัตรา 0.6% และ มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียอัตรา 0.7% กรณีที่ว่างเปล่า หากไม่ทำประโยชน์ ภาษีจะเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมทั้งหมดต้องไม่เกิน 3%
ขณะเดียวกันยังได้ผ่อนปรนจ่ายภาษีส่วนที่เพิ่มขึ้นจากภาษีเดิม 25% 50% และ 75% ใน 3 ปีแรก และผ่อนชำระได้ 3 งวด หากมียอดภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป
ถูกปล่อยว่างมาหลายปี
เทกระจาด‘ลด-เลื่อน-ขยายเวลา’
ว่ากันว่ากฎหมายฉบับนี้ โดยหลักการเป็นกฎหมายที่ดี แต่ด้วยจังหวะออกมาในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี มีการระบาดของไวรัสโควิด-19 มาเป็นปัจจัยแทรก ทำให้รัฐบาลต้องออกพระราชกฤษฎีกาลดหย่อนและบรรเทาภาระผู้เสียภาษี ให้เหมาะกับสภาพเศรษฐกิจ
ขณะที่ในทางปฏิบัติ เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ สร้างความอลหม่านอยู่พอสมควร หลังเริ่มใช้ครั้งแรกปี 2563 จากความไม่พร้อมของท้องถิ่น การสำรวจ การใช้ดุลพินิจ และความไม่พร้อมของกฎหมายที่ต้องรอออกกฎหมายลูกมารองรับอีก 18 ฉบับ
อาทิ กฎกระทรวงกำหนดที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ พ.ศ.2562, กฎกระทรวงการผ่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562, ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม เป็นต้น
ทำให้รัฐบาลประกาศเลื่อนการชำระ 4 เดือน จากที่กฎหมายกำหนดทุกปีต้องจ่ายในเดือนเมษายน เป็นเดือนสิงหาคม 2563 ขณะเดียวกันลดอัตราภาษีให้ 90% เพื่อเป็นการบรรเทาจากผลกระทบโควิด
มาถึงปี 2564 สถานการณ์ “โควิด” ที่ลากยาวข้ามปี รัฐบาลได้ขยายเวลาลดอัตรา 90%ให้ อีกปี พร้อมปรับไทม์ไลน์ใหม่อีกครั้ง
โดยเลื่อนการส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษี จากในเดือนกุมภาพันธ์เป็นเดือนเมษายน การชำระภาษีในเดือนมิถุนายน และแจ้งรายการภาษีค้างชำระในเดือนกรกฎาคม ส่วนการผ่อนชำระ 3 เดือนขยับเป็นเดือนมิถุนายน-สิงหาคม 2564 หากไม่มาชำระภายในเวลาที่กำหนด จะมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม
รายได้ท้องถิ่นวูบ 90% ยื่นขอรัฐชดเชย
ปฏิเสธไม่ได้ว่าสารพัดมาตรการบรรเทาที่รัฐบาลออกมา ด้านหนึ่งเป็นเรื่องดีช่วยลดภาระผู้เสียภาษีให้ช่วงวิกฤต แต่อีกด้านทำให้การจัดเก็บรายได้ไม่เข้าเป้า กระทบต่อรายได้ของท้องถิ่น 7,800 แห่งทั่วประเทศหายไป 90% และเป็นภาระรัฐบาลต้องหางบประมาณมาชดเชยรายได้คืนให้ท้องถิ่น
แหล่งข่าวจากกรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น (สถ.) กล่าวว่า สถานการณ์รายได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563
เทศบาลเมือง เทศบาลนคร กทม.และเมืองพัทยา จำนวน 226 แห่ง จัดเก็บได้จริง 1,990 ล้านบาท ลดลงจากเดิมมีจากการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่ปี 2562 จัดเก็บได้ 24,020 ล้านบาท
