ตามที่ได้เคยติดตามดูการทำงานของกรมโยธาธิการและผังเมือง หนึ่งในภารกิจสำคัญที่กระทรวงมหาดไทยให้การสนับสนุนและผลักดันให้ดำเนินงานอย่างต่อเนื่องเพื่อประยชน์ของพี่น้องประชาชนคือการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่
นายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองกล่าวว่าการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่เป็นเครื่องมือหนึ่งในการพัฒนาเมืองให้เป็นไปตามผังเมืองและกรมได้นำวิธีการจัดรูปที่ดินมาใช้แก้ปัญหาที่ดินในเมืองที่ ไม่สามารถเข้าถึง ใช้ประโยชน์ในที่ดินไม่ได้เนื่องจากขาดสาธารณูปโภคหรือรูปแปลงที่ดินไม่สวยงาม การจัดรูปที่ดินฯ เป็นวิธีการพัฒนาเมืองที่มีประสิทธิภาพ ทำได้รวดเร็ว สามารถลดภาระด้านงบประมาณที่ต้องใช้ในการเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ และเปิดโอกาสให้คนที่อาศัยอยู่ในชุมชนได้ร่วมมือกับภาครัฐในการพัฒนาพื้นที่ของตน ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนเกิดความสะดวกสบายจากการพัฒนา ที่ดินไม่ถูกทิ้งร้าง เกิดสภาพแวดล้อมที่ดีสำหรับลูกหลาน สามารถเปิดพื้นที่และเกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินในเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ เมืองเกิดความปลอดภัยจากโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานและมีความสามารถในการแข่งขันสูงขึ้น ที่สำคัญที่ดินจะมีมูลค่าสูงขึ้น เมืองมีพื้นที่รองรับการพัฒนาเพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจของชุมชนมากขึ้น ถือเป็นการร่วมคิด ร่วมทำ ร่วมขับเคลื่อนการพัฒนาเมืองระหว่างภาครัฐกับประชาชนอย่างแท้จริง
“ ร่วมพัฒนาชุมชนให้เป็นระเบียบ สร้างรากฐานของเมืองที่ดีในอนาคต โดยการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่กับกรมโยธาธิการและผังเมือง ”
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ (Land Readjustment) คืออะไร
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่เป็นการพัฒนาที่ดินบริเวณใดบริเวณหนึ่ง โดยการนำแปลงที่ดินหลายแปลง มารวมกันเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงที่ดินทุกแปลงในโครงการอย่างสอดคล้องกับบริบทของพื้นที่โดยรอบ พร้อมกับจัดระเบียบแปลงที่ดินใหม่ไปในคราวเดียวกันเพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ดีขึ้นกว่าเดิม ที่ผ่านมาประเทศไทยพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเมืองด้วยการเวนคืนที่ดินมาก่อสร้างสาธารณูปโภคที่จำเป็น เช่น เวนคืนที่ดินมาสำหรับสร้างถนนซึ่งเป็นวิธีที่ต้องใช้งบประมาณจำนวนมาก หรือการพัฒนาพื้นที่โดยภาคเอกชนที่ใช้การจัดสรรที่ดินอันเป็น การพัฒนาพื้นที่เฉพาะบริเวณของตน ภายหลังการจัดรูปที่ดินแล้วแปลงที่ดินจะมีรูปแปลงที่สวยงามเข้าถึงได้สะดวก เจ้าของที่ดินยังคงอยู่ในพื้นที่เดิมหรือใกล้เคียงโดยไม่ต้องย้ายออกไปเช่นการเวนคืนที่ดิน ภาครัฐประหยัดงบประมาณในการเวนคืน ขณะที่เจ้าของที่ดินได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น แปลงที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ มีใครสามารถทำได้บ้าง และมีวิธีการหรือขั้นตอนอย่างไร
กฎหมายจัดรูปที่ดินฯ กำหนดผู้ที่จะเป็นผู้ดำเนินการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ได้ไว้ 4 กลุ่ม คือ (1) สมาคม (2) กรมโยธาธิการและผังเมือง การเคหะแห่งชาติ และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (3) หน่วยงานของรัฐหรือนิติบุคคลอื่นใดที่รัฐจัดตั้งขึ้นเพื่อการจัดรูปที่ดินฯ และ (4) หน่วยงานของรัฐอื่นใดตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองได้ดำเนินการพัฒนาเมืองโดยใช้วิธีการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่มาแล้วใน 46 จังหวัด จำนวน 53 โครงการ โดยในการดำเนินโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ จะเริ่มจากสำรวจกำหนดขอบเขตและชักชวนเจ้าของที่ดินเข้ามาร่วมโครงการ เพื่อร่วมกันวางผังและแผนการดำเนินโครงการแล้วเสนอขอความเห็นชอบทำโครงการจากคณะกรรมการส่วนจังหวัด เมื่อโครงการได้รับความเห็นชอบแล้ว จะมีการจัดทำรายละเอียดการก่อสร้างและการออกแบบจัดรูปแปลงที่ดินใหม่ โดยในกระบวนการทำงานจะมีการเลือกตั้งตัวแทนเจ้าของที่ดิน เข้าร่วมเป็นคณะที่ปรึกษาของโครงการ เพื่อร่วมกำหนดรายละเอียดการพัฒนาพื้นที่ ตั้งแต่การออกแบบก่อสร้างสาธารณูปโภค การกำหนดที่ตั้งแปลงที่ดินใหม่ ค่าชดเชยต่าง ๆ จนถึงขั้นตอนการออกโฉนดที่ดินแปลงใหม่ให้เจ้าของที่ดิน กระทั่งโครงการแล้วเสร็จ
