เปิดอาณาจักร‘สยามสแควร์’ ‘เซ็นทรัล’ทุ่ม5พันล้าน ปั้น‘แลนด์มาร์กใหม่’ย่านดังในตำนาน

ท่ามกลางกาลเวลาที่หมุนเปลี่ยนไปตามยุคสมัย

ทำให้ “สยามสแควร์” ศูนย์การค้าห้องแถวแนวราบบนพื้นที่ 63 ไร่ ใจกลางมหานครกรุงเทพ หลังเปิดบริการมากว่า 5 ทศวรรษ เมื่อถึงเวลาก็ต้องปรุงแต่งโฉมให้ไฉไลไปตามสภาพพื้นที่ สิ่งแวดล้อมเมืองที่เปลี่ยน

หลังรถไฟฟ้าบีทีเอสเปิดใช้ปลายปี 2542 ปักหมุด “สถานีสยาม” เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางระหว่างสายสุขุมวิทกับสายสีลม ดึงดูดคลื่นคนนับแสนและยักษ์ธุรกิจเข้ามาในย่านสยามไม่ขาดสาย

กลายเป็นทำเลทอง ที่ “กรมธนารักษ์” ประทับตราไว้ในทุกรอบบัญชีว่ามีราคาประเมินแพงที่สุดในประเทศ ล่าสุดอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท ขณะที่ราคาซื้อขายในตลาดทะยานไปไกลเกินตารางวาละ 3 ล้านบาท

เปลี่ยนย่านตำนาน “สยามสแควร์” สู่โฉมใหม่

แต่ด้วยสภาพตึกแถวทรุดโทรมลงทุกวัน แถมมีห้างร้านเกิดขึ้นโดยรอบ ทำให้สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หรือ PMCU ปรับลุคตึกแถวและพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มเติมบนพื้นที่หมดสัญญาเช่า ทั้งลงทุนเองและผนึกกับพันธมิตร ผลักดัน “สยามสแควร์” เป็นช้อปปิ้งสตรีทระดับแนวหน้าของโลก

พัฒนา “โรงหนังสยาม” เป็นศูนย์การค้าสยามสแควร์วัน (SQ1) พร้อมสร้างทางเชื่อมกับบีทีเอส และ “เซ็นเตอร์พอยต์ ออฟ สยามสแควร์” ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ

ปิดตำนาน “โบนันซ่า สยาม” ตรงข้ามมาบุญครองศูนย์รวมแฟชั่นสุดฮิตในอดีต ขึ้นโครงการมิกซ์ยูส “สยามสเคป” มูลค่า 2,000 ล้านบาท จะสร้างเสร็จปีนี้ เป็นอาคาร 24 ชั้น มีสำนักงาน ศูนย์การเรียนรู้ ร้านค้า และที่จอดรถ 700 คัน

ลงทุนสร้างอาคาร “สยามกิตติ์” ศูนย์รวมโรงเรียนกวดวิชา และปรับพื้นที่ตรงข้าม “สยามโบวล์” เก่าเป็น “โรงแรมโนโวเทล กรุงเทพฯ” แทน

ยังผนึกกลุ่ม LOVEiS ค่ายเพลงรักรีโนเวตโรงหนัง “ลิโด มัลติเพล็กซ์” สู่ “ลิโด้ คอนเน็กต์” แหล่งรวมศิลปะ วัฒนธรรม และความคิดสร้างสรรค์ แต่ยังคงร้านค้าและโรงหนังเดิมไว้

ปิดฉากโรงหนังสกาลา ร้านดังเปิดขายถึงสิ้นปี

กำลังกลายเป็นทอล์ก ออฟ เดอะทาวน์ พื้นที่ “Block A” เขตพาณิชย์สยามสแควร์ เนื้อที่กว่า 7ไร่ บริเวณหัวมุมสี่แยกปทุมวัน

หลัง บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN ของตระกูลจิราธิวัฒน์ ยักษ์ค้าปลีกแถวหน้าของประเทศ ปิดดีลคว้าสิทธิพัฒนาที่ดิน 30 ปี จากสำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ พลิกโฉมที่ดินพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส

จากปัจจุบันเป็นที่ตั้งโรงหนังสกาลา แม้จะลาโรงไปเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2563 แต่โครงสร้างยังอยู่ และอาคารพาณิชย์สูง 3-4 ชั้น จำนวน 79 คูหา แหล่งรวมคลินิกเสริมความงามร้านอาหาร ร้านขายสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง ธนาคาร และโรงเรียนกวดวิชา

