| ผู้เขียน | ทีมข่าวเศรษฐกิจ |
|---|
ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ค่อยเป็นใจ ภายใต้สถานการณ์ 3 สูง ทั้งเงินเฟ้อ ต้นทุน ดอกเบี้ย ที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญวิกฤตลากยาวมาหลายเดือน ยังผสมโรงด้วยสงครามอิสราเอล-ปาเลสไตน์กลายเป็นจิ๊กซอว์ใหม่ อาจทำให้ผู้ประกอบการต้องกลับมาทบทวนแผนลงทุนกันใหม่ในปี 2567
นอกจากสารพัดปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงอยู่ต่อเนื่อง อีกปัจจัยที่สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 สุดท้ายอาจจะไม่สดใสมากนัก โดยเฉพาะตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑล เมื่อพลิกดูยูนิตเหลือขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมแล้ว ยังคงเหลือบานตะไทกว่า 190,287 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 937,819 ล้านบาท หลังยอดขายใหม่ได้น้อยกว่าจำนวนเปิดใหม่ต่อเนื่องหลายไตรมาส
⦁REIC เปิด 7 โซนอันตรายบ้าน-คอนโด
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้ชัดในครึ่งแรกของปี 2566 บ้านจัดสรรยังเหลือขาย 116,057 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 645,182 ล้านบาท อยู่โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มากสุด 16,811 หน่วย ตามมาด้วยโซนลำลูกกา-ธัญบุรี 14,501 หน่วย โซนคลองหลวง-หนองเสือ 13,112 หน่วย โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก 10,344 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 5-5.7 ล้านบาท บ้านแฝด 3-5 ล้านบาท
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม มีเหลือขาย 74,230 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 290,637 ล้านบาท อยู่โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มากสุด 11,086 หน่วย ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท รองลงมาโซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด 8,526 หน่วย ระดับราคา 2-3 ล้านบาท กับ 3-5 ล้านบาท และโซนพระโขนง-สวนหลวง-ประเวศ 8,390 หน่วย ระดับราคา 2-3 ล้านบาท
จากข้อมูลที่สะท้อนออกมา “วิชัย” แนะว่า ต้องติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายอย่างใกล้ชิดทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม โดยฝั่งผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการลงทุนและศึกษาอย่างรอบคอบ หากมีแผนจะลงทุนในพื้นที่ทั้ง 7 โซนนี้ ส่วนฝั่งผู้ซื้ออาจได้รับผลดี เพราะมีตัวเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยโซนนี้ที่มีการแข่งขันจัดโปรโมชั่นกันมากขึ้น
⦁‘อนันดา’ต่างชาติพาเฮงยอดพุ่ง300%
ท่ามกลางความไม่แน่นอน เริ่มเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับแผนการขาย เน้นระบายสต๊อกสินค้าพร้อมอยู่พร้อมโอน กำเงินสด พยุงรายได้ในช่วงโค้งสุดท้ายให้ทะยานถึงเป้าที่วางไว้ ไม่ว่าค่ายแสนสิริขนกว่า 70 โครงการ จัดโปรมหึดีล ลดมหึมา สูงสุดถึง 7 ล้านบาท ค่ายเอพี ไทยแลนด์นำคอนโด 13 โครงการ จัดโปรจอง 0 บาท ดอกเบี้ยต่ำ 1.99% ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ซีอีโอสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ขณะนี้ยังไม่มีการวางแผนการดำเนินงานของปี 2567 ไม่ว่าการซื้อที่ดินเพิ่มจากที่มีอยู่ 4 แปลง มูลค่า 12,000 ล้านบาท หรือการเปิดตัวโครงการใหม่ รอประเมินสถานการณ์ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายนี้ เนื่องจากยังมีปัจจัยเสี่ยงทั้งภายในและภายนอก รวมถึงปัจจัยใหม่จากสงครามอิสราเอล ตอนนี้จึงเป็นจังหวะเคลียร์สต๊อกเก่า เพื่อรักษากระแสเงินสดและรายได้ โดยในไตรมาส 4 นี้ ตั้งเป้ามีรายได้ 4,600-6,000 ล้านบาท จากแคมเปญ “ลดตัวพ่อ” ที่จัดโปรโมชั่นลดราคาคอนโดพร้อมอยู่พร้อมโอนตลอด 4 เดือนนี้ ล่าสุดมียอดขาย 3,600 ล้านบาท และมียอดโอนแล้ว 2,300 ล้านบาท
