| ที่มา | มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม |
| เผยแพร่ |
วันนี้จะขอแนะนำคำศัพท์ทางการเงิน “DSR” นะคะ
สำหรับผู้มีรายได้น้อยตอนนี้หายใจเข้า หายใจออก คงหนีไม่พ้นโครงการบ้านประชารัฐของรัฐบาล คสช. ซึ่งต้องถือว่าช่วยทั้งฝั่งผู้ประกอบการควบคู่ไปกับฝั่งผู้บริโภคหรือผู้ซื้อนั่นเอง
สาเหตุที่ฟันธงว่าช่วยทั้งสองฝั่ง จะเริ่มสาธายายจากฝั่งผู้บริโภคก็แล้วกัน โครงการบ้านประชารัฐ โครงการนี้ปลุกปล้ำกันมา 6 เดือนเศษ โดยกระทรวงการคลังกับตัวแทน
ผู้ประกอบการ มีทั้ง 3 สมาคมหลักวงการอสังหาริมทรัพย์ (สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) ข้อยุติล่าสุดคือ เพดานราคาโครงการที่อยู่อาศัยจะต้องไม่เกินยูนิตละ 1.5 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียมก็ตาม
โดยรัฐบาลทั่นก็เก่ง ไปหักคอ เอ๊ย! ไม่ใช่ ไปเจรจาออดอ้อนจนทางผู้ประกอบการยอมตกลงที่จะจัดทำแคมเปญระยะยาว 2 ปี ในการมอบสิทธิประโยชน์รวม 5% ของราคา
อสังหาฯ นำมาคืนกำไรให้กับผู้ซื้อ
รายละเอียดได้แก่ ค่าโอน 1% (ปกติค่าโอนกรมที่ดินจัดเก็บ 2% ทางเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อมักจะแบ่งคนละครึ่ง จ่ายคนละ 1% กรณีนี้ก็คือเจ้าของโครงการรับภาระค่าโอนทั้ง 2% เข้าใจตรงกันนะ) ค่าจดจำนอง 1% ค่าส่วนกลางฟรี 1 ปีแรก (เขาคำนวณกันออกมา 1%) และขอกันโต้งๆ อีก 2% มาเป็นส่วนลดหรือของแจกก็ว่ากันไป รวมเป็น 5% โดยประมาณ
จะเห็นว่ารัฐบาลทั่นทำได้แล้ว 2 เรื่อง คือ เรื่องแรก กำหนดเพดานราคาต้องไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งต้องบอกว่าเป็นราคาที่ถูกลง เมื่อเทียบกับโครงการเปิดตัวใหม่ในตอนนี้ กับเรื่องที่ 2 ดึงเอกชนทำแคมเปญระยะยาว 5% ของราคาอสังหาฯ ถ้าเปรียบเทียบให้เห็นเป็นตัวเลขเงินสด ก็เหมือนกับผู้บริโภคได้รับสิทธิประโยชน์ล้านละ 5 หมื่นบาท
ปรากฏว่า รัฐบาลทั่นทำเรื่องที่ 3 ด้วยการช่วยด้านสินเชื่อ สิ่งที่ผู้บริโภคได้รับประโยชน์นอกจากจะมีอัตราดอกเบี้ยสุดแสนจะพิเศษ เรียกว่าแบงก์เอกชนได้แต่มองตาปริบๆ ก็แล้วกัน รัฐบาลยังให้ความช่วยเหลือในด้านการพิจารณาสินเชื่ออีกด้วย ผ่านสถาบันการเงินของรัฐ 2 แห่ง คือ แบงก์ออมสิน กับแบงก์ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ให้เทหน้าตักรายละ 2 หมื่นล้านบาท รวมเป็น 4 หมื่นล้านบาท
บัน-ละ-ยายมาถึงบรรทัดนี้ ขอตัดฉากกลับมาที่ภาพรวมการยื่นขอสินเชื่อเคหะหรือสินเชื่อบ้าน ในภาวะเศรษฐกิจดี คุณภาพคนขอกู้มีเท่าเดิมแต่การพิจารณาสินเชื่ออาจจะหลับตาข้างนึง แต่พอเศรษฐกิจไม่ดีปั๊บ โอ้โห! การพิจารณา