ปัจจุบันกำลังนับถอยหลังส่งคืนพื้นที่สิ้นปีนี้ให้สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ และหาพื้นที่เช่าใหม่ มีหลายร้านเป็นร้านเก่าแก่ของที่นี่ อย่าง “ยูเอฟเอ็ม เบเกอรี่ เฮ้าส์” เปิดขายมากว่า 10 ปี จะขายถึงวันที่ 31 ธันวาคมนี้ ส่วนพนักงานจะกระจายไปสาขาอื่นแทน

โฟกัสยุทธศาสตร์เซ็นทรัลกับการเข้าไปปักหมุด “โครงการมิกซ์ยูส” ประชัน 4 ศูนย์การค้ายักษ์ ทั้งสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ และเอ็มบีเค

ว่ากันว่า “เซ็นทรัล” ได้ครอบครองที่ดินทำเลทองแบบ ไร้คู่แข่ง เพราะยื่นข้อเสนอรายเดียว จากที่มีซื้อซองประมูล 5 ราย เช่น สยามพิวรรธน์ แลนด์แอนด์เฮ้าส์

อาจจะเป็นเพราะข้อจำกัดของพื้นที่จึงทำให้รายอื่นถอดใจ แต่ทำไม “เซ็นทรัล” ถึงตบเท้าเข้าชิง ยอมจ่ายค่าตอบแทนโดยรวมแล้วไม่ต่ำกว่า 5,902 ล้านบาท แยกเป็น ค่าตอบแทนการทำสัญญา 742 ล้านบาท และค่าตอบแทนรายปี 30 ปี รวม 5,160 ล้านบาท

วงการค้าปลีกวิเคราะห์ “เป็นเพราะเซ็นทรัลเจาะทำเลย่านเศรษฐกิจ กลางเมือง ได้เกือบครบแล้ว ตั้งแต่เพลินจิต ชิดลม ราชประสงค์ ยังขาดสยามสแควร์ที่ยังไม่มีโครงการ จึงยอมทุ่มเพื่อครอบคลุมลูกค้าทุกกลุ่ม”

‘เซ็นทรัล’ทุ่ม 5 พันล้าน ผุดมิกซ์ยูส

ด้าน “บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา” ออกจดหมายแถลงการณ์ จะใช้ประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญตลอด 40 ปี สร้างสรรค์ให้โครงการนี้เป็นแลนด์มาร์กสำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ที่จะจุดประกายความคิดสร้างสรรค์ เป็นศูนย์กลางและพื้นที่แห่งการเรียนรู้สมัยใหม่ เป็นแรงบันดาลใจให้ผู้คนในแง่มุมต่างๆ และช่วยขับเคลื่อนสังคมและเศรษฐกิจในทุกๆ ด้านต่อไป

แหล่งข่าวจาก บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา กล่าวว่า เตรียมเข้าพื้นที่ในเดือนมกราคม 2565 เบื้องต้นจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ใช้เงินลงทุนประมาณ 5,000 ล้านบาท สร้างตึกเดียวแบ่งการใช้พื้นที่ผสมผสาน ด้านล่างเป็นศูนย์การค้าไม่ใหญ่ ไม่หรูมาก คล้ายคอมมูนิตี้มอลล์ เจาะนักศึกษา วัยทำงาน ด้านบนมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าและโรงแรมระดับ 3-4 ดาว ขนาด 200-300 ห้อง เพราะมีพื้นที่ก่อสร้างแค่ 5 ไร่เศษ จึงพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ไม่ได้มาก

“กำลังพัฒนาแบบ ศึกษาให้ละเอียดเชิงลึกอีกครั้ง จะได้ข้อสรุปก่อนสิ้นปีนี้ เพราะต้นปีหน้าต้องเข้าเคลียร์พื้นที่ ทุบตึกแถวทั้งหมด ส่วนโรงหนังสกาลา จะพยายามรักษาโครงสร้างที่เป็นอัตลักษณ์ไว้ให้มากที่สุด เพราะเราต้องสร้างตึกคร่อมสูงขึ้นไป ถ้าจำเป็นอาจจะทุบ ก็เสียดาย เพราะมีความผูกพันทางจิตใจ”

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า การเริ่มงานก่อสร้างต้องรอโครงการผ่านการอนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ในปีหน้าคงยังไม่ได้เริ่มสร้าง แต่ยังไม่แน่อีกเหมือนกัน อาจจะรีโนเวตแล้วทำไปก่อน ส่วนไหนที่ทำได้ เปิดได้ก็ทำไปก่อน เช่น ข้างล่างทำรีเทลเสร็จก็เปิด จากนั้นถึงก่อสร้างออฟฟิศ โรงแรม

