ถอดสูตร‘รีเจ้นท์ โฮม’
เศรษฐกิจไม่ดี ทำไมยังขายดี
กว่า 30 ปี 30 โครงการ 40,000 ยูนิต เป็นเส้นทางที่น่าศึกษาไม่น้อย สำหรับบริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดบีโอไอราคามหาชน แบรนด์ “รีเจ้นท์ โฮม”
มี “นิรัตน์ อยู่ภักดี” ประธานเจ้าหน้าที่บริษัท เป็นผู้บุกเบิก ปักหมุดโครงการแรกรีเจ้นท์ โฮม รัชดา จากนั้นขยายในหลายพื้นที่ เกาะทำเลรถไฟฟ้า ชูจุดขายราคาย่อมเยา ทุกห้องราคาเดียว ทำให้ขายดี ปัจจุบันมีสัดส่วนลูกค้าซื้ออยู่เอง 50% นักลงทุนซื้อปล่อยเช่า 50%
สำหรับ “นิรัตน์” ก่อนลุยคอนโดบีโอไอผ่านการทำงานมาหลายวงการ หลังคว้าปริญญาตรี คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น ทั้งหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ และบริษัทก่อสร้างทางด่วนที่ประเทศอิรักและบรูไน หลังกลับจากต่างประเทศ ทำงานวิศวกรบริษัททำคอนโดมิเนียมขายราคา 1.5 แสนบาท
ยังร่วมหุ้นกับเจ้าของบริษัท 10% ขึ้นโครงการแรกที่อินทามระ ต่อมา ปี 2531 มีนักลงทุนชวนตั้งบริษัททำคอนโดราคา 1.5 แสนบาท เริ่มที่แรกพหลโยธิน 52 ชื่อสะพานใหม่ อาคารชุด ด้วยเงินลงทุน 1 ล้านบาท มี 800 ยูนิต ราคา 1.5 แสนบาท รีเจ้นท์ รัชดา 800 ยูนิต ราคา 4 แสนบาท ศรีนครินทร์ 800 ยูนิต ราคา 6 แสนบาท จากนั้นใช้ชื่อรีเจ้นท์มาตลอด
“ที่ทำมาตั้งแต่รัชดา ใช้สิทธิบีโอไอทั้งหมด ซึ่งกำหนดราคาขายไม่เกิน 6 แสนบาท แต่เราขาย 4 แสนบ้าง 6 แสนบ้าง พอขึ้นโครงการที่พัฒนาการ 1,000 ยูนิต ราคา 5 แสนบาท มูลค่า 500 ล้านบาท แบงก์ที่สนับสนุนสินเชื่อบอกว่าเศรษฐกิจรุนแรง อสังหาฯบูมมากเกินไป แนะให้รีบสร้างรีบโอน เราเลยสร้างเสร็จก่อนสัญญา 6 เดือน และโอนจบใน 4 เดือน พอโอนจบ เกิดวิกฤตต้มยำกุ้งเราเลยรอด ไม่มีหนี้ เหลือเงินสดอยู่ 200 ล้านบาท โชคดีมาก ตอนนั้นดอกเบี้ยร้อยละ 12-15 เราเป็นลูกค้าชั้นดีได้ร้อยละ 10” นิรัตน์กล่าว
หลังจากปี 2540 ตลาดอสังหาฯหยุดหมด ทำให้ “นิรัตน์” พักธุรกิจ ไปเป็นสมาชิกวุฒิสภา (ส.ว.) จังหวัดชัยภูมิ ในปี 2544 หลังหมดวาระปี 2549 ได้หวนกลับมาทำธุรกิจใหม่อีกครั้งภายใต้ชื่อบริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด (เดิมรีเจ้นท์) จนถึงปัจจุบัน
“ใช้ชื่อกรีน เพาเวอร์ คิดว่าจะทำธุรกิจพลังงาน แต่เป็นแค่การศึกษา เลยทำอาชีพเดิมคอนโดบีโอไอ เริ่มจากรีเจ้นท์ โฮม พหลโยธิน 67 ราคา 6 แสนบาท ขายดี ขายได้ เลยไม่มีเวลาไปทำธุรกิจพลังงาน จึงเดินบนเส้นทางนี้จนถึงปัจจุบัน ทุกโครงการใช้บีโอไอมาตลอด ตั้งแต่ราคา 6 แสนบาท ขยับเป็น 1 ล้านบาท 1.2 ล้านบาท ทำมา 30 โครงการ 4 หมื่นยูนิต ใหญ่สุดบางซ่อน 2 เฟส 9 พันยูนิต ราคา 1 ล้านบาท เป็นที่ดินโรงงานทอผ้า 40 ไร่ ซื้อที่ดินมาราคาตารางวาละ 1 แสนกว่าบาท ซึ่งเจ้าของเขาย้ายไปอยู่ที่ใหม่ เขาตัดสินใจขายให้เรา เพราะเราทำคอนโดราคาถูกเพื่อสังคม”
