บลจ.วรรณ เปิดข้อมูลไทม์ไลน์ ROH ดีลขอเจรจาแบ่งก้อนชำระหนี้ ดึงผู้ลงทุนใหม่เข้าร่วม ซื้อคืนโรงแรม “รอยัล ออคิด เชอราตัน” 4.87 พันล้านบาท พร้อมข้อตกลงนัดจ่ายเงิน 14 กรกฎาคม 2569 แต่ที่สุดไม่มีการชำระเงิน ผู้จัดการกองทรัสต์ “GROREIT” ยันสิทธิซื้อคืนทรัพย์สินโรงแรมของ ROH จึงสิ้นสุดลงแล้ว
รอยัล ออคิด เชอราตัน – นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (“GROREIT”)
ซึ่งลงทุนในทรัพย์สินโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ส่งหนังสือชี้แจงตลาดหลักทรัพย์ฯ กรณีที่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลต่อสาธารณชนว่า วิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สิน “ไม่เป็นไปตามข้อตกลง”ที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สนั้น
ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT ขอชี้แจงว่า ข้อมูลเกี่ยวกับ การชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการ และพัฒนาการของเหตุการณ์ก่อนวันที่ ครบกำหนดซื้อคืน ดังนี้
1.การชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ โครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส (“สัญญาเช่า”) ระหว่างบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) (“MFC”) ในฐานะทรัสตีของGROREIT และ ROH ระบุว่าแต่ละฝ่ายจะต้องมีการดำเนินการดังต่อไปนี้ให้แล้วเสร็จไม่ล่าช้ากว่าวันทำการสุดท้ายของปีการเช่าที่ 5 (ซึ่งคือวันที่ 14 กรกฎาคม 2569)
1.1 ROH ชำระราคาซื้อทรัพย์สินที่เช่าจากกองทรัสต์ในราคา 4,873 ล้านบาท
1.2 GROREIT ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ให้แก่ ROH ที่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง พร้อมทั้งส่งมอบโฉนดที่ดินของทรัพย์สินที่เช่าพร้อมบรรดาเอกสารที่เกี่ยวข้องให้แก่ ROH โดยเหตุการณ์ตามข้อ 1.1 และ 1.2 ต้องเกิดขึ้นพร้อมกัน และ
1.3 GROREIT ส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ ROH
2.พัฒนาการของเหตุการณ์ก่อนวันที่ครบกำหนดซื้อคืนนั้น เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2569 ROH ได้เชิญ บลจ.วรรณ MFC ธนาคารออมสิน ในฐานะผู้ให้กู้ GROREIT ไปร่วมประชุมกับผู้ที่ ROH แจ้งว่าเป็นตัวแทนของสถาบันการเงินและ/หรือกองทุนที่ทาง ROH กำลังขอเงินกู้เพื่อนำมาชำระราคาค่าซื้อคืนทรัพย์สินโครงการ โดยประชุมทางออนไลน์
โดยมีตัวแทนของผู้ที่จะร่วมเงินทุนในการจัดตั้งบริษัทใหม่มาซื้อทรัพย์สินโครงการเข้าร่วมประชุม โดยในการประชุมครั้งดังกล่าวทางสถาบันการเงินและ/หรือกองทุนดังกล่าวได้สอบถามขั้นตอนการชำระเงินโดยมีความกังวลว่าจะมั่นใจได้อย่างไร ว่าเมื่อชำระเงินให้แก่ GROREIT แล้ว GROREIT จะโอนทรัพย์สินโครงการให้แก่ ROH และ ROH จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโครงการให้แก่บริษัทร่วมทุนที่ตั้งขึ้นใหม่ได้
บลจ. วรรณ และ MFC ได้ชี้แจงว่า เนื่องจากทรัพย์สินโครงการปัจจุบันจดทะเบียนจำนองอยู่กับธนาคารออมสิน ซึ่งจะต้องชำระเงินกู้ให้ธนาคารออมสินก่อน ธนาคารออมสินจึงจะปลอดจำนองให้ และเมื่อ GROREIT ได้รับชำระราคาค่าขายคืนแล้วจึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิให้แก่ ROH และ ROH ถึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิต่อให้บริษัทร่วมทุนที่ตั้งขึ้นใหม่ได้
