อย่าสับสน ‘เช่า’ กับ ‘เซ้ง’ ต่างกันอย่างไร มาดูกัน

สำหรับเจ้าของกิจการ หรือใครที่กำลังคิดจะลงทุนเปิดกิจการ ทำร้านค้า หาสถานที่ประกอบการต่าง ๆ คงคุ้นเคยกับคำว่า ‘เช่า’ และ ‘เซ้ง’ กันอยู่แล้ว แต่สำหรับหลาย ๆ คนที่ไม่ได้คุ้นเคยกับการทำธุรกิจอาจมีคำถามในใจว่า แล้วระหว่าง ‘เช่าร้าน’ กับ ‘เซ้งร้าน’ นั้นแตกต่างกันอย่างไร? จะเหมือนกันกับเช่าหรือเปล่า? เชื่อว่ายังมีอีกหลายคนที่ยังไม่ทราบถึงความแตกต่างระหว่างสองคำนี้

ไม่ว่าจะเป็นคำไหน ก็ล้วนสำคัญสำหรับคนที่กำลังมองหาลู่ทางลงทุนธุรกิจก่อนตัดสินใจทำสัญญาเช่าร้าน เซ้งร้าน หรือเซ้งกิจการ รายละเอียดจะเป็นอย่างไรบ้างนั้น บทความนี้จะมาแนะนำ และเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างคำว่า ‘เช่า’ กับ ‘เซ้ง’ จะเหมือนหรือต่างกันแค่ไหนนั้น มาดูพร้อม ๆ กันเลย

เช่ากับเซ้ง ความเหมือนที่แตกต่าง

เพื่อคลายข้อสงสัยว่า จริง ๆ แล้วนั้น 2 คำนี้ แตกต่างกันอย่างไร มีความหมายและมีลักษณะสัญญาอย่างไร รวมไปถึงผลในทางกฎหมายต่าง ๆ เรามาแยกดูเป็นข้อ ๆ กันเลย

การเช่า

การเช่า เป็นการนำทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ไปให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น เช่าบ้าน เช่าคอนโด เช่าหอพัก ฯลฯ โดยผู้ให้เช่าจะเป็นผู้ได้รับเงินค่าเช่า ตามที่ตกลงกันในสัญญา เช่น จ่ายเป็นรายเดือน รายปี หรือตามตกลง ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ โดยมีกฎหมายกำหนดไว้ด้วยว่าการทำสัญญาเช่า ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน และต้องไม่มีข้อกำหนดการยึดเงินค่าเช่าล่วงหน้า รวมทั้งอัตราการเก็บค่าน้ำและค่าไฟฟ้าต้องเป็นไปตามที่เรียกเก็บจริงตามใบแจ้งหนี้ รวมทั้งระบุเงื่อนไขอื่น ๆ ในสัญญา กรณีที่เช่าครบสัญญาหรือกรณียกเลิกการเช่า เช่น หากมีทรัพย์สินเสียหายใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ

เงื่อนไขของการเช่าตามกฎหมาย

  • ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงวันกำหนดชำระค่าเช่า
  • ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน
  • ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
  • ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
  • ผู้ให้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ กรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด แต่ต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน และต้องมีระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา
  • ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้เช่นเดียวกัน โดยต้องแจ้งกับผู้ให้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน โดยต้องไม่ติดค้างค่าชำระใด ๆ
  • ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกเก็บค่าเสียหาย หากผู้เช่าทำสิ่งของหรือสถานที่ชำรุด โดยต้องมีระบุไว้ในสัญญา

การเซ้ง

การเซ้ง คือการโอนสิทธิการเช่าระยะยาว เป็นเพียงการขายสิทธิต่อให้แก่กัน ไม่ใช่การซื้อขาย โดยผู้เซ้งสามารถนำทรัพย์สินนั้นไปพัฒนาต่อยอดทำธุรกิจได้ จะกำหนดระยะเวลาในสัญญาชัดเจน เช่น 10 ปี, 20 ปี, 30 ปี ฯลฯ ซึ่งจะต้องกำหนดในสัญญาด้วยว่ายินยอมให้สามารถนำทรัพย์สินให้เช่าต่อได้ การเซ้งนั้นผู้ให้เซ้งจะได้เงินมากกว่าการให้เช่า โดยกำหนดจ่ายตามที่ตกลงกัน จะได้ราคาที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับการให้เช่า เนื่องจากการเซ้งส่วนใหญ่แล้ว ผู้เซ้งมักจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ไปทำธุรกิจ และเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่าแล้ว การเซ้งร้านจะมีมูลค่าสร้างรายได้ได้ดีกว่า ผู้เซ้งสามารถปรับปรุง รีโนเวทอาคาร ตึก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เซ้งได้ แต่การรีโนเวทหรือต่อเติมใด ๆ ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ให้เซ้งเมื่อหมดสัญญา โดยทางผู้เซ้งจะไม่สามารถเรียกร้องได้ จึงต้องมีการประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนด้วย ก่อนตัดสินใจตกแต่งต่อเติมหากพื้นที่นั้น ๆ ทำเลดี ทำธุรกิจได้ผลประกอบการดี ราคาเซ้งก็จะสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ

เงื่อนไขของการเซ้งตามกฎหมาย

  • ผู้ให้เซ้งมีสิทธิขายสิทธิให้แก่ผู้เซ้งได้ตั้งแต่ 10-99 ปี โดยจะต้องได้รับเงินก้อนตามงวดชำระที่ได้ตกลงกันไว้
  • ผู้เซ้งมีสิทธิตกแต่งต่อเติมตามที่ได้ตกลงไว้กับผู้ให้เซ้ง และต้องระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง
  • ผู้เซ้งไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาในกรณีที่เซ้งมาแล้วทำธุรกิจ หรือดำเนินกิจการได้ไม่ดี การเซ้งร้าน เซ้งอาคาร ฯลฯ ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกัน ทำได้เพียงจ่ายค่าเช่าจนกว่าจะครบสัญญา
  • ผู้เซ้งมีสิทธิจะปล่อยเซ้งต่อได้ เช่น สามารถเซ้งร้านให้คนอื่นทำต่อได้อีกเป็นทอด ๆ

ก่อนตัดสินใจลงทุนกิจการทำร้านค้า ด้วยการเซ้งหรือเช่า ควรศึกษาข้อมูลและรายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจน นอกจากเรื่องเงื่อนไขสัญญาแล้ว ควรจะต้องตรวจสภาพของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ว่าอยู่ในสภาพอย่างไร ก่อนลงมือเซ็นสัญญา รวมไปถึงการคำนวณต้นทุน จุดคุ้มทุนด้านต่าง ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าและประโยชน์สูงสุด

ติดตามข้อมูลดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้ที่ DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ได้รวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ-ขาย-เช่า ที่น่าสนใจทั้งโครงการใหม่ และบ้านมือสองในหลากหลายทำเลครอบคลุมทั่วประเทศ พร้อมเป็นแหล่งรวมความรู้ที่น่าสนใจ และเป็นประโยชน์ในการซื้อ-ขาย-เช่า เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนการตัดสินใจซื้อ ให้ผู้ที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง สามารถเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ได้มากที่สุด

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้‘สินิตย์’ ควง ‘นิพนธ์’ ลงนครศรีธรรมราช แก้ไขปัญหาราคามังคุดตกต่ำ
บทความถัดไปเลขาครป. ลั่น อย่าถามไม่เอาประยุทธ์แล้วจะเอาใคร? แถมลิสต์ชื่อให้ มี ‘สรยุทธ-อานนท์’ ด้วย