สมการชวนปวดหัว คอนโดฯแข่งกับโรงแรม แล้วอะไรแข่งกับหอพัก?
คำตอบคือหอพักยุคนี้เป็นแซนด์วิช อยู่ตรงกลางระหว่างคอนโดฯกับโรงแรม สำหรับใครที่อยากลงทุนต้องกลั่นกรองหลายตลบ
การลงทุนมีความเสี่ยง แต่ถ้าลงทุนอย่างมีกลยุทธ์ ถือว่าเป็นการเสี่ยงอย่างมีหลักการก็แล้วกัน เนาะ
เวลาเราพูดถึงหอพักให้จำอัตโนมัติไว้เลยว่าลูกค้าเป็นคนไทยนี่แหละปลอดภัยที่สุด ตามไปฟังกูรูในงานสัมมนาของ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ทั่นบอกว่าเน้นเจาะตลาดนักศึกษากับคนทำงานในเมือง
ส่วนตลาดลูกค้าต่างชาติ ดีมานด์เยอะ คิดเยอะ มีเรื่องเศรษฐกิจนิดนึง การเมืองอีกหน่อย พวกก็หวั่นไหวแล้ว อีกกลุ่มคือไปทำหอพักใกล้นิคมอุตสาหกรรม ทั่นบอกว่าเวลาเขาย้ายฐานการผลิตก็ตัวใครตัวมัน หาคนเช่าไม่เจอกันเลยทีเดียว
ในด้านทำเล กูรูให้คาถาการลงทุนมาว่าดีที่สุดคือติดถนน แต่ราคาที่ดินก็แพงจนจับไม่ลง อนุญาตให้อยู่ในซอยได้แต่อย่าลึกเกิน 200 เมตร ที่สำคัญต้องไม่มืด ไม่เปลี่ยว น้ำไม่ท่วมถึง
เพราะถึงยังไง ความปลอดภัยและความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต เป็นข้อคำนึงอันดับแรกๆ ของผู้บริโภคเสมอ
ปกติถ้ากู้แบงก์มาลงทุนต้องคิดกันหัวแตกในเรื่องวงเงิน เวลาผ่อน และดอกเบี้ย ส่วนใหญ่พอสร้างเสร็จบอกแบงก์ว่าตั้งค่าเช่า 7,000 บาท ปรากฏว่า คิดตรงกันมีคนทำแข่งเยอะกลัวไม่มีคนเช่าก็ตัดราคาเหลือ 6,000-6,500 บาท เป็นต้น
การคำนวณผลตอบแทนการลงทุน รายได้ลบด้วยรายจ่ายอยู่ที่ 7-12% ในยุคที่ดินแพงหูดับตับไหม้ในปัจจุบันมีคำกล่าวว่า “เราทำ ลูกรวย” หมายความว่าผ่อนแบงก์ไปเถอะ 10-12 ปีกว่าจะคืนทุน เพราะต้นทุนเกินครึ่งจมไปกับที่ดินนั่นเอง
แต่ผลตอบแทนจะคืนกลับมาอีกรูปแบบหนึ่งในแง่ “มูลค่าทรัพย์สิน” เพราะในช่วงสิบกว่าปี ราคาทรัพย์สินย่อมสูงขึ้นไปตามกาลเวลา โดยเฉพาะถ้าเลือกลงทุนในทำเลที่ดี
เมื่อคำนวณออกมาเป็นค่าเช่าต่อเดือน
กูรูบอกว่าตลาดค่าเช่า 3,000 บาท/เดือนตอนนี้เรดโอเชี่ยนสุดสุด เพราะคนทำเยอะมาก แป๊บๆ ลูกค้าก็จะมองหาหอพักเกิดใหม่ซึ่งมีอยู่ตลอดเวลา
ตลาดที่แนะนำคือราคาเกิน 5,000 บาท ซึ่งแน่นอนว่าต้องไปแข่งขันกับคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ เพราะฉะนั้นจึงต้องแข่งในเรื่องควบคุมต้นทุนและการดีไซน์ตัวตึกกับพื้นที่ส่วนกลาง
ในด้าน “ต้นทุน” เริ่มตั้งแต่มองหาที่ดิน ให้ซื้อเผื่อทำทางเข้า-ออกรถยนต์ ถ้าซื้อใกล้ทางร่วม-ทางแยกให้ระวังว่าเว้นระยะ 20 เมตรขึ้นไปเพื่อให้รถวิ่งเข้า-ออกได้
กับเรื่องระยะร่นอาคารกับแนวรั้ว ถ้าตึกสูงไม่เกิน 9 เมตร กฎหมายให้ร่น 2 เมตร แต่ถ้าสูงเกิน 9 เมตรต้องมีระยะร่น 3 เมตร เป็นต้น
