| ที่มา | คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน บ้าน มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
ลั้ลลา สวัสดีปีระกา 2560 ค่ะ
จริงหรือเปล่าก็ไม่รู้ มีคนบอกว่าปีนี้โครงการจัดสรรทั้งหลายจะหวนกลับมาบูมในกลุ่มโครงการแนวราบ ซึ่งได้แก่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด
ตามปกติ สัดส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เป็นโครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม กับโครงการแนวราบ ก็คือกลุ่มสูงไม่มาก 1-4 ชั้น ส่วนใหญ่หรือเกือบจะร้อยเปอร์เซ็นต์ก็เลยเป็นบ้านจัดสรรนั่นเอง ปกติเขาบอกว่าคอนโดฯจะมีจำนวนหน่วยประมาณ 60% แนวราบอีก 40% แต่ปีนี้เห็นว่าโครงการแนวราบจะขยับสัดส่วนเพิ่มอีกนิดหน่อย
ประเด็นที่ต้องคำนึงในการลงทุนสร้างหมู่บ้านขึ้นมา ผู้ประกอบการหรือศัพท์แสงในวงการเรียกว่า “ดีเวลอปเปอร์” (แปลว่านักพัฒนาที่ดินค่ะ) เขาคิดกันหัวแตกมาแล้วเพราะมีความเสี่ยงถ้าขายไม่ออก ปีนี้แนวโน้มยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หรือเศรษฐกิจฝืดเคืองนั่นแหละ
ตัวการใหญ่คือเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อต๊อแต๊ เราสามารถอ่านสัญญาณได้จากหมู่บ้านจัดสรรที่เปิดโครงการใหม่ เขาจะไม่ทำบ้านไซซ์เดียว หรือบ้านประเภทเดียวอีกแล้ว หากแต่จะทำผสมผสานกันมั่วไปหมด …อืมม์ ใช้คำว่ามั่วอาจดูรุนแรงไป เปลี่ยนมาใช้คำว่าทำผสมปนเปหลายประเภทก็แล้วกันค่ะ
หัวข้อชวนคุยวันนี้ก็เลยจั่วหัวด้วยคำว่า “มิกซ์โปรดักส์” ภาษาต่างด้าวเรียกว่า mix products เหตุผลที่ชวนคุยเรื่องนี้เพราะพบว่าบ่อยครั้งผู้บริโภคมีความเข้าใจผิดเพราะมี
คำศัพท์อีกคำหนึ่งที่ใกล้กันมาก นั่นคือคำว่า “มิกซ์ยูส” ต่างด้าวสะกดว่า mix uses
สำหรับโครงการมิกซ์ยูส โดยอัตโนมัติย่อมหมายถึงอสังหาฯที่มี 2 รูปแบบอยู่ในโครงการเดียวกัน วัดจากการครอบครองกรรมสิทธิ์จะง่ายที่สุด กล่าวคือใน 1 โครงการจะมีอสังหาฯ ทั้งประเภทขายขาด เมื่อลูกค้าซื้อแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์ กับมีประเภทอสังหาฯให้เช่า ซึ่งเป็นไปได้ทั้งมีห้างหรือโรงแรม
ยกตัวอย่างโครงการมิกซ์ยูส เช่น โครงการเดียวกันมีพื้นที่สมมุติ 50 ไร่ เขาจะทำเป็น
คอนโดฯอยู่หน้าชายหาดสัก 10 ไร่ เมื่อลูกค้าซื้อไปแล้ว พอสร้างเสร็จก็ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ อย่างนี้เรียกว่าอสังหาฯขายขาด
อีก 30 ไร่ทำเป็นโรงแรม เพื่อให้ลูกค้าคอนโดฯสามารถใช้ฟาซิลิตี้หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโรงแรมได้ เป็นแต้มต่อในการขายโครงการว่าถ้าซื้อที่นี่ไม่ต้องห่วงเรื่องการกิน
การจัดปาร์ตี้แต่อย่างใด บางโครงการอาจกันพื้นที่อีก 10 ไร่ที่เหลือทำเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ ให้เป็นแหล่งจับจ่ายใช้สอย
