ภาวะอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันที่อิ่มตัว และผู้พัฒนาอสังหาฯยังต้องเผชิญกับปัจจัยภายในและภายนอกกดดันกำลังซื้อชะลอตัวต่อเนื่อง
สำหรับ นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) หรือ ORN ซึ่งเป็นทายาทรุ่น 2 ได้เล่าถึงแนวทางการบริหารจัดการที่ยังคงยืนหนึ่งในพื้นที่ จ.เชียงใหม่ และกำลังก้าวไปชิงตลาดอสังหาฯตามหัวเมืองใหญ่
โดยเริ่มเล่าถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ย้อนหลังปี 2565 หลังพ้นโควิดถือว่าเป็นปีที่ดีที่สุดของภาคอสังหาฯ สะท้อนจากยอดโอนบ้านและโอนคอนโด รวมกันกว่า 4 แสนยูนิต มีมูลค่า 1.1 ล้านล้านบาท แต่พอปี 2568 จำนวนเหลือ 3.1 แสนยูนิต และมีมูลค่า 8.5 แสนล้านบาท หรือจำนวนลดลง 20% มูลค่าลดลง 15% ดีมานด์ลดลง ซัพพลายเพิ่มขึ้น ส่งผลถึงสภาพคล่องทางการเงินผู้พัฒนาอสังหาฯบางส่วน และต้องลดการขึ้นโครงการใหม่ สำหรับปี 2569 ผ่านไปแล้วครึ่งปี แม้โต 3% แต่ถือว่าโตต่ำกว่าฐานปี 2568 แต่บ้านมือสองกลับโตสูง กลายเป็นปัจจัยท้าทายผู้พัฒนาอสังหาฯในอนาคต และผู้บริโภคมองหาความคุ้มค่ามากกว่าสิ่งอื่นๆ ดังนั้น เป็นความท้าทายของผู้พัฒนาอสังหาฯในปี 2569-70
ทั้งนี้ การชะลอตัวในตลาดอสังหาฯชัดเจนในไตรมาส 3ปีนี้ ปัจจัยหลักคือ 1.มาตรการรัฐช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายจะหมดลง จึงเร่งโอนมากในเดือนมิถุนายน ส่งผลให้ครึ่งปีแรกตลาดขยายตัวดี แต่ครึ่งปีหลัง 2569 ยังมีปัจจัยเสี่ยง ทั้งความยืดเยื้อสงครามตะวันออกกลาง ต้นทุนจากค่าวัตถุดิบ รวมถึงดุลพินิจของหน่วยงานรัฐต่อการอนุญาตถือครองอสังหาฯของต่างชาติ เช่น กรมที่ดิน มีการตรวจสอบและอนุญาตไม่เหมือนกัน ปกติให้ต่างชาติจดสิทธิการเช่าได้ในระยะไม่เกิน 30 ปี แต่บางเขตบอกจดได้แค่ 15 ปี หรือบางเขตผู้ซื้อต้องมาแสดงตัวเอง แต่บางเขตบอกไม่ต้องแค่มอบอำนาจ เป็นต้น ล่าสุดกระแสข่าวจะตรวจสอบการถือครองโฉนดที่ดินของต่างชาติ เกิดภาวะช็อก มีผลสร้างจิตวิทยาต่อเอเยนต์นายหน้าขายอสังหาฯให้ต่างชาติ และคนต่างชาติที่กำลังตัดสินใจ เพราะวิตกว่าจะเจอปัญหาอะไรไหม กระแสข่าวว่า หากตรวจว่ามีปัญหาจะมีโทษจำคุก 3 ปี และถูกบังคับขายภายใน 180 วัน ก็ไม่รู้ว่าจะขายได้ตามกำหนดไหม
ข้อเสนอต่อภาครัฐขอแยกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรก กลุ่มคนไทยชะลอจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างโตเร็วกว่าเงินในกระเป๋าและรายได้ที่เพิ่มไม่สอดคล้องกับการซื้อบ้าน แม้อยากซื้อกู้ธนาคารก็ไม่ผ่านแม้ภาครัฐช่วยลดค่าธรรมการโอน-การจดจำนอง ก็บรรเทาได้ส่วนหนึ่ง ซึ่งอสังหาฯจะโตได้ต้องโตจากจีดีพี จากการเพิ่มเงินในกระเป๋าประชาชน