1.การซื้อขายที่ดินเป็นดัชนีชี้นำที่มีความสำคัญสูงในทางเศรษฐกิจ เพราะว่าที่ดินราคาแพง ผู้ซื้อที่ดินจำนวนหนึ่งไม่มีเงินสดต้องอาศัยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ภายหลังการซื้อขายที่ดินแล้วยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามมาเช่น การก่อสร้างบ้าน อาคาร ถนน ระบบไฟฟ้าประปา ซื้อรถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์ เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ ธนาคารแห่งประเทศเป็นหน่วยงานรัฐที่รวบรวมสถิติซื้อขายที่ดิน สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้าง บรรจุไว้ในฐานข้อมูล เป็นส่วนหนึ่งของดัชนีชี้นำทางเศรษฐกิจของไทยในโอกาสนี้ขอนำสถิติธุรกรรมที่ดินเป็นรายจังหวัดมาเล่าสู่กันฟังเป็นส่วนหนึ่งของงานวิจัยที่ผมแนะนำให้ลูกศิษย์ค้นคว้า
2.โจทย์วิจัยคือเราอยากจะรู้ว่า ตลาดที่ดินมีความร้อนแรงในจังหวัดใด? ตลาดที่ดินกระจายตัวอย่างไรหรือว่ากระจุกตัวในบางจังหวัด ข้อมูลที่รวบรวมมาแสดงในที่นี้คือปริมาณการซื้อขายแลกเปลี่ยนมือเป็นรายจังหวัด ต้องขอเรียนว่าข้อมูลที่ดินนั้นมีจุดเด่นประการสำคัญ คือค่อนข้างครบถ้วน เพราะว่าการซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือทำธุรกรรมที่ดินทุกคนต้องไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ไม่ได้ซื้อขาย กันเองเงียบๆ (คำว่าธุรกรรมที่ดินในที่นี้รวมการซื้อขายแลกเปลี่ยนจดจำนองให้เป็นของขวัญหรือมรดก)
เรานำตัวเลขมาสร้างเป็นดัชนี เรียกว่า ดัชนีการแลกเปลี่ยนที่ดิน (land transaction index, LTI) เป็นรายจังหวัด โดยกำหนดนิยามว่าหมายถึงจำนวนธุรกรรมที่ดินที่เปลี่ยนมือ เปรียบเทียบกับจำนวนเอกสารสิทธิทั้งหมด แสดงเป็นรายจังหวัด เอกสารสิทธิที่ดินในปี 2558 ทั่วประเทศทั้งหมดมีจำนวน 35.8 ล้านแปลง สมมุติว่าในจังหวัดแห่งหนึ่งมีการทำธุรกรรมที่ดินจำนวน 1 แสนแปลง เปรียบเทียบกับจำนวนเอกสารสิทธิทั้งสิ้นในจังหวัดนั้นๆ 5 แสนแปลง ดัชนี LTI = ร้อยละ 20
ตารางที่ 1 แสดงค่าเฉลี่ยดัชนีแลกเปลี่ยนที่ดินระหว่างปี พ.ศ.2554-2558 พร้อมกับข้อสังเกตว่าปริมาณการซื้อขายมีแนวโน้มสูงขึ้นชัดเจน ถามว่าเป็นเพราะสาเหตุอะไร? เรายังไม่สามารถสรุปได้อย่างชัดเจน เพียงสันนิษฐานว่าสาเหตุ หนึ่งอาจเป็นเพราะคนกลัวถูกเก็บภาษีมรดกหรือภาษีทรัพย์สิน การเก็งกำไรในที่ดินก็อาจเป็นอีกสาเหตุหนึ่งมาจากทุนภายในประเทศหรือทุนต่างประเทศก็ได้ มีความประสงค์จะมาทำกิจการค้าการลงทุนในไทย ฯลฯ
ตารางที่ 2 แสดงจังหวัดที่มีธุรกรรมที่ดินสูงสุดมาแสดง (ปี 2558) ห้าจังหวัดที่เลขดัชนีสูงที่สุดคือ ระนอง สระแก้ว แม่ฮ่องสอน อ่างทอง และชุมพรตามลำดับ ในจำนวนนี้เป็นจังหวัดชายแดนหรือเขตเศรษฐกิจพิเศษหรือมีแหล่งท่องเที่ยว จึง สะท้อนว่านายทุนและนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่ามีอนาคตดี ราคาที่ดินน่าจะสูงขึ้นในจังหวัดเหล่านี้