ส่วนใหญ่เป็นยอดขายจากชาวต่างชาติ เช่น ชาวจีน ไต้หวัน สิงคโปร์ เมียนมา อินเดีย เป็นผลจากได้ไปโรดโชว์ ทำให้ช่วง 2-3 เดือนนี้ มียอดขายต่างชาติเติบโตถึง 200-300% มาชดเชยกำลังซื้อในประเทศโดยเฉพาะคนไทยที่ไม่ค่อยดี จากปัจจัยลบมีอยู่มาก โดยเฉพาะหนี้ครัวเรือนยังสูง อัตราดอกเบี้ยยังขาขึ้น ธนาคารเข้มงวดการปล่อยกู้สินเชื่อ ทำให้ยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น ส่งผลให้คนชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย จึงทำให้ในปีนี้กำลังซื้อจากต่างชาติเป็นดีมานด์ถาวรของตลาดคอนโดมิเนียมไทย
⦁‘พฤกษา’หวั่นไฟสงครามทุบรายได้หลุดเป้า
ด้าน ปิยะ ประยงค์ ซีอีโอ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า บริษัทยังไม่ปรับแผนการลงทุน เพราะในช่วงที่ผ่านมาระมัดระวังการลงทุนอยู่แล้วซึ่งในปี 2566 ยังลุ้นผลการดำเนินงานจะเป็นไปตามเป้าที่วางไว้หรือไม่ โดยมียอดขาย 24,000 ล้านบาท และรายได้ 28,000 ล้านบาท หลังมีเหตุการณ์ใหม่เพิ่ม เช่น สงครามอิสราเอล ทำให้บรรยากาศตลาดในไตรมาส 4 นี้ เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต่างหนีตาย หนีสงคราม จัดโปรโมชั่นเร่งยอดขาย ซึ่งพฤกษาก็เน้นขายสต๊อกเก่า นำบ้านและคอนโดพร้อมอยู่ 107 โครงการ จัดโปรแร๊งส์ทะลุโลก ลุ้นรถยนต์เทสลา ร่วมกับแบงก์พันธมิตร จัดสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเริ่ม 1.99% นาน 3 ปี
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เติบโต 5% โดยคอนโดเปิดขายใหม่มียอดขายค่อนข้างดี แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็ยังสูง 30-40% ทำให้บริษัทปรับพอร์ตมาทำตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3-5 ล้านบาทมากขึ้น ส่วนปี 2567 ตลาดน่าจะเติบโต 3% เพราะยังมีปัจจัยกดดันตลาด คือ กำลังซื้อที่หดตัวตามภาวะเศรษฐกิจและลูกค้าระมัดระวังซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งนี้ แม้ตลาดจะไม่ค่อยดีมาก ในปี 2567 บริษัทยังคงตั้งงบ 7,000-8,000 ล้านบาท ซื้อที่ดินสำหรับรองรับโครงการใหม่
⦁‘ซี.พี.แลนด์’สวนกระแสลุยซื้อโครงการ
ขณะที่ กีรติ ศตะสุข ซีอีโอ บมจ.ซี.พี.แลนด์ มองต่างมุมว่าหลังช่วงโควิดที่ผ่านมาบริษัทเน้นขายโครงการเดิม ไม่ขึ้นโปรเจ็กต์ใหม่ ทำให้ภาระหนี้เหลือน้อยและมีเงินทุนมากพอสำหรับการลงทุนใหม่ในปี 2567 จึงมองว่าเป็นจังหวะดีที่ ซี.พี.แลนด์จะเริ่มเข้าซื้อกิจการคอนโดมิเนียม โรงแรม สำนักงาน นิคมอุตสาหกรรม ไม่ว่าธุรกิจใดก็ตามที่ขาดเงินหรือร้อนเงิน โดยไม่จำกัดขนาดโครงการ ขณะที่โครงการใหม่จะเปิดทั้งคอนโดและบ้านจัดสรร เพราะสินค้าที่มีอยู่ในตลาดมักจะฟันหลอ การที่ซื้อโครงการเข้ามาจะไม่ได้เต็ม 100% แต่ถ้าเป็นโรงแรม สำนักงาน ธุรกิจอื่นๆ อาจเป็นการซื้อของที่มีอยู่แล้วมาดำเนินการต่อได้
จุดตายตลาดคอนโดในปีหน้า ใครก็ตามที่แบกต้นทุนไว้มาก เช่น ขายมานาน จนดอกเบี้ยล้น ค่าบริหารและดำเนินการสูงขึ้น ลดราคาไม่ลงติดจะขาดทุนอยู่แล้ว โครงการพวกนี้จะเจอจุดตาย แต่ถ้าเป็นโครงการที่ตัดสินใจไม่ลากให้ยาว แบบเจ็บแต่จบก็จะรอด หรือถ้ามีปัญหากระแสเงินสดอย่าไปลีลา ต้องรีบแก้ ด้วยการเพิ่มทุนเพื่อเป็นกระแสเงินสดให้ผ่านไปถึงปีหน้า รวมถึงปรับโครงสร้างราคาขายใหม่ เช่น แบ่งพัฒนาเป็นเฟส โดยเฟสแรกพัฒนาในราคาที่ถูกและเพิ่มราคาในเฟสต่อไป โดยไม่ต้องลดจำนวนโครงการ ขณะเดียวกันคงถึงเวลาที่รัฐบาลต้องพิจารณาเพิ่มโควต้าต่างชาติให้ซื้อคอนโดได้เกิน 49%
เป็นทางเลือก ทางรอดของบิ๊กแบรนด์อสังหาฯมหาชน ยักษ์นอกตลาดท่ามกลางไฟมรสุมรุมเร้าไม่หยุดหย่อนที่ส่อแววลากยาวข้ามปี!