จากโครงการนี้ “นิรัตน์” บอกว่า ทำให้มีทุนไปต่อยอดพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ๆ ตอนทำบางซ่อน ได้กำไรยูนิตละ 2 แสนบาท แต่มีจำนวนเกือบ 1 หมื่นยูนิต ทำให้อยู่ได้ ถ้าถอดสูตรออกมาเรามีกำไร 20% ต่อราคา แต่เมื่อเป็นบีโอไอแล้ว ลดภาษีได้ 28% ต่อรายได้ ราคาทำกับไม่ทำบีโอไอต่างกัน 1-2 แสนบาท กำไรเท่ากัน แต่ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีค่ามาก ขณะที่รัฐได้ภาษีทางอ้อม และกระตุ้นเศรษฐกิจด้วย
“ถ้าซื้อเราไป 1-1.2 ล้านบาท ปล่อยเช่า 6,000-7,000 บาท ได้ยีลด์ 6-7% ขายต่อได้เพิ่มยูนิตละ 3-4 แสนบาท ทำให้ไม่มีหนี้เสียเข้าสู่ระบบที่ปัจจุบันหนี้อสังหาฯมีอยู่ 1.2 แสนล้านบาท ยังไม่รวมที่จะเข้ามาใหม่ คาดว่าจะมีถึง 1.6 แสนล้านบาท ในนี้ 70% เป็นหนี้อสังหาฯต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ไม่มีของรีเจ้นท์เลย” นิรัตน์กล่าว
ทำไมรีเจ้นท์ขายดี ในภาวะตลาดอสังหาฯและเศรษฐกิจไม่ดี “นิรัตน์” บอกคอนโดเป็นปัจจัยสี่ที่คนต้องซื้อ ไม่ซื้อก็ต้องเช่า เศรษฐกิจไม่ดีคนก็ต้องซื้อของถูก คนซื้อลงทุนปล่อยเช่า ถ้าซื้อยูนิตละ 2.5 ล้านบาท ปล่อยเช่า 14,000 บาท จะหาลูกค้าไม่ได้ ถ้าซื้อรีเจ้นท์ห้องละ 1.2 ล้านบาท ได้ 2 ห้อง ปล่อยเช่า 7,000 บาท ก็หาลูกค้าได้ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ชอบเช่า และโครงการเราใกล้รถไฟฟ้า คนเงินเดือน 15,000 บาท มาซื้อรีเจ้นท์ 1.2 ล้านบาท จะกู้ผ่านตลอด เพราะวงเงินกู้ต่ำ
“โครงการระดับ 4,000-5,000 ห้อง ในราคาแบบนี้ ขนาดเศรษฐกิจแย่ๆ แบบนี้ ยังขายได้ แสดงว่าความต้องการของผู้มีรายได้น้อยยังมี แต่ในตลาดไม่มีของ การทำธุรกิจอสังหาฯมี 2 เรื่อง ทำเล ราคา ถ้าราคาถูกอาจอยู่ไกล ยังเกี่ยวกับการก่อสร้าง ถ้าเศรษฐกิจดีๆ ไม่มีใครอยากมาทำของถูก ผู้ประกอบการที่จะมาทำจุดนี้ ต้องมีใจอยากจะทำ คอนโดบีโอไอมีปัญหาอยู่นิดเดียว คือ เหนื่อยที่ต้องดูแลต้นทุน คีย์ซักเซสของเรา คือ ได้สิทธิบีโอไอ ทำปริมาณมาก มีแลนด์แบงก์ ต้นทุนถูก มีห้องแบบเดียว 26-32 ตารางเมตร”
