บ้าน-คอนโดหรู ขายไม่ออกอื้อ เตือน 10 ทำเลเสี่ยง ระบายสต๊อกนานสุด 100 เดือน
วันที่ 17 เมษายน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว 65% รองลงมาอาคารชุด 25% บ้านแฝด 4% ทาวน์เฮ้าส์ 5% และอาคารพาณิชย์ 1% เมื่อดูเฉพาะตลาดอาคารชุดพบว่าปี 2566 มีเปิดตัวใหม่น้อยมากไตรมาส 1-3 แต่ไตรมาส 4 มีเปิดตัว 2,717 หน่วย มูลค่า 54,525 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ต่อเนื่องกันทั้ง 4 ไตรมาสของปี 2566 โดยยอดขายรวมทั้งปี 993 หน่วย มูลค่า 28,997 ล้านบาท ส่งผลให้หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยในปลายปี 2566 มีหน่วยเหลือขาย 5,010 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 75.2% มูลค่า 118,600 บาท
นายวิชัยกล่าวว่า ทำเลที่ต้องระมัดระวังจากการที่มีหน่วยเหลือขายมาก และหากมีอัตราการดูดซับเท่ากับค่าเฉลี่ยของปี 2566 ได้แก่ บางซื่อ ดุสิต เหลือ 1,225 หน่วย ใช้เวลาขายมากกว่า 100 เดือน เนื่องจากเพิ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในไตรมาส 4 ปี 2566 อัตราการดูดซับช่วงแรกอาจช้า ทำให้ใช้เวลามาก,สุขุมวิท เหลือ 1,044 หน่วย ใช้เวลาขาย 37 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 34 เดือน,สีลม สาทร บางรัก เหลือ 659 หน่วย ใช้เวลาขาย 47 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 42 เดือน,พญาไท ราชเทวี เหลือ 591 หน่วย ใช้เวลาขาย 19 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 15 เดือน และปทุมวัน เหลือ 501 หน่วย ใช้เวลาขาย 35 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 19 เดือน แต่มีทำเลยังขายดี ได้แก่ สุขุมวิท ,สีลม สาทร บางรัก, ยานนาวา บางคอแหลม, บางพลี บางบ่อ บางเสาธง และพญาไท ราชเทวี
นายวิชัยกล่าวว่า ส่วนบ้านจัดสรร มีเปิดตัวมากช่วงไตรมาส 2-4 ปี 2565 และไตรมาส 3-4 ปี 2566 โดยปี 2566 มีค่าเฉลี่ยเปิดตัวใหม่ไตรมาสละ 2,162 หน่วย มูลค่า 50,000 ล้านบาท ซึ่งไตรมาส 4 ที่ผ่านมา มีเปิดตัวใหม่ 3,909 หน่วย มูลค่า 81,828 ล้านบาท ขณะที่มียอดขายได้ใหม่เฉลี่ย 1,138 หน่วย มูลค่า 25,900 ล้านบาท โดยไตรมาส 4 ที่ผ่านมา มียอดขายได้ใหม่ 1,255 หน่วย มูลค่า 26,296 ล้านบาท ลดลง 19.7% และ90% เป็นยอดจากขายบ้านเดี่ยว ด้วยสภาพเช่นนี้ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายในสิ้นปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 13,560 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 49.8% และมีมูลค่า 313,574 ล้านบาท โดย 87% เป็นบ้านเดี่ยว
นายวิชัยกล่าวว่า โดยทำเลที่เหลือขายจำนวนมาก ได้แก่ เมืองนนทบุรี ปากเกร็ด เหลือ 1,657 หน่วย ใช้เวลาขาย 40 เดือน ปรับตัวดีขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 45 เดือน,หลักสี่ ดอนเมือง สายไหม บางเขน เหลือ 1,240 หน่วย ใช้เวลาขาย 28 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 27 เดือน, ภาษีเจริญ บางแค หนองแขม เหลือ 1,201 หน่วย ใช้เวลาขาย 44 เดือน ปรับตัวดีขึ้นจากก่อนหน้าต้องใช้เวลา 55 เดือน, บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย เหลือ 1,197 หน่วย ใช้เวลาขาย 24 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 22 เดือน และคลองสามวา มีนบุรี ลาดกระบัง เหลือ 1,082 หน่วย ใช้เวลาขาย 42 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 40 เดือน ขณะที่ทำเลขายดีอันดันหนึ่งอยู่ที่บางพลี บางบ่อ บางเสาธง
“ซัพพลายบ้านหรูเหลือเยอะ เพราะผู้ประกอบการหันมาพัฒนากันเยอะ หลังที่อยู่อาศัยต่ำ 3 ล้านบาท ติดเรื่องกู้ไม่ผ่าน จึงทำให้ขายได้ช้า ซึ่งห่วงว่าจะโอเวอร์ซัพพลาย ตลาดนี้เป็นกลุ่มมีกำลังซื้อสูง ซึ่งการผ่อนปรนมาตรการ LTV จะช่วยได้” นายวิชัยกล่าว