สินเชื่อถูกกำชับให้ทำอย่างเข้มงวดและเข้มข้น เพื่อไม่ให้มีโอกาสกลับมาเป็นสินเชื่อด้อยคุณภาพหรือ NPL (non performing loan) แปลว่าขอกู้ยากมาก ถึงมากที่สุด
องค์ประกอบการพิจารณาสินเชื่อมีหลายตัว แต่มีตัวแสบอยู่ตัวหนึ่ง นั่นก็คือ DSR หรือสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ ย่อมาจาก Debt Service Ratio เขาจะใช้คำนวณความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ โดยอ้างอิงจาก 2 รายการคือ “หนี้สิน” กับ “รายได้”
วิธีการ แบงก์จะดูรายได้ 100 บาทเป็นตัวตั้ง แล้วหันมาดูมีหนี้สินเท่าไหร่ นำมาหักลบกัน ถ้าไม่เกินเกณฑ์ก็จะพิจารณาให้กู้ได้ เกณฑ์ปกติที่วงการแบงก์ใช้กันอยู่คือ 30% โดยประมาณ หมายความว่า รายได้ 100 บาท ต้องมีหนี้สิน 30 บาท จึงจะถือว่าเครดิตโอเค มีความสามารถในการชำระหนี้ได้
ปัญหาอยู่ที่เกณฑ์ DSR 30% ดังกล่าว กลายเป็นอุปสรรคชิ้นโตที่ทำให้การพิจารณา
สินเชื่อผ่านยากเย็นแสนเข็ญ มีสถิติในภาพรวม ประเมินโดยธนาคารไทยพาณิชย์ เจ้าตลาดสินเชื่อเคหะ บอกว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตภาพรวมมี 20% ส่วนค่ายกสิกรไทยบอกว่ารีเจ็กต์เรตสูงปรี๊ดปร๊าดอยู่ที่ 35% เป็นต้น
เรื่องดีๆ ที่รัฐบาลชุดปัจจุบันทำให้ผู้บริโภคก็คือ ให้แบงก์ออมสิน-แบงก์ ธอส. ขยับเกณฑ์ DSR ให้สูงขึ้น จาก 30% เพิ่มขึ้นมาเป็น 50% แปลว่า ภายใต้โครงการบ้านประชารัฐ ผู้ซื้อมีรายได้ 100 บาท แต่มีหนี้อื่นๆ 50 บาท ก็ต้องปล่อยกู้ให้เขา
ห้ามอิดออด
(แอบกระซิบว่า สำหรับลูกค้า ธอส. ที่เป็นโครงการสินเชื่อสวัสดิการ เกณฑ์ DSR ใจป้ำให้ขยับขึ้นถึง 80% กันเลยทีเดียว)
อ่านมาถึงตรงนี้ เข้าใจตรงกันนะว่าผู้ขอกู้ที่มีเครดิตคาบลูกคาบดอก มีโอกาสซื้อบ้านได้มากขึ้น
กลับมาดูว่ารัฐบาลทั่นช่วยฝั่งผู้ประกอบการยังไงบ้าง วงเงินก้อนใหม่ 4 หมื่นล้านบาท ต้องบอกว่าเป็นเค้กก้อนโต ถ้าใช้หลักเกณฑ์เดิมๆ หรือใช้เกณฑ์ DSR 30% แล้วมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง 20-35% แปลว่าจะมีคนอกหักกู้ไม่ผ่าน 8 พัน-1.4 หมื่นล้านบาท
แปลอีกทีก็คือเสียโอกาสในการขาย ชิมิคะ
แต่ถ้าแบงก์รัฐถูกบังคับให้ขยับเกณฑ์ DSR เป็น 50% แนวโน้มการกู้ผ่านก็จะมีมากขึ้น เป็นการเพิ่มอำนาจซื้อให้กับลูกค้าที่มีกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างโดยตรง และเป็นกลุ่มที่มีปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อสูงสุดในตลาดอีกด้วย
ลองถอดสมการดู อำนาจซื้อต่ำ = ยอดขายเดี้ยง, อำนาจซื้อสูงขึ้น = ยอดขายดี
อันนี้ใครๆ ก็น่าจะคำนวณในใจได้เอง
เพราะฉะนั้น เกณฑ์ DSR จึงเป็นตัวช่วยผู้มีรายได้น้อยที่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเองด้วยประการ ฉะนี้แล
