| ที่มา | คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
คําขวัญวันเด็ก 2560 “เด็กไทยใส่ใจศึกษา พาชาติมั่นคง”
ขอส่งความปรารถนาดีและเป็นกำลังใจให้กับผู้ปกครองทุกท่านค่ะ ในมุมมองวงการอสังหาริมทรัพย์มีคนบอกว่าปีระการอบนี้แอบตั้งนิยามว่าเป็นปีระกาไฟ ทุกอย่างยังดูร้อนแรง หรืออีกนัยหนึ่งยังเป็นปีที่ต้องอดทน และท่องคาถาอึดเท่านั้นที่ครองโลก
ไหนๆ ก็ไหนๆ ชวนคุยซะเลย เวลาสัมภาษณ์เจ้าของโครงการ นักธุรกิจชั้นนำ ผู้บริหารระดับสูง ท่านวิเคราะห์วิจารณ์แนวโน้มเศรษฐกิจว่า ปีหน้าจะดีกว่าปีนี้เพราะปีนี้เศรษฐกิจตกท้องช้าง (หมายถึงเป็นจุดต่ำสุดแล้ว) ปีหน้าจึงต้องดีกว่าปีนี้
ประเด็นอยู่ที่นักธุรกิจเขาประเมินเศรษฐกิจตกท้องช้างมาตั้งแต่ปี 2557 (กลอกตาดำนิสนุงก็จะจำได้ว่าเป็นปีที่มีรัฐประหาร คสช.) ซึ่งปี 2558-2559 ทั่นก็บอกว่าเศรษฐกิจตกท้องช้าง …นั่นไง เดาออกแล้วชิมิว่าปลายปีที่แล้วทั่นก็พูดสคริปต์เดิมๆ ว่า ปี?59 เศรษฐกิจตกท้องช้าง จึงฝากความหวังว่าปีนี้จะต้องดีกว่าปีที่แล้ว
ถ้าหากเชื่อตามคำพยากรณ์ สำหรับคนที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้านสักหลัง คอนโดมิเนียมสักห้องอาจเคลิบเคลิ้ม และมองผลเลิศว่าปีนี้ตรูซื้ออสังหาฯได้อย่างสบายๆ แน่นอน
ล่าสุดเมื่อไม่นานมานี้ มีนักพัฒนาที่ดินคนหนึ่งชื่อ “เฮียตึ๋ง-อนันต์ อัศวโภคิน” ตำแหน่งในบริษัทเป็นซุปเปอร์ซีอีโอของค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คนในวงการยอมรับในสถานะเป็นพี่ใหญ่วงการอสังหาริมทรัพย์
อธิบายยาวๆ เผื่อคนนอกวงการจะได้รู้จักโปรไฟล์เฮียตึ๋ง ซึ่งเพิ่งออกมาพูดถึงแนวโน้มอสังหาฯ ปีนี้ ฟังแล้วหลายคนคงจะอกแตกตายได้ ทั่นบอกว่า…ปีนี้เหนื่อยทั้งคนขายและคนซื้อ
ฝั่งคนขายเหนื่อยเพราะกำลังซื้อย่ำอยู่กับที่มานานปี แถมสาละวันเตี้ยลงอีกต่างหาก ซึ่งการซื้ออสังหาฯ เนื่องจากเป็นสินค้าชิ้นใหญ่มีราคาแพ้งแพง ในประเทศนี้อย่างมากก็มีแค่ 10-15% ที่ซื้อเงินสด ส่วนใหญ่ลูกค้าต้องซื้อเงินผ่อน แปลว่าต้องขอกู้เงินจากสถาบันการเงินหรือแบงก์นั่นเอง
ปัญหาก็คือเวลาเศรษฐกิจไม่ดี คนที่กลัวจนขี้หดตดหาย (ขออภัยค่ะ พูดไม่เพราะ) บอกได้เลยว่าเป็นวงการนายแบงก์นี่เอง ดังนั้น จึงพร้อมใจกันควบคุมอย่างเข้มงวดในการปล่อยกู้ ผลลัพธ์ทำให้กู้ไม่ผ่านกันเยอะมาก ภาษาวงการแบงก์เขาเรียกว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อ เรียกอีกทีก็คือ “รีเจ็กต์เรต” (Reject Rate) นั่นเอง
ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรต ถือเป็นดัชนีวัดดีกรีวงการอสังหาฯได้เหมือนกัน เวลาเศรษฐกิจเฟื่องฟู กำลังซื้อสูงปรี๊ด ยื่นขอกู้ยังไงก็ผ่านฉลุย ยอดรีเจ็กต์เรตก็ต่ำแค่ 10-20% แต่เวลาเศรษฐกิจไม่ดีขึ้นมาเมื่อไหร่ ยอดรีเจ็กต์เรตจะทำงานทันที โดยอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงปรู๊ดปร๊าด