เท่ากับมีรายได้ลดลง 22,030 ล้านบาท โดยเทศบาลเมือง 194 แห่ง ลดลง 3,943 ล้านบาท เทศบาลนคร 30 แห่ง ลดลง 3,697 ล้านบาท กทม. ลดลง 13,969 ล้านบาทและเมืองพัทยา ลดลง 419 ล้านบาท
ในส่วนของท้องถิ่นขนาดเล็ก เทศบาลตำบล และองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) 7,500 แห่ง จัดเก็บได้จริง 1,349 ล้านบาท ลดลงจากเดิมจากการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่ในปี 2562 ที่จัดเก็บได้ 12,506 ล้านบาท เท่ากับมีรายได้ลดลง 11,157 ล้านบาท
“ปี 2563 ผลจัดเก็บภาษีที่ดินฯทุกประเภทอยู่ที่ 3,339 ล้านบาท เพราะตามกฎหมายให้เก็บ 10% ตามมาตรการบรรเทา จากเดิมประมาณการณ์หากเก็บ 100% จะมีรายได้ 33,390 ล้านบาท เท่ากับรายได้ที่ควรจะได้หายไปประมาณ 30,000 ล้านบาท”
ทั้งนี้ขอให้รัฐจัดสรรงบประมาณปี 2564 ชดเชยรายได้ของปี 2563 แล้ว โดยเทศบาลตำบลและองค์การบริหารส่วนตำบล ได้รับชดเชย 10,067 ล้านบาท ส่วน กทม. เมืองพัทยา เทศบาลนคร และเทศบาลเมือง ยังไม่ได้รับจากที่ขอไป 22,030 ล้านบาท รอคณะรัฐมนตรีอนุมัติ เพราะต้องขอจากงประมาณกลางปี
ด้านแหล่งข่าวจาก กทม.กล่าวว่า กทม.มีบัญชีผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นโฉนดที่ดิน 2.7 ล้านแปลง อาคารชุด 1 ล้านยูนิต และสิ่งปลูกสร้าง 3 ล้านหลัง จากการที่รัฐลดอัตรา 90% ในปี 2563 กทม.มีรายได้ 1,257 ล้านบาท ต่ำจากเป้าที่ประมาณการณ์ไว้ 15,227 ล้านบาท
ส่วนในปี 2564 คาดว่าเก็บภาษีที่ดินฯได้ 1,500 ล้านบาท ใกล้เคียงปี 2563 ขณะที่ปี 2565 รอรัฐบาลพิจารณาแนวทาง หากเก็บ 10% จะได้ประมาณ 2,000 ล้านบาท แต่ถ้าเก็บ 100% จะได้ประมาณ 15,000 ล้านบาท
ปลูกต้นไม้ กล้วย และแบ่งขาย 8 ไร่บริเวณด้านหน้าให้เอไอเอ ในราคา 1.1 ล้านบาท/ตารางวา
ลุ้น‘คลัง’เคาะอัตราปี2565
กำหนดเพดานใหม่หรือคงเดิม
ไม่ใช่แค่ท้องถิ่นที่ลุ้นอย่างใจจดจ่อถึงรายได้ในปี 2565 จะหายไปอีกหรือไม่ ในส่วนของผู้เสียภาษีก็ลุ้นอย่างระทึกจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราใหม่หรือไม่เช่นกัน
ตามไทม์ไลน์ของกฎหมาย ถึงเวลาที่ “กระทรวงการคลัง” ต้องทบทวนอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ หลังอัตราที่จัดเก็บในปัจจุบันครบกำหนด 2 ปี ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 94 จะต้องเร่งได้ข้อสรุปก่อนจะบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2565
ส่วนวิธีการให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นออกข้อบัญญัติเพื่อกำหนดอัตราการจัดเก็บในพื้นที่ แต่ต้องไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด โดยที่ดินเกษตรกรรมอยู่ที่ 0.15% ที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 0.3% พาณิชยกรรมอยู่ที่ 1.2% และที่รกร้างอยู่ที่ 1.2%