ม.ค.2565 ส่งมอบพื้นที่ตามสภาพ

รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองอธิการบดีกำกับดูแลด้านการจัดการทรัพย์สินและนวัตกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า เมื่อเดือนสิงหาคมได้เซ็นสัญญากับเซ็นทรัลผู้ได้รับคัดเลือกพัฒนาพื้นที่ “Block A” เขตพาณิชย์สยามสแควร์แล้ว รวมระยะเวลา 34 ปี แยกเป็นก่อสร้าง 4 ปี จัดหาประโยชน์ 30 ปี โดยบริษัทเสนอผลตอบแทนให้สูงกว่าขั้นต่ำที่กำหนดไว้เล็กน้อย ภายในเดือนมกราคม 2565 จะส่งมองพื้นที่ตามสภาพ หลังผู้เช่าหมดสัญญาสิ้นปีนี้ แต่มีบางรายที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ขอคืนพื้นที่ก่อนกำหนดแล้ว

“เซ็นทรัลเสนอพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มีโรงแรม ออฟฟิศ รีเทล แต่ยังเป็นแบบหลวมๆ ขึ้นอยู่กับเอกชนจะออกแบบพัฒนา คีย์เวิร์ดสำคัญคือเขาไม่ได้บอกว่ามาทำห้าง แต่มาทำเสริมช้อปปิ้งสตรีท เพราะพื้นที่เล็กเกินไปจะเป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัลอีกแห่งหนึ่ง ที่เราเลือกเขาด้วยประสบการณ์และเข้าใจตลาดสยามสแควร์เชื่อมั่นจะทำพื้นที่เราดีขึ้น ดูคอนเซ็ปต์ก็โอเค เป็นกิจกรรมส่งเสริมช้อปปิ้งสตรีท ข้างในมีโถงกว้าง ทางเข้ายังคงสถาปัตยกรรมสกาลาไว้ มีลานพื้นที่สาธารณะ แต่เราไม่ได้จำกัด เพราะสุดท้ายต้องไปออกแบบอีกว่าทำได้แค่ไหนจะรักษาส่วนที่เป็นอัตลักษณ์เดิมสกาลาไว้”

แม้หลายปีที่ผ่านมา “สยามสแควร์” มีอาคารใหม่ๆ เกิดขึ้นหลายแห่ง แต่ “รศ.ดร.วิศณุ” ย้ำว่า ยังคงอัตลักษณ์เดิมไว้ เป็นแหล่งช้อปปิ้งห้องแถวและแนวราบ อย่างสยามสแควร์วันที่เดินเข้าออกหลายทาง

“เราได้เรียนรู้ว่าเดินห้างจะไปเดินที่ไหนก็ได้ แต่สยามสแควร์ที่เดินช้อปปิ้งห้องแถวใจกลางกรุงเทพฯมีที่เดียว ตอนที่เซ็นทรัลเสนอมาเราระบุชัดสร้างพื้นที่เป็นแลนด์มาร์กเชิงการออกแบบสถาปัตยกรรม กลมกลืน สอดคล้องพื้นที่แนวราบ ต้องส่งเสริมช้อปปิ้งสตรีทเป็นอัตลักษณ์สยามสแควร์ ที่เดินจากถนนเข้าไปได้เลย มีทางเชื่อมสยามสเคปและอาคาร Block B ไม่ใช่เป็นห้างที่แยกออกไป”

“รศ.ดร.วิศณุ” ยังอัพเดตพื้นที่อาคารสยามกิตติ์ ขณะนี้

โรงเรียนกวดวิชาย้ายออกหมดแล้ว ส่วนหนึ่งไปเช่าพื้นที่อาคารสยามสเคปและมาบุญครอง เนื่องจากแผนเดิมจะนำพื้นที่เป็นดิจิทัลสเตชั่นร่วมกับดีป้า แต่เพราะโควิดทำให้พับโครงการ

“ตอนนี้ปิดพื้นที่ด้านบน ด้านล่างยังมีร้านค้าเปิดขาย มีโรงเรียนกวดวิชาอยู่บ้างที่รอย้ายไปตึกสยามสเคป จะซอฟต์โอเพนนิ่งปลายตุลาคมนี้ แจ้งผู้เช่าแล้วใครพร้อมก็เปิด พื้นที่เช่าถูกจองเกือบเต็มแล้ว ส่วนพื้นที่เช่าอื่นที่หมดสัญญา เช่น ร้านโคคาเดิม กำลังเจรจากับผู้เช่ารายใหม่ และมีหลายจุดที่ทยอยหมดสัญญา”

