ที่ดินตารางวาละ 14 ล้านบาท
ราคานี้อยู่ในสิงคโปร์ค่ะ อย่าเพิ่งตกใจ
สุดสัปดาห์ที่ผ่านมา มีโอกาสไปเปิดหูเปิดตาที่เมืองลอดช่อง ค่าครองชีพสูงมาก สูงจริง ขอบอก
บังเอิญว่าเป็นวันเสาร์ เขาพาไปดูทำเลไพร์มแอเรียย่านถนนเซซิล (Cecil) หัวมุมที่แบงก์กรุงเทพตึกเบ้อเริ่มตั้งโด่เด่เป็นสง่า และตามประสาสิงคโปเรียนหรือคนสิงคโปร์ ถามเรื่องตัวเลขจะไม่บอกตรงๆ
ตึกที่ไปดูงานชื่อ “เฟรเซอร์ส ทาวเวอร์” สร้างมาหลายปีแล้ว ใกล้เสร็จเต็มที เห็นบอกว่ากลางปีนี้ก็ให้คนเช่าเข้าไปอยู่ได้แล้ว
ที่ดินราคาแพงหูฉี่มาจากไหน เขาบอกว่าที่ดินของตึกเฟรเซอร์สฯ ตึกใหม่นี้เช่ามาจากรัฐบาล ระยะยาว 90 ปี ถ้าเป็นคนไทยก็คงประมาณ 1 ชั่วคนครึ่ง ไรงี้
ในเทอมการเช่ายาวๆ 90 ปี เพราะเขามองว่าเสมือนเป็นกรรมสิทธิ์ หรืออย่างน้อยก็คุ้มค่าลงทุนเพราะได้ทั้งเงินต้นได้ทั้งกำไร ตัวเองเป็นคนพัฒนาโครงการ อาจไม่ได้อยู่ต่ออายุสัญญาเช่า ต้องยกเป็นภาระให้คนอื่นไป
เรื่องตึกสวยไม่ค่อยอยากไปลงรายละเอียด เพราะเมืองไทยเรานักวิชาชีพสถาปนิก-วิศวกรเก่งไม่น้อยหน้าใคร แต่มาหูตั้งหูผึ่งก็อีตอนที่เขาพูดเรื่องตัวเลขให้ฟัง
ที่ดินสร้างตึก 4.77 ไร่ คูณไร่ละ 400 ตารางวา เท่ากับ 1,677 ตารางวา ค่าเช่า 924 ล้านเหรียญสิงคโปร์ คูณด้วยอัตราแลกเปลี่ยน 24 บาท เท่ากับค่าเช่า 22,176 ล้านบาท หรือถ้าคูณด้วยอัตราแลกเปลี่ยน 25 บาท เท่ากับค่าเช่า 23,100 ล้านบาท
ในที่นี้ปัดเศษขึ้นไปคูณด้วยอัตราแลกเปลี่ยน 25 บาท จะได้ค่าเช่า 23,000 ล้านบาท ตัวเลขกลมๆ นะคะ จากนั้นนำมาหารด้วยขนาดที่ดิน 1,677 ตารางวา เลขที่ออกคือค่าเช่าที่ดินตารางวาละ 13.7 ล้านบาทไทย ปัดเศษอีกทีก็ตกวาละ 14 ล้านนั่นเอง
ขอประทานโทษ ทางผู้บริหารตึกเฟรเซอร์ส ทาวเวอร์ บอกตอนท้ายว่า อันนั้นเป็นราคาตลาดที่เขาเช่ากันในปี 2556 นะคร้าบ ตัวเลขเช่าจริงในปีปัจจุบันกับมูลค่าโครงการของตึก เป็นความลับทางธุรกิจคร้าบ
