‘ขึ้นดอกเบี้ย’ เคราะซ้ำกรรมซัด ‘คนกู้บ้าน’ ค่าผ่อนเพิ่ม หมดยุคซื้อของถูก
เอฟเฟ็กต์การประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับอีก 0.25% ต่อปี จาก ระดับ1.25% เป็นระดับ 1.50% เมื่อวันที่ 25 มกราคมที่ผ่านมา ถึงจะขยับในอัตราที่น้อย ส่งผลกระทบไม่มาก แต่ถ้าขยับบ่อยๆ ก็กระอักเลือดเหมือนกัน
โดยเฉพาะผู้ที่กำลังมองหาซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมในปีนี้ ว่ากันว่าต้องเจอ 2 เด้ง โดยเด้งแรกซื้อในราคาที่แพงขึ้น หลังผู้ประกอบการพาเหรดทยอยปรับขึ้นราคากันมาอย่างต่อเนื่องจากปี 2565 และในปี 2566 ยังคงปรับขึ้นอีกตลอดทั้งปีนี้
ส่วนเด้งที่ 2 นอกจากจะกู้ได้ไม่เต็ม 100% จากกฎเหล็กของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กลับมาใช้มาตรการ LTV อีกครั้ง ต้องหาเงินก้อนวางดาวน์มากขึ้น ยังต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่มตามอัตราดอกเบี้ยที่ขยับขึ้น และต้องผ่อนในระยะเวลาที่ยาวขึ้น เช่น จาก 30 ปี เป็น 40 ปี
ก่อนหน้านี้ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) วิเคราะห์สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์หลังปรับขึ้นดอกเบี้ยว่า การขึ้นดอกเบี้ยทุกครั้ง ย่อมมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งกลุ่มผู้ประกอบการ และกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยผู้ประกอบการ จะมีต้นทุนการเงินในการลงทุนเพิ่ม กู้ในอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ส่วนผู้ซื้อจะได้รับผลกระทบอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและทำให้วงเงินกู้ที่ได้รับสินเชื่อลดลง
“อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 0.25% ที่วงเงินสินเชื่อ 2.5 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ทำให้วงเงินที่ได้รับสินเชื่อลดลง 100,000 บาท หรือ หากวงเงินกู้เท่าเดิมจะทำให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนเพิ่มสูงขึ้นเดือนละ 400 บาท ตลอด 30 ปี ส่วนผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนบ้านก็จะได้รับผลกระทบด้วย แม้เงินงวดยังไม่ขึ้น แต่การตัดชำระเงินต้นลดลง ถ้าอัตราดอกเบี้ย MRR/MLR ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าในปัจจุบัน ทำให้มีการเพิ่มค่างวดผ่อนชำระ และกลุ่มกำลังจะพ้นช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่นจะรีไฟแนนซ์ระหว่างธนาคารมากขึ้น”
วิชัย ยังบอกอีกว่า การขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะมีผลในทางจิตวิทยากับกลุ่มผู้ซื้อบ้านทุกกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำ ซึ่งเป็นกลุ่มเปราะบางด้านอาชีพ รายได้และรายจ่าย และได้รับการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่ากลุ่มรายได้สูง ส่วนกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนอาจทำให้ชะลอการตัดสินใจ เพราะต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น และนำเงินไปลงทุนในรูปแบบอื่นได้ผลตอบแทนดีขึ้น ซึ่งตลาดบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทน่าจะได้รับผลกระทบมากกว่าระดับราคาอื่น