ต้องทำเงินในกระเป๋าประชาชนสอดคล้องกับรายจ่ายและต้นทุนที่สูงขึ้น คนไทยจะมีบ้านควรเป็นหน้าที่รัฐว่าจะทำอย่างไรให้คนไทยมีบ้านเป็นของตนเอง อย่างสิงคโปร์ทำโครงการให้คนมีรายได้น้อย อาจดึงเอกชนร่วมมือกันและรัฐสนับสนุนงบประมาณ ส่วนกลุ่มต่างชาติ ที่ให้ถือครองคอนโดได้ไม่เกิน 49% ปัญหาเจอเอเยนต์จีนตัวแทนขายอสังหาฯเขาบ่นว่า “ประเทศจีนไม่ให้เอาเงินออก แต่ประเทศไทยไม่ให้เอาเงินเข้า” เพราะตอนนี้ไทยเข้มงวดหลายเรื่องรวมถึงดูถึงวัตถุประสงค์การซื้อ ส่วนตัวมองว่าเป็นสิ่งที่ดี เพื่อป้องกันไทยไม่ให้เป็นการฟอกเงินหรือทำอะไรไม่ดี แต่ควรมีหลักเกณฑ์และให้ต่างชาติมั่นใจว่าซื้อแล้วไม่เจอปัญหา เพื่อไม่กระทบต่อผู้พัฒนาโดยรวมที่ไม่มีปัญหา ฉะนั้น อยากให้อสังหาริมทรัพย์ไทยฟื้นตัวจากต่างชาติต้องเพิ่มผู้พำนักระยะยาว โดยให้สิทธิการเช่าสูงเท่าประเทศในอาเซียน อย่างอินโดนีเซียต่อได้ถึง 80 ปี ลาว-เมียนมา-เวียดนาม-กัมพูชา ให้ถึง 50 ปี เวียดนามให้ต่อถึง 100 ปีกัมพูชาให้ต่อ 50 ปี สิงคโปร์ให้ 99 ปี มาเลเซีย 99 ปี บางแปลงให้ถึง 999 ปี ฟิลิปปินส์ 99 ปี แต่ไทยเพียง 30 ปีและบางรายแค่ 15 ปีเอง
สำหรับผลประกอบการของ ORN ครึ่งปีแรก 2569 มีรายได้รวม 1,113.15 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 39.2% และมีกำไรสุทธิ 100.22 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 57.3% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน และถือว่าเป็นปีที่ดีที่สุดตั้งแต่เปิดบริษัทมาเกือบ 20 ปี สาเหตุที่ทำให้เราโตเพราะเราได้ปรับตัวครั้งสำคัญ คือการขยายการเข้าไปพัฒนาอสังหาฯในภูเก็ตและสมุย จากเดิมอยู่แค่เชียงใหม่ มีการเพิ่มธุรกิจใหม่ไม่แค่สร้างบ้านขายอย่างเดียว ทั้งโรงเรียนนานาชาติ และคอมมูนิตี้ เพราะพฤติกรรมลูกค้าที่ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้ที่พักอาศัยมากขึ้น ทำให้สามารถเพิ่มบ้านที่มีราคาสูงขึ้น เดิมจะอยู่ที่ 5-10 ล้านบาท ก็มี 10-20 ล้านบาทขึ้นไปให้เลือก ขึ้นกับความต้องการของผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติ เพิ่มการพัฒนาบ้านมือสองรองรับกลุ่มที่อยากได้ทำเลเดิม ส่วนการพัฒนาด้านการให้บริการเกี่ยวกับกีฬา ก็กำลังศึกษาที่เหมาะสมและคุ้มค่าในระยะยาว
บริษัทมี 26 โครงการแนวราบและแนวสูงใน จ.เชียงใหม่ อาทิ โครงการบีลีฟ วงแหวน-สันกำแพง โครงการอะไรซ์ เจริญเมือง โครงการ เดอะเน็กซ์ เจ็ดยอด 3และโครงการฮาบิแทท วงแหวน-สันกำแพง ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงและยินดีวางเงินดาวน์สูงถึง 30-50% จึงมียอดปฏิเสธสินเชื่อระดับต่ำ และอีก 1 โครงการที่ภูเก็ตกำลังเปิดไตรมาส 4 อีก 1 โครงการที่สมุย อีกทั้งกำลังหาโครงการเพิ่มที่ภูเก็ตอีก 