ดัชนีวัดดีกรีความร้อนแรงอสังหาริมทรัพย์
ใช่เลย เงินดาวน์นี่เอง
วันนี้หัวข้อชวนคุยคิดสะระตะไว้นานแล้ว เพราะจากการแอบดูเริ่มเห็นเค้าลางว่าดีเวลอปเปอร์มีการงัดกลยุทธ์เรื่องเงินดาวน์ขึ้นมาใช้เยอะม้ากมาก
ป้อนคำถามให้กับผู้ประกอบการ 2 กลุ่ม แบ่งคร่าวๆ ก็คือรายใหญ่กับรายเล็กนั่นแหละ
สำหรับรายใหญ่หรือบิ๊กแบรนด์ ในประเทศไทยมีประมาณ 30-32 บิ๊กแบรนด์ในตลาดหุ้นที่กินส่วนแบ่งการตลาด 70-75% แต่มีเพียง 11 บริษัทที่มีส่วนแบ่งตลาดรวมกันเกิน 50% กลยุทธ์ที่เขาคิดกับสิ่งที่เขาทำก็เลยเป็นโนว์ฮาวที่คิดว่าน่าสนใจ
ทั้งนี้ทั้งนั้น การสร้างบ้าน-คอนโดมิเนียมออกมาขายคนทั่วไป ทางแบงก์ชาติ (ธนาคารแห่งประเทศไทย) ตามมาควบคุมเรื่องการเรียกเก็บเงินดาวน์ เพราะมีตัวอย่างสมัย 20 ปีที่แล้วที่มีฟองสบู่อสังหาฯ คนซื้อโครงการไว้เก็งกำไรกันเยอะ
แบงก์ชาติก็เลยบอกว่า ให้เรียกเก็บเงินดาวน์สำหรับโครงการแนวราบ ซึ่งได้แก่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ไม่ต่ำกว่า 5% ส่วนคอนโดฯ ขั้นต่ำ 10% ของราคาซื้อขาย
ชำแหละโครงการแนวราบพฤติกรรมคนซื้อ 99.99% ซื้ออยู่จริง เรียกว่าเรียลดีมานด์ บวกเข้ากับการแข่งขันรุนแรงที่บิ๊กแบรนด์เปิดเกมพิฆาต
ผู้ประกอบการรายเล็ก ด้วยการสร้างบ้านให้เสร็จก่อนเปิดขาย และถึงแม้เป็นบ้านสั่งสร้างแต่ก็ใช้เวลาเฉลี่ย 6 เดือน ถือว่าสั้น
แปลว่าสินค้าบ้านจัดสรรไม่ต่ำกว่า 90-95% ที่ซื้อไปแล้วมักจะรับโอน ทำให้การบริหารเงินดาวน์ต้องหันกลับมาโฟกัสที่คอนโดฯ เพราะไม่มีใครใจถึงสร้างคอนโดฯ เสร็จทั้งตึกก่อนขาย (ถ้ามีก็น้อยมั่กๆ ถือเป็นเคสพิเศษ) ส่วนใหญ่ขายกระดาษขายใบจองด้วยกันทั้งนั้น แถมใช้เวลาก่อสร้างยาวๆ 12-36 เดือน
แปลว่าระหว่างการก่อสร้างจนกว่าจะแล้วเสร็จต้องใช้เวลา 1-3 ปี เมื่อถึงตอนนั้นเงื่อนไขอาจเปลี่ยนไปแล้วในฝั่งลูกค้า เช่น ตกงาน รายได้หด เลิกกับแฟน ฯลฯ
รวมทั้งผู้ซื้อเก็งกำไรขายใบจองก่อนโอนไม่ได้
ทั่นก็ทิ้งดาวน์ดื้อๆ นี่แหละ เป็นกลุ่มที่ดีเวลอปเปอร์หรือเจ้าของโครงการทั้งรักทั้งเกลียดเป็นที่สุด
บิ๊กแบรนด์หลายบริษัทจึงเลือกตั้งการ์ดสูงในการขายคอนโดฯ อยากซื้อต้องจองให้ได้ก่อนนะ เพราะบางโครงการทำเลเริ่ดๆ ไม่ง้อลูกค้าต้องไปเข้าคิวแย่งกันซื้อ
หลังจากนั้น โน่นเลยผ่อนยาวๆ 1-3 ปี สัดส่วนเงินดาวน์มีตั้งแต่ 15-25% บางโครงการคอนเซอร์เวทีฟจัดๆ ซัดเข้าไปให้ดาวน์ 30% ก็มี
ในแง่ความเสี่ยง ถ้าเรียกเงินดาวน์เยอะๆ เจ้าของโครงปลอดภัยสูงกว่าเรียกเงินดาวน์น้อยๆ เพราะถึงเวลาส่วนใหญ่รับโอนเพราะจ่ายก้อนโตล่วงหน้าไปแล้ว
บางบริษัทเข้าใจคิด คำนวณงวดเงินดาวน์เท่ากับงวดเงินผ่อนแบงก์รายเดือน ฐานคำนวณปกติก็ดอกเบี้ย MRR อายุการกู้ 20 ปี เช่น กู้ 2 ล้านบาท จับเข้าสูตรคำนวณค่างวดที่ต้องผ่อนกับแบงก์เท่ากับ 9,500 บาท ก็ให้ลูกค้าผ่อนเงินดาวน์เดือนละ 9,500 บาทนี่แหละ ง่ายดี
ในระหว่างทางก็อัดค่างวดเงินดาวน์โป่งๆ ก้อนใหญ่ๆ ที่เรียกว่างวดบัลลูน 3 หมื่น 5 หมื่น เพื่อให้เทอมการดาวน์มีสัดส่วนที่ต้องการ เช่น เงินดาวน์ 3 แสน ผ่อน 24 เดือน งวดละ 9,500 บาท และบวกด้วยงวดบัลลูน 3 หมื่นอีกสัก 2-3 งวด เป็นต้น
กูรูอสังหาฯบอกว่า ถ้าเศรษฐกิจดีๆ กู้ง่ายๆ เงินดาวน์ไม่ต้องเยอะหรอก แต่ถ้าสินเชื่ออย่างโหดกู้ยังไงไม่ปล่อยสักที เศรษฐกิจในประเทศนอกประเทศก็อึมครึม อยากให้ลูกค้าซื้อแล้วรับโอนด้วยให้ท่องคาถาเรียกเก็บเงินดาวน์สูงๆ
เพราะฉะนั้น เห็นโครงการไหนขายดิบขายดี อยากรู้ว่าลูกค้าตั้งใจรับโอนด้วยหรือเปล่าให้เดินเข้าไปถามพนักงานขายเลย น้องจ๊ะน้องจ๋า คอนโดฯ 7 ล้าน 10 ล้านวางดาวน์กี่เปอร์เซ็นต์อ่ะจ๊ะ
ซึ่งทีเด็ดของการเรียกเก็บเงินดาวน์สูงๆ นอกจากคัดลูกค้าเรียลดีมานด์แล้ว ยังเป็นการเตะตัดขาลูกค้านักเก็งกำไรได้อีกต่างหาก
เข้ากับคำพังเพย ยิงปืนนัดเดียวได้นกสองตัวพอดี๊ พอดี