ดัชนี LTI ไม่สะท้อนมูลค่า ความจริงเรามีตัวเลขมูลค่าของที่ดินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยน (ตามราคาประเมินหรือราคาที่ผู้ซื้อขายแจ้ง ตัวเลขอาจจะไม่สมจริงนักแต่ก็ระบุมูลค่าได้) ถ้านำมาคำนวณจะได้ภาพที่แตกต่างจากที่ระบุก่อนหน้า 5 อันดับที่มูลค่าการซื้อขายที่ดินสูงที่สุดได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี ซึ่งเข้าใจ เพราะว่าราคาที่ดินในห้าจังหวัดนี้สูงกว่าจังหวัดอื่นๆ หลายเท่าตัว
3.ผมได้ไปร่วมการประชุมประจำปีจัดโดยสำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย (สกว.) ระหว่างวันที่ 11-13 มกราคมที่ผ่านมา พบว่ามีหนังสือน่าสนใจเรื่อง สถานการณ์การแย่งยื้อเปลี่ยนมือถือครองและการใช้ที่ดินในพื้นที่ชายแดนอีสาน รศ.ดร.กนกวรรณ มะโนรมย์ เป็นบรรณาธิการ รวบรวมผลงานวิจัยเชิงคุณภาพของหลายท่านวิเคราะห์การเปลี่ยนมือที่ดินในหลายจังหวัดในภาคอีสานและผลกระทบด้านเศรษฐกิจและสังคม เนื่องจากมีโครงการพัฒนาใหม่ๆ สะพานข้ามไทยลาว เป็นต้น ย่อมจะมีการเก็งกำไรในที่ดิน ใกล้เคียงกันหัวข้อนี้ยังมีผลงานค้นคว้าวิจัยของสถาบันวิชาการในต่างประเทศว่าด้วย “การตะครุบที่ดิน” (land grab) ซึ่งเปลี่ยนแปลงมากภายหลังยุคโลกาภิวัตน์ โดยเฉพาะในประเทศกำลังพัฒนาที่มีที่ดินอุดมสมบูรณ์ เช่นอินโดนีเซีย ประเทศในแอฟริกา เพราะว่านายทุนเห็นช่องทางและโอกาสการเก็งกำไรในที่ดิน การนำที่ดินแปลงใหญ่ทำการเกษตรปลูกพืชหรือเป็นพลังงานทดแทน ทำนองเดียวกับเคยมีผลงานวิจัยเรื่องการครอบครองที่ดินของต่างชาติในเกาะภูเก็ต สมุย หรือแหล่งท่องเที่ยวของไทย ธุรกิจท่องเที่ยวที่คนไทยเป็น “ตัวแทน” ของต่างชาติ รวมทั้งเดวิด เบ็คแฮม นักฟุตบอลชื่อดังก้องโลกปลูกคฤหาสน์หลังงามในเกาะสมุยของไทย (มีภาพถ่ายคฤหาสน์แสดงในเว็บไซต์)
4.ที่ดินเป็นทรัพยากรอันมีค่า เพื่อการผลิตการค้าหรือเพื่อเก็งกำไร เป็นเรื่องที่น่าติดตามสถานการณ์ ทั้งนี้มีหลายมุมมองด้วยกัน ในแง่เศรษฐกิจมหภาคและในระยะสั้นดูเหมือนว่าส่งสัญญาณสิ่งที่ดี ภาครัฐและท้องถิ่นมีรายได้จากภาษีที่ดิน (มากกว่าหนึ่งแสนล้านบาท) ยังมีผลกระทบแบบตัวทวีคูณตามมา แต่ถ้าคิดได้แค่นี้ถือว่าแคบเกินไป เราควรจะพิจารณาผลกระทบในระยะยาวทั้งมิติทางสังคมและวัฒนธรรม ความเหลื่อมล้ำของการกระจายรายได้ ควรสนับสนุนให้มีการวิจัยเชิงลึกเพื่อออกแบบภาษีที่ดินภาษีมรดกหรือระเบียบกฎหมายเกี่ยวกับการให้อนุญาตเป็นเจ้าของที่ดิน
อีกประการหนึ่งการที่ภาครัฐเป็นเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่ง (เช่น 20-30%) เป็นเสมือนกันชนช่วยให้ตัดสินใจทำโครงการพัฒนาใหม่ๆ ทำได้รวดเร็วยิ่งขึ้น (คล้ายคลึงกับรัฐบาลประเทศจีน) ไม่ว่าจะเป็นถนนหนทางรางรถไฟหรือสนามบิน แต่ก็ต้องดูแลให้ดี ที่ดินของหน่วยงานรัฐไทยถูกละเลยและบุกรุกมากมาย
ดิเรก ปัทมสิริวัฒน์