ความจริงที่ดินแพงเป็นเรื่องเข้าใจไม่ยาก เพราะสิงคโปร์ทั้งประเทศมีขนาดกว้าง x ยาว เพียง 23 x 42 กิโลเมตร แต่เดิมเคยมีขนาดพื้นที่ทั้งประเทศ 697 ตารางกิโลเมตร ทางรัฐบาลสิงคโปร์มีการถมทะเลแล้วได้แผ่นดินงอกขึ้นมาที่เรียกว่า Reclaim Land
ทำให้ทุกวันนี้ (ข้อมูล ณ 9 กุมภาพันธ์ 2561) ขนาดพื้นที่สิงคโปร์เพิ่มเป็น 719 ตารางกิโลเมตร
อยากรู้ว่าเล็กใหญ่แค่ไหน เปรียบเทียบกับมหานครกรุงเทพเพียงจังหวัดเดียว เรามีพื้นที่ 1,500 ตารางกิโลเมตร จบป่ะ
เหลียวกลับมาดูวงการอสังหาริมทรัพย์ เขามีผู้เล่นแค่ 2 คนหลัก ทางหนึ่งคือรัฐบาลเรียกว่า HBD-Housing Bureau Department (ถ้าจำผิดขออภัยค่ะ ฟังจากไกด์อีกที) จะบอกว่าเป็นการเคหะแห่งชาติของสิงคโปร์ก็ได้
ที่พักอาศัยที่การเคหะสิงคโปร์สร้างขายให้กับประชาชน หน้าตาก็คือคอนโดมิเนียมธรรมดา แค่สังเกตว่าไม่มีรั้วล้อมรอบโครงการ
อีกทางหนึ่งจึงเป็นผู้เล่นหรือผู้พัฒนาโครงการฝั่งเอกชน เขาบอกว่าให้สังเกตว่ามีรั้วรอบขอบชิดหรือป่าว
ด้วยความที่เป็นเกาะเล็กๆ ไม่ใหญ่มากนัก ทรัพยากรมีจำกัด นโยบายเรื่องบ้านก็เลยมีกฎกติกาเพียบไปหมด เรื่องแรกเลยคือบ้านของการเคหะสิงคโปร์สร้างคนต่างชาติซื้อไม่ได้โดยเด็ดขาด เว้นแต่จะแต่งผัวแต่งเมียแล้วใช้สิทธิคู่สมรสสิงคโปร์ซื้อ
ไซซิ่งหรือขนาดห้องบอกได้เลยว่ารัฐบาลเขาดูแล เพราะฉะนั้นจึงเริ่มต้น 80-90 ตารางเมตร ไซซ์หลักๆ ก็จะมี 140-150 ตารางเมตร จะเป็น 2-3 ห้องนอน หรือแบบดูเพล็กซ์ที่มีชั้นบนชั้นล่างก็แล้วแต่
ถ้าเป็นคอนโดของรัฐบาลราคาเริ่มต้น 3 แสนเหรียญฯ แต่ถ้าของเอกชน โน่นเลยเริ่มต้น 9 แสนเหรียญฯขึ้นไป คำนวณเป็นเงินบาท โหย คอนโดรัฐบาลราคาย่อมเยาก็ต้องมีห้องละ 6 ล้านบาท ส่วนของเอกชน จิ๊บจิ๊บค่ะ ควักกระเป๋าต้องเจอ 22 ล้านบาทเป็นอย่างต่ำ
เข้าใจหรือยังว่าทำไมคนสิงคโปร์ คนฮ่องกงถึงชอบมาซื้อคอนโดในเมืองไทย ห้องที่คนไทยโวยวายว่าแพงนักหนา แต่พอไปเทียบกับบ้านเขาแล้ว ราคากลายเป็นย่อมเยา น่ารักน่าเอ็นดู
แปลว่าอสังหาฯเมืองไทยจะได้เห็นคอนโดแพงขึ้นๆ เพราะส่วนหนึ่งของกำลังซื้อมีตัวช่วยมาจากลูกค้าเพื่อนบ้านเรานี่เอง
ถือโอกาสตอบคำถามที่ชอบถามกันจัง …คอนโดแพงใครซื้อ จบป่ะ