จะเห็นว่าทั้งโรงแรมและคอมมิวนิตี้มอลล์ กรรมสิทธิ์โครงการยังสถิตอยู่กับเจ้าของโครงการ ผู้มาใช้บริการ เช่น มาพักโรงแรมก็ต้องเช่าห้อง หรือมาเปิดร้านค้าก็ต้องเช่าพื้นที่ในคอมมิวนิตี้มอลล์ แบบนี้เรียกว่าอสังหาฯให้เช่า สามารถพบเห็นได้ตามโครงการที่อยู่ในเมืองตากอากาศชายทะเลหรือเมืองท่องเที่ยวภูเขา อาทิ หัวหิน ภูเก็ต เขาใหญ่ เป็นต้น
ส่วนโครงการมิกซ์โปรดักส์ แม้คำศัพท์จะใกล้เคียงกันแต่รูปแบบไม่เหมือนกันเพราะโครงการมิกซ์โปรดักส์จะต้องเป็นอสังหาฯแบบขายขาดหรือโอนกรรมสิทธิ์ นี่คือหลักการ
ใหญ่
ในขณะที่หลักการย่อยลงมา โครงการมิกซ์โปรดักส์อาจมีประเภทที่อยู่อาศัยได้มากกว่า 1 ประเภท พอมาถึงตอนนี้ก็ต้องเริ่มต้นนับนิ้วมือว่าที่อยู่อาศัยมีกี่ประเภทกันล่ะ ทบทวนความจำกันอีกทีแยกได้เป็น 2 เวอร์ชั่นหลักคือ โครงการแนวสูงกับแนวราบ
โครงการแนวสูงมีคอนโดฯเพียงประเภทเดียว (ที่เป็นที่อยู่อาศัย) ส่วนโครงการแนวราบมีหลายประเภท ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาจรวมอาคารพาณิชย์เข้าไปด้วยก็ได้เพราะเป็นทั้งที่อยู่และที่ทำกิน
คำว่ามิกซ์โปรดักส์ก็คือ ในอดีตเราจะเห็นหมู่บ้านจัดสรรถ้าเป็นโครงการบ้านเดี่ยว (กฎหมายบังคับให้ที่ดินเริ่มต้น 50 ตารางวา) ก็จะเป็นบ้านเดี่ยวพรึ่บทั้งโครงการ ถ้าเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ (กฎหมายบังคับที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา) ก็จะเป็นทาวน์เฮาส์พรึ่บทั้งโครงการ จะเห็นอย่างนี้ได้ภาวะเศรษฐกิจเป็นตัวกำกับ
กล่าวคือ ถ้าเศรษฐกิจดี กำลังซื้อเข้มแข็ง ทำบ้านเดี่ยวก็ขายได้หมด ทำทาวน์เฮาส์ก็ขายได้หมดเช่นกัน ไม่ต้องยุ่งยากซับซ้อน กำลังซื้อตลาดล่าง-กลาง-บนมีความชัดเจน
แต่พอเวลาเศรษฐกิจไม่ดี๊ไม่ดี (เลียนแบบชีวิตดี๊ดี) ลำพังทำโครงการบ้านเดี่ยวอย่างเดียวนักลงทุนต้องนอนก่ายหน้าผากคิดแล้วคิดอีก เพราะกลัวจะขายไม่ออก เพราะฉะนั้น ทางเลือกในการทำบ้านจัดสรรยุคนี้ก็เลยทำให้มีหลายๆ ประเภทอยู่ในโครงการเดียวกัน เพื่อให้สามารถดึงดูดกำลังซื้อได้ทุกตลาด ไม่ว่าตลาดถูกหรือแพง
เช่น เดิมเคยทำบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาท ของใหม่หรือของปัจจุบันต้องหันมาทำบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านสักครึ่งหนึ่ง อีกครึ่งหนึ่งอาจแนมด้วยบ้านแฝด (กฎหมายบังคับให้ที่ดินเริ่มต้น 35 ตารางวา) เพื่อให้สามารถกดราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาทได้ หรือถ้ากำลังซื้อห่วยมากๆ ก็อาจจะเพิ่มทาวน์เฮาส์ เพื่อให้มีราคาขาย 3-4 ล้านบาทในโครงการเดียวกันได้
ดังนั้น ถ้าบังเอิญไปเจอโครงการแบบมิกซ์โปรดักส์ ข้อคำนึงของผู้บริโภคแนะนำตรวจสอบดูเรื่องพื้นที่ส่วนกลางให้เยอะๆ ค่ะ เพราะทำบ้านเดี่ยวอย่างเดียวอาจมีเพื่อนบ้าน 100 หลัง ถ้าทำบ้านแฝดด้วยอาจมีเพื่อนบ้าน 150 หลัง และถ้ามีทาวน์เฮาส์ด้วยอาจมีเพื่อนบ้าน 200 หลัง
ไซซ์โครงการเท่าเดิมแต่มีเพื่อนบ้านหนาแน่นต่างกัน คุณภาพชีวิตที่วัดได้ง่ายที่สุดก็ต้องดูกันที่พื้นที่ส่วนกลางกับสิ่งอำนวยความสะดวกนี่แหละ โชคดีทุกท่านค่ะ