การเตรียมงบประมาณ ปกติทั่วไปค่าออกแบบอยู่ที่ 2.5% ของราคาก่อสร้าง งบอีกก้อนให้เตรียมใจ เอ้ย! เตรียมตัวไว้เลยเฉลี่ย 5,000 บาท/ตารางเมตรเป็นค่าตกแต่ง ทั้งลิฟต์ ม่าน ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ
เบ็ดเสร็จมีค่าใช้จ่าย 8 รายการที่ต้องใช้ คือ ค่าที่ดิน, ค่าพัฒนา, ค่าออกแบบ, ค่าขออนุญาต, ค่าก่อสร้าง, งานระบบไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล, ค่าเฟอร์นิเจอร์, ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า-อิเล็กทรอนิกส์
มาคุยหัวข้อสนุกๆ เกี่ยวกับเทคนิคการทำหอพักให้ติดตลาดดีกว่าค่ะ กูรูบอกว่าถ้าจับตลาดนักศึกษา ทำเลต้องใกล้สถานศึกษาเป็นของแหงอยู่แล้ว สิ่งที่ต้องเพิ่มเติมคือมีรถรับ-ส่งให้ไปเรียนตอนเช้าทัน เขาแข่งกันอย่างงี้เลย
ในทำเลเดียวกัน ถ้ามีคนทำค่าเช่าสูงกว่าให้ดูเพื่อเปรียบเทียบสิ่งอำนวยความสะดวกในตึก ถ้าค่าเช่าต่ำกว่าให้ดูเปรียบเทียบเพื่อหาช่องทางว่าจะวิ่งค่าเช่าเพิ่มได้ยังไง วิธีแข่งขันคือต้องทำค่าเช่าเพิ่มให้ได้บนต้นทุนไม่เพิ่มขึ้น
เทคนิคลึกล้ำ ถ้าทำเลดีจัดๆ ต้องเบรกอย่าให้ “อัตราเข้าพัก-occupency rate” ถึง 100% บังคับให้อยู่แค่ 95% ก็พอ เหลืออีก 5% เอาไว้ปรับค่าเช่าขึ้นเรื่อยๆ นั่นไง คาถาลงทุนที่จะทำแบบนี้ได้ต้องใกล้รถไฟฟ้าอย่างเดียว เคยมีตัวอย่างค่าเช่าเดือนละ 6,500 บาท วิ่งขึ้นเป็น 7,500 บาทภายใน 1-2 ปี
สิ่งดึงดูดผู้เช่ายุคนี้ หน้าตา บรรยากาศการพักอาศัยต้องคล้ายหรือใกล้เคียงคอนโดฯหรือโรงแรม ควรมีฟาซิลิตี้หรือสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้องฟิตเนส ห้องสมุด เห็นบอกว่าทำฟิตเนสแล้วเพิ่มค่าเช่าได้เดือนละ 500 บาท แพงกว่าตึกที่ไม่มีฟิตเนสอ่ะค่ะ
ส่วนเรื่องกว้างคูณยาวของห้อง ถ้าเป็นสี่เหลี่ยมจตุรัสจะถูกใจผู้เช่า เพราะอยู่สบาย แต่ถ้ารูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้าแบบนี้เจ้าของหอพักชอบเพราะซอยห้องได้เยอะกว่า
เทคนิคอีกเรื่องคือเพิ่มพื้นที่สีเขียว ถ้าตึกไม่สวยให้แก้ทางว่าตึกต้องเขียว (ต้นไม้เยอะ) ไว้ก่อน ในตัวห้องควรใส่ฟังก์ชั่นครัวแพนทรี่หรือครัวฝรั่ง ซึ่งจริงๆ ก็คือมุมห้องครัวแล้ววางแปะไมโครเวฟไว้สักเครื่อง
ในพื้นที่ส่วนกลางถ้าใส่อินเตอร์เน็ตเข้าไปเรียกหรูๆ ได้ว่าฟังก์ชั่นโค-เวิร์กกิ้งสเปซ มีสระว่ายน้ำ มีสวนสีเขียวในรั้ว (ยิ่งบัน-ละ-ยาย หน้าตายิ่งเหมือนโรงแรมกับคอนโดฯเข้าไปทุกทีแฮะ)
และถ้าทำได้ (ถ้าเงินถึง) ทำมอลล์เล็กๆ หรือร้านค้าปลีกหน้าหอพักไปเลย คนไม่เช่าก็ให้มันรู้ไปสิน่า