สำหรับประเด็นนี้ แหล่งข่าวจากกรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น กล่าวว่า อัตราภาษีในปี 2565 ขึ้นอยู่กับกระทรวงการคลังจะกำหนดไปในแนวทางไหนให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังประสบปัญหาเศรษฐกิจและการระบาดของโควิด-19
โดยกระทรวงการคลังจะต้องออกเป็นพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราเพดานต่ำสุดและสูงสุดใหม่ ภายในสิ้นปี 2564 เพื่อกำหนดใช้วันที่ 1 มกราคม 2565 และหากเห็นว่ายังมีความจำเป็นต้องลดอัตราให้อีก 90% เพื่อบรรเทาภาระผู้เสียภาษี จะต้องออกพระราชกฤษฎีกาขยายการลดภาษีอีก 1 ปี จากนั้นท้องถิ่นทั่วประเทศจะทำการประเมินภาษีส่งให้ผู้เสียภาษีในเดือนเมษายน เพื่อชำระในเดือนมิถุนายน 2565
“คลังยังมีเวลาพิจารณา 4 เดือน โดยประมวลผลการจัดเก็บที่ผ่านมา และการชดเชยรายได้ให้ท้องถิ่น เพราะจากที่รายได้หายไป กระทบต่องบพัฒนาพื้นที่ ท้องถิ่นต้องนำเงินสะสมมาใช้ จัดลำดับความสำคัญโครงการใหม่ และแก้ปัญหาโควิด มีความเป็นได้สูงจะบรรเทาภาระให้ เช่น อาจจะยืนอัตราเพดานเดิมและลดอัตราให้ 50% หรือ 90%”
แห่ปรับที่ดินรกร้าง เข้าเกณฑ์เกษตรกรรม
แหล่งข่าวจากกรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่นยังสะท้อนภาพการเก็บภาษีใหม่ที่ทำให้รายได้จัดเก็บได้น้อย เพราะที่ผ่านมาแลนด์ลอร์ดมีที่ดินจำนวนมาก ได้แบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยและแตกบริษัทลูกกระจายถือครองที่ดิน และนำที่ดินในเมืองมูลค่าสูง จากที่รกร้างมาลงทุนด้านเกษตร เช่น ปลูกกล้วย มะนาว มะม่วง ให้เข้าเกณฑ์ที่ดินเกษตรกรรม เพื่อเสียภาษีในอัตราที่ถูกลง ปัจจุบันยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง และคงจะมีมากขึ้นรับกับการเสียภาษีอัตราใหม่ในปี 2565
“ตามกฎหมายเปิดช่องให้เจ้าของที่ดินทำได้ มีกำหนดหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ไว้ ถ้าทำเกษตรกรรมต้องปลูกกี่ต้นต่อไร่ เช่น ปลูกกล้วย 200ต้นต่อไร่ กระท้อนเปรี้ยว 25 ต้นต่อไร่ มะม่วง 20 ต้นต่อไร่ น้อยหน่า 170 ต้นต่อไร่ ฝรั่ง 45 ต้นต่อไร่ มะนาว 50 ต้นต่อไร่ เป็นต้น”
แห่พลิกที่ดินกลางเมือง
ปลูก‘กล้วย-มะนาว-มะม่วง’
ย้อนดูปรากฏการณ์การแปลงสภาพที่ดิน เริ่มเห็นตั้งแต่ปลายปี 2562 ก่อนนับหนึ่งเก็บภาษี ที่ดิน 24 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษกและรถไฟฟ้าสถานีศูนย์วัฒนธรรม แปลงร้างกลางเมือง เหมาซื้อมะนาว 4,000 ต้น มาปลูกในวงคอนกรีต บนที่ดินมีมูลค่าหมื่นล้านบาท
ขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่อยู่ใกล้ๆ กัน เนื้อที่ 28 ไร่ มูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาท แลนด์แบงก์ซื้อเก็บไว้เมื่อ 7-8 ปีที่แล้ว