“นิรัตน์” ยังกล่าวถึงมาตรการขยายเพดานบ้านบีโอไอ 1.5 ล้านบาท จะช่วยให้ผู้ประกอบการทั่วไปเข้ามามีส่วนร่วมพัฒนาโครงการและในวงเงิน 1.5 ล้านบาท ทางธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุแล้วกู้ผ่าน ทำให้คนที่จบใหม่สามารถมีที่อยู่อาศัยได้ หรือเหมือนกับเป็นการลงทุน ซื้อคอนโดบีโอไออยู่ 5-10 ปี ขายไปยังมีกำไร จากมาตรการนี้ทำให้เราสามารถซื้อที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น จากเคยซื้อตารางวาละ 1 แสนบาท ปรับเป็น 1.5-2 แสนบาท ขึ้นอยู่กับผังเมืองด้วย
“เรามีแลนด์แบงก์ที่ทำได้ถึง 20,000 ยูนิต ย่านเพชรเกษม 16 เนื้อที่ 20 ไร่ ทำได้ 8,000 ยูนิต ห่างสถานีบางไผ่ 400 เมตร ยังมีสถานีตากสิน สุขุมวิทตอนกลาง ส่วนย่านพระราม 4 รอดูต้นทุนโครงการ ในปี 2568 เตรียมเงินซื้อที่ดิน 5,000 ล้านบาท ตั้งเป้าพัฒนาให้ได้ปีละ 8-10 โครงการ ประมาณ 5,000-7,500 ยูนิต ขึ้นอยู่เป็นตึกสูงหรือ 8 ชั้น ที่ดินต้องซื้อไม่น้อยกว่า 5-10 ไร่ น้อยกว่านี้หาไม่ได้แล้ว”
“นิรัตน์” บอกว่า การที่ยอดขายเราไปได้ เพราะคำนึงถึงผู้ซื้อกับผู้ลงทุน เราได้บ้าน เขาอยู่ได้ การที่จะทำคอนโด 8 ชั้น ไปขาย 1.5 ล้านบาท ก็ไม่ถูก เพราะเมื่อผู้ลงทุนซื้อไปปล่อยเช่าก็ไม่คุ้ม เลยทำราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เว้นทำเลที่ซื้อที่ดินตารางวาละ 2-2.5 แสนบาท ขึ้นตึกสูงได้ ถึงจะขาย 1.5 ล้านบาท ยังถูกกว่าโครงการข้างเคียงเกือบ 50% เวลาขอกู้เงินแบงก์ไม่ค่อยมีปัญหา เพราะโครงการมียอดขายเกิน 40% และโอนได้ตามเป้าตลอด ทำให้คืนเงินกู้เร็ว ซึ่งตรงนี้เป็นปัญหาของผู้ประกอบการรายเล็กที่อยู่นอกตลาด
สำหรับแผนการเปิดโครงการ “นิรัตน์” วางไทม์ไลน์ไตรมาส 3 หรือไตรมาส 4 นี้ จะเปิดที่วงศ์สว่าง ตรงข้ามบิ๊กซี ห่างรถไฟฟ้าสายสีม่วง 200 เมตร มี 1,900 ยูนิต ราคา 1.25 ล้านบาท อยู่ระหว่างทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ซึ่งตลาดเช่าที่บางซ่อนดี มีอัตราว่างแค่ 2 เดือน ยังมีความต้องการสูง จึงเปิดที่วงศ์สว่าง แม้บีโอไอให้เพดาน 1.5 ล้านบาท เราขายในราคาที่พอใจให้ลูกค้ามีช่องว่างทำกำไรได้ ส่วนที่แยกประชานุกูลรออีไอเอ มี 1,000 ยูนิต ราคา 1.2-1.3 ล้านบาท
“เราเป็นคอนโดราคามหาชน ทำให้นักลงทุนรายย่อยมาซื้อ ตอนนี้มีถึง 50% จากเดิม 30% อยู่เอง 70% สัดส่วนเท่ากันแล้วหลังโควิด พฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไปนิยมเช่า ทำให้ตลาดเช่าโต แต่เราเก็บเงินดาวน์เพียง 15% เพื่อให้ผู้อยู่จริงซื้อได้ แต่บางรายที่ซื้อ 5 ปีแล้วนำไปขายต่อ ยังมีกำไร ทำให้รีเจ้นท์ยังขายได้คล่อง ยังมีต่างชาติมาซื้อถึง 20% มีจีน เมียนมา ชดเชยกำลังซื้อในประเทศที่หายไป คอนโดบีโอไอ ตลาดยังไปได้ แต่ไม่ง่ายเหมือนเดิม ที่ดินหายาก ระยะเวลาขออีไอเอนานขึ้น” นิรัตน์ทิ้งท้าย