จากนักวิชาการมาฟังเสียงสะท้อนจากฝั่งดีเวลลอปเปอร์ถึงการปรับขึ้นดอกเบี้ยครั้งล่าสุด โดย วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก 0.25% ส่งผลกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งฝั่งผู้ประกอบการจะมีต้นทุนการเงินสูงขึ้นและผู้ซื้อจะมีภาระค่าผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตามในอัตราดังกล่าวยังพอรับได้ แต่ถ้ามีการปรับขึ้นอีก 2-3 ครั้ง ส่งผลกระทบมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากตลาดโดยรวมยังมีปัญหาด้านกำลังซื้อ โดยเฉพาะตลาดระดับล่างที่ขอกู้สินเชื่อจากแบงก์ไม่ผ่าน แม้อัตราดอกเบี้ยจะถูก แต่ถ้ากู้ไม่ผ่านก็ไม่มีประโยชน์ ส่วนตลาดระดับบน ที่มีกำลังซื้อบ้านราคา 40-50 ล้านบาท จะไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขึ้น เพราะกู้ซื้อบ้านในสัดส่วนที่น้อย
“เราได้ออกหุ้นกู้เพื่อล็อกดอกเบี้ยระยะยาวไว้บ้างในช่วงที่ผ่านเพื่อลดภาระต้นทุนการเงิน และพัฒนาโครงการ ซึ่งบ้าน 1 หลัง ต้นทุนการสร้างบ้านเป็น 1 ใน 3 ของราคาบ้าน เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาท ที่เหลือเป็นค่าอื่นๆ เมื่อดอกเบี้ยขึ้น 0.25% ต้นทุนก่อสร้างจะแพงขึ้น 2,500 บาทต่อหลัง ถือว่ายังไม่สูงมาก” นายวงศกรณ์กล่าว
นายวงศกรณ์กล่าวว่า ทั้งนี้จากต้นทุนที่ยังสูงขึ้นต่อเนื่องจากปี 2565 ในช่วงหลังปีใหม่ 2566 บริษัทได้ปรับราคาบ้านแนวราบขึ้นแล้ว 2-3% ส่วนคอนโดมิเนียมปรับขึ้น 1% และหลังสงกรานต์นี้เตรียมจะปรับขึ้นอีก 2-3% ซึ่งหากดอกเบี้ยขยับขึ้นอีก แนวโน้มราคาบ้านคงต้องปรับขึ้นตาม คาดว่าปี 2566 ทั้งปี บ้านจะปรับราคาขึ้น 2-3 ครั้ง โดยปรับครั้งละ 2-3% ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
ด้าน อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.25%ต่อปี ถือว่าเป็นไปตามคาด อย่างไรก็ตามการขึ้นดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งแสนสิริมีต้นทุนการเงินอยู่ที่กว่า 3% เมื่อดอกเบี้ยขึ้นจะเป็น 3.75% โดยที่ผ่านมาบริษัทได้บริหารจัดการต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ด้วยการปรับแบบบ้าน ลดขนาดพื้นที่เล็กลง เช่น จากบ้านเดี่ยวเป็นบ้านแฝด ตัดสิ่งที่ไม่จำเป็นออก เพื่อให้อยู่ในกรอบราคาที่ลูกค้าซื้อได้ เป็นต้น
ขณะที่ภาระการผ่อนบ้านของผู้ซื้อบ้าน เมื่อดอกเบี้ยขึ้นทุก 1% ทำให้อำนาจการผ่อนชำระค่างวดหายไป 7-8% ล่าสุดดอกเบี้ยขึ้น 0.25% ทำให้อำนาจการผ่อนชำระค่างวดหายไป 2%
อย่างเช่น ผู้ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท มีภาระดอกเบี้ย 3% หากปรับขึ้น 0.25% จะมีค่างวดเพิ่มขึ้น 250 บาท เป็นต้น ซึ่งแสนสิริได้หารือกับทุกแบงก์ให้ตรึงดอกเบี้ยเงินกู้ให้ลูกค้า แต่ยังไม่รู้ตรึงได้นานแค่ไหน รวมถึงราคาบ้านด้วยที่ในปีนี้แสนสิริยังไม่ได้ปรับราคาขึ้น หลังจากเมื่อปี 2565 ปรับขึ้นไปแล้ว ประกอบกับยังมีสต๊อกบ้านและคอนโดราคาต้นทุนเดิมเหลืออยู่กว่า 10,000 ล้านบาท แต่หากปรับราคาคงปรับเพิ่ม 2% ตามดอกเบี้ยและต้นทุน
เช่นเดียวกับ อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยกระทบทั้งผู้ประกอบการมีต้นทุนการเงินสูงขึ้นและผู้ซื้อบ้านต้องผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ขอกู้ซื้อบ้านรายใหม่
“ดอกเบี้ยขาขึ้นเป็น 1 ปัจจัยเสี่ยงปี 2566 ที่ผู้ประกอบต้องเฝ้าติดตาม อย่างไรก็ตาม ดอกเบี้ยเป็นตัวแปรหนึ่ง แต่ยังไม่มากเท่ากับต้นทุนหลักจากค่าที่ดินและพัฒนาและค่าก่อสร้าง และผู้ประกอบการต่างรับรู้กันแล้วว่าดอกเบี้ยเป็นช่วงขาขึ้น มีปรับแบบพื้นที่และขนาดบ้านใหม่ให้เล็กลง อยู่ในราคาขายที่ลูกค้าซื้อได้ เช่น ปรับจากบ้านเดี่ยวเป็นบ้านแฝดหรือทาวน์เฮาส์และต่อไปเราจะไม่เห็นทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทอีกแล้ว” นายอิสระกล่าว