เฮียตึ๋งบอกตัวเลขปี?59 ว่ารีเจ็กต์เรตของวงการสูงมากเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะตลาดของถูกที่เรียกว่าระดับกลาง-ล่าง ราคา 2-5 ล้านบาท ปีที่แล้วมียอดรีเจ็กต์เรตสูงถึง 30-50%
ถอดรหัสกันให้ชัดๆ หมายความว่าลูกค้ายื่นขอกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ไป 100 ราย แบงก์ปล่อยกู้แค่ 50 ราย อีก 50 รายกู้ไม่ผ่าน
ทีนี้ เวลาผู้ประกอบการเหนื่อยหรือคนขายเหนื่อย เขาก็ต้องนั่งคิดหาวิธีทำยังไงให้ตัวเองไม่เหนื่อย วิธีการหนึ่งที่นิยมทำกันก็คือต้องหาทางลดวงเงินกู้ เช่น บ้านราคา 1 ล้าน เดิมให้ดาวน์ 5% หรือ 50,000 บาท ขอกู้จากแบงก์อีก 9.5 แสนบาท ถ้าหากกู้วงเงินนี้ไม่ผ่านก็ต้องทำยังไงก็ได้ให้ลูกค้าขอกู้น้อยลง อาจจะกู้แค่ 8-9 แสนบาท
ในทางปฏิบัติถ้าหลักประกันสินเชื่อ (ซึ่งก็คือบ้านหรือคอนโดฯนั่นแหละ) ราคาสูงอยู่แล้ว หากขอกู้ไม่เต็มราคาโอกาสกู้ผ่านก็สูง จะทำให้ยอดรีเจ็กต์เรตน้อยลงโดยอัตโนมัติ
คำขอกู้หรือสินเชื่อจึงกลายเป็นเผือกร้อนที่ถูกโยนกลับมาอยู่ในมือผู้บริโภคหรือลูกค้าแทน วิธีการก็แสนจะง่ายดายมากค่ะ เพียงแค่เจ้าของโครงการหันไปบีบให้ลูกค้าต้องจ่ายเงินดาวน์ (down payment) สูงขึ้น เช่น อสังหาฯราคา 1 ล้าน เดิมผ่อนเงินดาวน์แค่ 5 หมื่นบาท ปีนี้อาจถูกบีบให้วางเงินดาวน์สูงขึ้นเป็น 1 แสนหรือ 2 แสนบาท นี่คือเหตุผลที่บอกว่าปีนี้คนซื้ออสังหาฯก็เหนื่อย
แอบกระซิบให้เล็กน้อย สำหรับมนุษย์เงินเดือน มีสลิปคาร์บอนจากบริษัทไปโชว์แบงก์โอกาสกู้ผ่านสูงกว่าผู้ประกอบอาชีพอิสระ เพราะแบงก์เขาต้องการมั่นใจว่าลูกค้าเงินกู้จำเป็นต้องมีความมั่นคงของรายได้นั่นเอง
เดาใจก็แล้วกันนะคะว่าผู้บริโภคคงอยากรู้ว่าต้องทำยังไงถึงจะกู้ผ่าน ข้อแนะนำ 2 ขั้นตอนละกัน
เริ่มจาก 1.สำรวจความพร้อมตัวเองเป็นเบื้องต้น ตามปกติแล้วกติกาในการพิจารณาสินเชื่อบ้านทางแบงก์จะดูเรื่องภาระหนี้สินเยอะหรือเปล่า เกณฑ์ที่รับได้คือ 30% (ภาษาแบงก์เรียกว่า DSR หรือ Debt Service Ratio) หมายความว่า มีรายได้ 100 บาท ภาระหนี้สิน ไม่เกิน 30 บาท แบงก์ก็จะยอมปล่อยกู้ซื้ออสังหาฯได้
2.ก่อนจะไปซื้ออสังหาฯ ถ้ากลัวเสียฟอร์มก็ลองแอบเดินเข้าแบงก์แล้วเจรจาขอสินเชื่อ ทางเจ้าหน้าที่แบงก์เขาจะจัดการประเมินและพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้นให้ ถ้าหากยังคาบลูกคาบดอกเราจะได้รู้ตัวว่าต้องปรับปรุงตัวเองยังไงบ้าง
ก่อนจบขอยกสุภาษิตสินเชื่อนะคะ “เครดิตดีไม่มีขาย อยากได้ต้องทำเอง” โชคดีทุกท่านค่ะ
