เคยไหม ตั้งใจชวนคุยเรื่องหนึ่ง แต่คุยจริงอีกเรื่องหนึ่ง
วันนี้มีคิวแทรกค่ะ วงการอสังหาริมทรัพย์บ้านเราตอนนี้ไม่น่าจะมีอะไรเป็นข่าวดังแซงหน้าซื้อคอนโดหรู สร้างเสร็จแล้วแต่โอนไม่ได้
ชี้เบาะแสให้เลยก็ละกัน เป็นโครงการห้องชุดสุดหรู เปิดขายปี”57 เฉลี่ยตารางเมตรละ 2.5 แสนบาท ห้องเล็กสุดเริ่มต้นก็ 6 ล้านบาท ยี่ห้อ “แอชตัน อโศก” ราคาตอนนี้ในปี’61 ขยับเกิน 7 ล้านบาทเรียบโร้ย
เพราะฉะนั้น ฟันธงได้เลยว่าลูกค้ารับโอนแน่นวล 100% จากจำนวนที่มีอยู่ 700 กว่าห้อง ทำเลก็ดี๊ดี อยู่ติด MRT สถานีอโศก ขาซ้ายอยู่ในรั้วคอนโด ขาขวาแหย่เข้าสถานีไรงี้ เป็นห้องชุดสูง 50 ชั้น ขายหมดไม่ถึง 1 เดือน มูลค่าโครงการ 6,000 กว่าล้านบาท
เหตุการณ์ดราม่าเกิดขึ้นอีตอนที่ทั้งโครงการสร้างเสร็จ 100% ตั้งแต่ปลายปี”60 ที่ผ่านมา และทำเรื่องเคลียร์เอกสารเพื่อเตรียมตัวโอนให้ลูกค้า
เจ้าของโครงการทำงานแข่งกับเวลา ด้านหนึ่งทยอยนัดลูกค้าตรวจห้อง ด้านหนึ่งเคลียร์คิวกรมที่ดินเพื่อทำการโอน ด้านหนึ่งนัดแบงก์ตามมาปล่อยเงินกู้ และอีกด้านหนึ่งทำเรื่องขอเปิดใช้อาคาร ถ้าเป็นโครงการปกติ ผ่านมาเกือบ 3 เดือน กระบวนการโอนน่าจะทำได้เกือบหมดยกโครงการแล้วมั้ง
ปรากฏว่าเซอร์ไพรส์ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เพราะขาดเอกสารจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่โครงการตั้งอยู่ เรียกว่าเอกสาร “อ.6”
เรามาทำความรู้จักเอกสาร “อ.6” กันเถอะ ชื่อเต็มๆ คือเอกสารตรวจสอบการก่อสร้าง สอบถามดีเวลอปเปอร์ทุกคนอธิบายตรงกันหมดว่าเป็นขั้นตอนปลายน้ำ ใช้ตอนสร้างเสร็จและขอเปิดใช้อาคาร
เพราะฉะนั้น ดีเวลอปเปอร์บางคนอาจเรียกว่าใบตรวจสอบอาคาร อีกบางคนอาจเรียกว่าใบเปิดใช้อาคาร ขอให้รู้ว่าเป็นเอกสารเดียวกัน
ขั้นตอนการทำงาน การเซ็นเอกสาร อ.6 เจ้าพนักงานของรัฐจะทำหน้าที่ตรวจสอบว่า ขอสร้างตึก 50 ชั้น มีการสร้างเกินหรือไม่ บันไดหนีไฟมี 10 จุดทำตกหล่นเหลือแค่ 8 จุดหรือเปล่า โถงทางเดินกว้าง 2 เมตรตามแบบหรือไหม ที่จอดรถทำแบบแปลนไว้ 500 คัน จอดได้น้อยกว่านั้นมั้ย ฯลฯ
สาระสำคัญของการตรวจสอบอาคารจึงตรวจตามแบบแปลน มีกี่หัวข้อก็ตรวจแล้วติ๊ก ติ๊ก ติ๊ก ซึ่งตามปกติก่อนจะยื่นขอเอกสาร อ.6 เจ้าของโครงการต้องมีการทำบัญชีรายการที่ต้องตรวจหรือ check list ไว้หมดแล้ว
และในทางปฏิบัติ หากไม่มีใบอนุญาตตามขั้นตอนต่างๆ เจ้าของโครงการไม่มีใครสติวิปลาสดุ่ยๆ สร้างแน่นอน แถมสร้างจนเสร็จทั้ง 50 ชั้นอีกต่างหาก
เรื่องนี้ดราม่าจากสาเหตุกรมที่ดินไม่ให้โอน เพราะไม่มีใบ อ.6 เป็นเอกสารประกอบการโอน ก็เลยย้อนกลับมาดูทำไมไม่มีใบ อ.6
คำตอบที่ได้รับคือเจ้าพนักงานไม่เซ็นให้ เพราะคอนโดนี้มีคดีความประชาชนฟ้องร้อง “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” ซึ่งให้เช่าทางเข้า-ออกคอนโด คดีอยู่ในศาลปกครอง
ทั้งนี้ทั้งนั้น การฟ้องคดีศาลปกครองเกิดขึ้นตั้งแต่ปี’57 ถ้าหน่วยงานรัฐไม่ประสงค์ให้โครงการสร้างต่อ ก็ต้องมีมาตรการหรือไม่ออกใบอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ 2-3 ปีที่แล้ว
แต่ พ.ศ.นี้ ไม่เกี่ยวกับสร้างผิดแบบไม่เกี่ยวกับไม่ได้รับอนุมัติ EIA-รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (แปลว่า EIA ผ่านแล้ว) นั่นหมายความว่าการพิจารณาเซ็นใบ อ.6 เติมเรื่องการใช้ดุลพินิจเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ก็เลยกลายเป็นเรื่องใหม่มว้าก มว้ากของวงการ ประมาณว่า…ทำแบบนี้ก็ได้ด้วยเหรอ
โฟกัสในมุมผู้บริโภค ตอนนี้เจ้าของโครงการทำคลิปขอโทษลูกค้า และขอยืดโอนออกไป 1 ปี จากเดิมตามสัญญาโอนภายในปลายเดือนมีนาคม 2561 เนื่องจากมีเหตุสุดวิสัย
ประเด็นคือถ้ามีลูกค้าที่ไม่อยากรอ และต้องการขายห้องชุดคืนเจ้าของโครงการรู้หรือไม่ว่าตามกฎหมายแล้ว การขายคืนจะได้ราคาตามหน้าสัญญาซื้อขาย ซึ่งก็คือย้อนกลับไปขายคืนในราคาตอนซื้อเมื่อปี’57 ซึ่งเริ่มต้นห้องละ 6 ล้านบาท ไม่ใช่ขายคืนในราคาตลาดที่ปรับขึ้นมาอยู่ที่ห้องละ 7 ล้านบาท
อืม จะสรุปยังไงดีล่ะ งานนี้ท่าทางผู้บริโภคถูกยึดเป็นตัวประกันอีกแล้วกระมัง ขอสารภาพว่างงๆ กับเขาเหมือนกันค่ะ