การจัดรูปที่ดินจะสามารถดำเนินการได้ต้องเกิดจากความร่วมมือกันของเจ้าของที่ดินในบริเวณที่ต้องการจะพัฒนา
โดยเจ้าของที่ดินรวมตัวกันแล้วแจ้งความประสงค์ได้ที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดทั่วประเทศ
หรือที่ http://office.dpt.go.th/lr/โดยกรมโยธาธิการและผังเมืองจะร่วมกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ให้การสนับสนุนการดำเนินการ
ผลสำเร็จและประโยชน์ของโครงการจัดรูปที่ดินที่เพื่อพัฒนาพื้นที่
บริเวณพื้นที่โครงการและชุมชนโดยรอบที่ได้รับการจัดรูปที่ดินแล้วถูกพัฒนาเป็นพื้นที่รองรับกิจกรรมเมือง เกิดการกระจายบริการขั้นพื้นฐานให้เข้าถึงทุกพื้นที่อย่างเท่าเทียม ลดความเหลื่อมล้ำ เพิ่มคุณภาพชีวิตให้ประชาชน ทั้งนี้ในหลายจังหวัดเกิดโครงการจัดรูปที่ดินฯ โครงการที่ 2 และ 3 ตามมา เนื่องจากประชาชนได้เห็นความสำเร็จของการทำโครงการจัดรูปที่ดินฯ ที่เกิดขึ้นแล้ว และเปลี่ยนทัศนคติหรือความเข้าใจจากเดิมที่ว่ารัฐต้องเป็นผู้ดำเนินการพัฒนาเมืองฝ่ายเดียว แต่ปัจจุบันการพัฒนาเมืองหรือพื้นที่ชุมชนสามารถเกิดขึ้นได้โดยการมีส่วนร่วมระหว่างประชาชนกับรัฐ ตามหลักการแห่งพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547 ซึ่งเจ้าของที่ดินที่เข้าร่วมโครงการจัดรูปที่ดินจะร่วมรับภาระและได้รับผลตอบแทนอย่างเป็นธรรมโดยการปันที่ดินของตนออกมาส่วนหนึ่งซึ่งคำนวณจากการประเมินมูลค่าที่ดินก่อน-หลังการจัดรูปที่ดินและประโยชน์ที่ได้รับจากการดำเนินโครงการ
ประเทศได้รับประโยชน์จากการที่ประชาชนและท้องถิ่นร่วมกันพัฒนาพื้นที่ กระจายความเจริญไปในบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนาเมืองตามที่ผังเมืองกำหนด ที่ดินใช้ประโยชน์ได้เต็มศักยภาพ มูลค่าที่ดินจึงเพิ่มสูงขึ้นพร้อมกับมูลค่าทรัพย์สินของประเทศสูงขึ้นด้วย นอกจากนี้ยังทำให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในพื้นที่ตั้งแต่เริ่มดำเนินการพัฒนาพื้นที่ และเมื่อพื้นที่ได้รับการพัฒนาแล้ว ก็จะเกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่าง ๆ ตามมาจากการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง
ที่ดินบริเวณใดประสบปัญหา ขาดการเข้าถึงหรือไม่ได้รับการพัฒนาสาธารณูปโภคโดยรอบ “การจัดรูปที่ดิน” สามารถช่วยแก้ปัญหาได้
ใครที่สนใจหรืออยากจัดรูปที่ดิน….มาเตรียมตัวให้พร้อม
หากอยากพัฒนาที่ดินและชุมชนของตนเอง “การจัดรูปที่ดิน” นับเป็นวิธีหนึ่งที่สามารถช่วยพัฒนาพื้นที่ให้เป็นไปตามความต้องการของท้องถิ่นและประชาชนเจ้าของพื้นที่ อย่างสอดคล้องกับผังเมืองโดยไม่ต้องใช้การเวนคืนที่ดิน ซึ่งผู้สนใจเข้าร่วมโครงการซึ่งต้องเป็นเจ้าของที่ดิน สามารถเริ่มจากการเตรียมตัวเบื้องต้น ดังนี้
- ปรึกษาหารือและรวบรวมความต้องการของเจ้าของที่ดินหลายๆ ราย ในบริเวณที่ต้องการจะพัฒนา
- แจ้งความประสงค์กับหน่วยดำเนินการ เช่น สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรืออปท.ในพื้นที่
- ลงนามในหนังสือให้ความยินยอมเข้าร่วมโครงการ (จร.1) พร้อมเตรียมเอกสารประกอบ ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์ในที่ดิน ทั้งนี้ ในขอบเขตที่จะดำเนินโครงการได้ ต้องรวบรวมความยินยอมเข้าร่วมโครงการของเจ้าของที่ดิน ให้ได้ไม่น้อยกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนเจ้าของที่ดินบริเวณนั้น
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่จะดำเนินการได้สำเร็จ ต้องเกิดจากความร่วมมือของเจ้าของที่ดิน โดยกรมโยธาธิการและผังเมืองและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้ให้การสนับสนุน พร้อมประสานการพัฒนาพื้นที่กับชุมชนและเอกชนเพื่อพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน หากเจ้าของที่ดินประสงค์จะร่วมกันกับภาครัฐในการพัฒนาพื้นที่ด้วยการจัดรูปที่ดิน สามารถแจ้งความประสงค์ได้ที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดทั่วประเทศ หรือที่ http://office.dpt.go.th/lr/