ในช่วงที่ผ่านมาได้ปรับพื้นที่ปลูกต้นไม้และกล้วย ก่อนจะตัดแบ่งที่ดินด้านหน้า 8 ไร่ ขายให้กับบริษัท เอไอเอ ประเทศไทย ในราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท รวมมูลค่า 3,500 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ 20 ไร่ ยังรอจังหวะนำมาพัฒนาและขาย
นอกจากย่านรัชดาภิเษกยังมีปรับหน้าดินติดถนนเกษตร-นวมินทร์ บริเวณแยกเสนานิเวศน์ ทั้ง 2 ฝั่ง จำนวนกว่า 300 ไร่ จากที่ปล่อยว่างมานาน นำมาพลิกทำเกษตรกรรมผสมผสาน ปลูกต้นมะม่วงหลายสายพันธุ์ ส่วนหนึ่งเพื่อบรรเทาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อีกทั้งเป็นการจัดการปัญหาการบุกรุกและการเกิดเพลิงไหม้
โดยบริษัทได้จ้างเอาต์ซอร์สมาดำเนินการ เช่น การปรับพื้นที่ดินการปลูก การดูแลต่างๆ เป็นการดำเนินการชั่วคราว จนกว่าจะมีการพัฒนาโครงการในอนาคตที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีศูนย์ประชุม โรงแรม รีเทล รองรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) และทางด่วน
สำหรับที่ดินกว่า 300 ไร่ อยู่ฝั่งเสนานิเวศน์ 1 มีอยู่หลายแปลงโดยรวมกว่า 200 ไร่ ขณะนี้กำลังปรับหน้าดินกว่า 20 ไร่ ด้านหลังโรงเรียนสตรีวิทยา 2 ถึงบริเวณแยกเสนานิเวศน์ หลังปรับหน้าดินฝั่งตรงข้ามเสร็จเรียบร้อยแล้ว ขณะที่อีกแปลงอยู่เลยออกไป ติดถนนเกษตร-นวมินทร์และปั๊ม ปตท. อีกกว่า 100 ไร่ ได้มีการล้อมรั้วไว้จะพัฒนาเป็นพื้นที่เกษตรกรรมเช่นกัน
สำหรับที่ดินอีกฝั่งอยู่หลัง “นวมินทร์ซิตี้ อเวนิว” หน้าหมู่บ้านเสนานิเวศน์ 2 มีเนื้อที่ประมาณ 70ไร่ กำลังปรับพื้นที่ปลูกมะม่วง เป็นการพัฒนาเพิ่มเติมจากพื้นที่ด้านในหมู่บ้านเสนานิเวศน์ 2 มีที่ดิน 61 ไร่ ได้ปรับพื้นที่ว่างเป็นเกษตรกรรมปลูกมะม่วงพันธุ์แก้วขมิ้นตั้งแต่ปี 2563
นอกจากนี้เมื่อต้นปีที่ผ่านมา ยังนำที่ดิน 27 ไร่ ติดถนนเทียมร่วมมิตรตรงข้ามกับ “ศุภาลัย เวลลิงตัน” หว่านเมล็ดปอเทืองและปลูกมะม่วง
เมื่อลัดเลาะแนวถนนพหลโยธินมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวหมอชิต-คูคตพาดผ่าน ยังมีดินแปลงใหญ่อีกหลายแปลง เช่น แยกรัชโยธินตรงข้ามเมเจอร์ ที่ดินแดนเนรมิตเดิม 33 ไร่ และที่ดิน 48 ไร่ เคยเป็นที่ตั้งโครงการบางกอกโดม ล่าสุดกลุ่มบีทีเอสขายให้กับกลุ่มเซ็นทรัล ถึงปัจจุบันยังไม่มีการพัฒนา
เป็นความเคลื่อนไหวของ “แลนด์ลอร์ด-ตระกูลดัง” ท่ามกลางวิกฤตรอบด้าน เศรษฐกิจมีปัญหา ประชาชน ภาคธุรกิจเอกชนเดือดร้อนรายได้ลดลง
ทำให้ภาครัฐไม่สามารถจัดเก็บภาษีใหม่ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย กลายเป็น “สุญญากาศ” ทำให้ “แลนด์ลอร์ด-ตระกูลดัง” มีเวลาหายใจหายคอพลิกที่ดินรกร้าง ลดภาระค่าใช้จ่ายในการเสียภาษีจากนี้ไปอีกครึ่งปีแถมปีหน้าถ้าเศรษฐกิจและโควิดยังไม่ทุเลา ยังมีสิทธิได้ลุ้นต่อ
ประเสริฐ จารึก