ลด-ยกเว้นค่าเช่า เยียวยาผลกระทบโควิด

ถามว่าผลกระทบโควิด-19 ผู้เช่าหายไปมากแค่ไหน

ผู้เช่าไม่ได้หายไปมาก ทุกคนยังอยากสู้ แต่ได้รับผลกระทบหนักจากระลอก 3 ทำให้เหนื่อยกันหมด โดยเฉพาะผู้เช่ารายย่อย สายป่านสั้น มีคืนสัญญาเช่าประมาณ 10% แต่มีรายใหม่เข้ามา เพราะพื้นที่เช่าในสยามสแควร์หายาก

ที่ผ่านมามีมาตรการช่วยเหลือผู้เช่ากว่า 4,000 สัญญา โดยลดและยกเว้นค่าเช่าให้ ขึ้นอยู่กับประเภทธุรกิจ พื้นที่ และผลกระทบ เช่น ปิดร้านตามมาตรการรัฐจะยกเว้นค่าเช่าให้ ถ้ายังเปิดได้ก็ลดให้ตามสัดส่วน แต่ละรายไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับทำเล ฐานค่าเช่า ช่วงเวลา เช่น ระลอก 3 ระบาดหนักจะลดให้มากขึ้น และระดมฉีดวัคซีนให้คนงาน ผู้เช่า และแรงงานต่างด้าวให้ครบ 2 เข็มทุกคน

“การคิดลดค่าเช่ามีหลายปัจจัย 1.ธุรกิจได้รับผลกระทบขนาดไหน ร้านอาหาร ตัดผม ร้านนวด คนละแบบกัน 2.ฐานค่าเช่าถูกหรือแพง ถ้าฐานแพงลดให้มากหน่อย ถ้าถูกลดน้อยหน่อย อาคารสำนักงานไม่ลดให้เท่าไหร่เพราะธุรกิจยังเดินต่อได้แม้จะมีเวิร์กฟรอมโฮม ยังมีรายได้ คนละแบบกับร้านค้าที่ค้าขายไม่ได้รายได้ก็หาย จากโควิดและเยียวยาผู้เช่า ทำให้ผลประกอบการของเราในปีนี้น่าจจะลดลง จากเดิมมีรายได้ปีละ 5,000 ล้านบาท”

เป็นภาพปัจจุบันของ “สยามสแควร์” ท่ามกลางสถานการณ์โควิด แล้วภาพอนาคตจะเป็นอย่างไรนับจากนี้

อนาคต‘สยามสแควร์’ทำเลทอง ยอดนิยม

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บจ.ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ ชี้ว่า ในอนาคตพื้นที่สยามอาจจะยังมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์บนที่ดินไปจากที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เพราะยังมีส่วนที่เป็นอาคารพาณิชย์อีกไม่น้อย สร้างมาหลาย 10 ปีอยู่ในพื้นที่

สำหรับที่ดินที่เซ็นทรัลประมูลได้ ในผังเมืองกำหนดเป็นสีแดงพาณิชยกรรม มีศักยภาพสูงที่สุดในการพัฒนา สร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ แต่ถ้าจะเก็บโรงหนังสกาลาไว้ อาจจะทำให้รูปแบบโครงการต้องเปลี่ยนไป และยังต้องคำนึงถึงความคุ้มค่าในการลงทุนบนที่ดินสัญญาเช่า 30 ปีด้วย

“ราคาที่ดินรอบสถานีสยาม สูงที่สุดในประเทศ แม้จะไม่มีที่ดินเอกชน แต่ด้วยศักยภาพ ส่งผลให้พื้นที่นี้มีราคาประเมินสูงที่สุด 1 ล้านบาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ที่ราคาอยู่ที่ 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ในความเป็นจริง พื้นที่ใกล้เคียงมีบอกขายกันมากกว่า 2.5-3 ล้านบาทต่อตารางวา”

เนื่องจากสยามเป็นทำเลยอดนิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ในอนาคตถ้ามีโครงการพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นรวมไปถึงมีผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาในพื้นที่นี้อีก จะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจให้มากขึ้นไปอีก

เป็นการตอกย้ำ “สยามสแควร์” ยังคงเป็นทำเลทอง ไม่ว่าสภาพแวดล้อมจะเปลี่ยนวันเวลาจะผ่านไปนานแค่ไหนก็ตาม

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้ด่วน ‘บิ๊กป้อม’ เข้าทำเนียบแล้ว ประชุมร่วมนายกฯครั้งแรก พร้อมบอก ‘ใครงอน’
บทความถัดไป51% ของบริษัทในเอเชียแปซิฟิค เคยถูกโจมตีทางไซเบอร์สินทรัพย์ที่ไม่เคยรู้ (ว่ามีอยู่)