ซึ่งทางธนาคารออมสินได้แจ้งที่ประชุมว่าถ้าชำระเงินกู้เป็นแคชเชียร์เช็ค จะต้องรอให้เช็คผ่านกระบวนการ confirm และหากแคชเชียร์เช็ค clearing ไม่ทันในวันดังกล่าว จะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มให้ธนาคารออมสินอีกหนึ่งวัน และอาจจะมีความเสี่ยงในทำจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อีก 2 ขั้นตอนไม่ทันในวันเดียวกันได้ โดยทางผู้ที่จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถามว่า ถ้าเช่นนั้นจะสามารถชำระเงินแยกให้ธนาคารออมสินก่อนเลยได้หรือไม่
โดยทั้งทางธนาคารออมสินและ GROREIT ไม่ขัดข้อง และแจ้งว่าหากใช้วิธีโอนเงินด้วยวิธี Baht net ก็จะรวดเร็ว โดยแยกโอนออกเป็น 2 ทาง ให้ธนาคารออมสินและ GROREIT ซึ่งในที่ประชุมไม่มีใครคัดค้าน และทาง ROH ก็ยังแจ้งขอให้ GROREIT ทำรายละเอียดการชำระเงินดังกล่าวส่งไปให้เพื่อส่งต่อให้ทางผู้ให้กู้ ซึ่ง MFC ได้ทำหนังสือถึง ROH ตามที่หารือในที่ประชุมดังกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2569 โดยรายละเอียดการชำระเงินเป็น 2 ส่วนตามที่ผู้จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถาม
อย่างไรก็ดี วันที่ 13 กรกฎาคม 2569 MFC ได้รับหนังสือจาก ROH ลงวันที่ 10 กรกฎาคม 2569 แจ้งการปฏิบัติผิดสัญญาและการแก้ไขให้ถูกต้องตามสัญญา ดังนั้น ในวันเดียวกัน MFC จึงทำหนังสือแจ้ง ROH ใหม่ เป็นการโอนชำระเงินมาที่ GROREIT เต็มทั้งจำนวน
บลจ. วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ GROREIT และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ขอเรียนว่า การชำระราคาในการทำธุรกรรมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินโดยการแบ่งเงินให้แก่เจ้าหนี้จำนองส่วนหนึ่งและเจ้าของกรรมสิทธิส่วนหนึ่งเป็นเรื่องการปฏิบัติกันโดยปกติ (Normal Practice)
อย่างไรก็ตาม ถ้าทาง ROH มีความเห็นว่าการที่ GROREIT แจ้งให้แบ่งชำระเงินเป็น 2 ส่วนเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา ก็สามารถนำแคชเชียร์เช็คหรือโอนเงิน Baht net จำนวนเดียวชำระเงินในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ได้ โดยถ้าทาง GROREIT ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ ROH ทาง GROREIT ก็จะเป็นฝ่ายผิดสัญญา
แต่ข้อเท็จจริงคือ ROH มิได้มีการนำแคชเชียร์หรือโอนเงินใด ๆ มาชำระให้ GROREIT ที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ถึงแม้ว่า MFC จะมีหนังสือแจ้งตั้งแต่วันที่ 13 กรกฎาคม 2569 ให้ชำระเป็นจำนวนเต็มจำนวนให้ GROREITแล้วก็ตาม
ทั้งนี้ บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ GROREIT และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ขอเรียนยืนยันว่า GROREIT ไม่ได้เป็นผู้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย การขอให้แบ่งการชำระตามที่กล่าวข้างต้นเป็นสิ่งที่ผู้ที่จะให้ ROH กู้ยืมเงินได้สอบถาม และ GROREIT พยายามที่จะช่วยเหลือเพื่อให้ ROH สามารถดำเนินการซื้อคืนได้ตามสัญญา แต่เมื่อ ROH ไม่ต้องการให้มีการแบ่งชำระ GROREIT ก็มีหนังสือแจ้งให้ชำระเต็มจำนวนให้ GROREIT ก่อนวันที่ ROH ต้องซื้อคืน อย่างไรก็ดี ROH เองที่ไม่มาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการตามสัญญา ดังนั้นสิทธิซื้อคืนทรัพย์สินโครงการของ ROH จึงสิ้นสุดลง