1 แห่ง แนวราบและโรงเรียน พื้นที่ 100 ไร่ กำหนดเปิดตัวต้นปี 2570 ปัจจุบันมียอดขายรอโอน (Backlog) ณ 30 มิถุนายน 2569 รวม 4,262 ล้านบาท จะทยอยรับรู้เป็นรายได้ต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 3/2569 อีกทั้งเริ่มรับรู้รายได้และกำไรจากธุรกิจย่อย จากธุรกิจโรงเรียนนานาชาติ Mill Hill International School Thailand ที่เตรียมเปิดปีการศึกษาใหม่ ด้วยจำนวนนักเรียนที่เพิ่มขึ้นเป็น 178 คน และ 300 คนในปีหน้า มีศักยภาพสร้างรายได้ประมาณกว่า 100 ล้านบาทต่อปี อีกทั้งธุรกิจบริหารทรัพย์มือสองอยู่ระหว่างรีโนเวตทรัพย์คุณภาพเพิ่มอีก 10 ยูนิต รวมถึงธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ THE BACKYARD มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 81%
หากให้มองถึงปี 2570 เชื่อว่าในแต่ละจังหวัดหรือระดับภาค จะเหลือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรงพอไม่เกิน 5-10 รายเท่านั้น นอกนั้นจะเลิกกิจการ เห็นได้จากผู้พัฒนาท้องถิ่นรายเดิมไม่ขึ้นโครงการใหม่แล้ว บางส่วนหันไปขายที่ดินเปล่า หรือไม่มีทายาทสืบทอดกิจการ เพราะผู้บริโภควันนี้เลือกแบรนด์มากขึ้น ความรุนแรงเติมซัพพลายจะลดลง เพราะไปไม่ไหว การแข่งขันเบาลง คนที่ใหญ่จะยิ่งใหญ่ไปเรื่อยๆ รายเล็กอยู่ไม่ได้ เหลือผู้ประกอบการน้อยรายต่อเนื่องจากนี้ ภายใน 3-5 ปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจกลับเป็น “วันของผู้ประกอบการแทนวันของผู้บริโภค” ตลาดจะอิ่มตัวมากอีกหลายปี ทั้งคนไทยและต่างชาติซื้อลดลง ส่วนหนึ่งจากประชาชนรุ่นใหม่ลดลง คนสูงวัยมากขึ้น เกิดบ้านร้างเหมือนในญี่ปุ่น คนรุ่นใหม่ไม่นิยมซื้อบ้านตลาดน่าจะเหลืออีก 5 ปีอย่างน้อย ไม่ได้หอมหวนเหมือนในอดีต
อนาคตภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์พื้นที่ภาคเหนือและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต และสมุย ยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง จากการทยอยฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การเข้ามาของประชากรแฝง นักลงทุนต่างชาติ กลุ่มผู้พำนักระยะยาว (Long Stay) และครอบครัวผู้ปกครองของโรงเรียนนานาชาติ ขณะที่เชียงใหม่ยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในเมืองที่น่าอยู่และดีที่สุดของโลก ช่วยเสริมศักยภาพด้านการอยู่อาศัยและการลงทุน ส่งผลดีต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว
ซึ่งในปี 2570 อรสิรินจะครบ 20 ปี จึงมีแผนจะรีแบรนด์และกำหนดแนวทางการทำธุรกิจที่รองรับอนาคตอสังหาริมทรัพย์ บนสโลแกน “ที่อรสิริน…เราไม่ได้สร้างแค่บ้าน แต่เราสร้างวิถีชีวิตการอยู่อาศัยที่รื่นรมย์”
