ธุรกิจอสังหาฯ
ในวันที่โจทย์ของลูกค้าหลากหลายขึ้น
ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดัน คนที่ชะลอซื้อบ้านยังต้องหาที่อยู่ เดินทางไปทำงาน และบริหารค่าใช้จ่ายทุกเดือน ผู้ประกอบการจึงต้องประเมินให้ได้ว่า อะไรทำให้ลูกค้ายังไม่ตัดสินใจ และเรามีสินค้า บริการ หรือทรัพย์สินที่ตอบโจทย์เขาได้อย่างไร
ข้อมูล DDproperty ครึ่งแรกปี 2569 พบว่า สัดส่วนการแสดงความสนใจต่อการเข้าชมประกาศ หรือ Lead/View ฝั่งเช่าเพิ่มจากร้อยละ 8.7 เป็นร้อยละ 15.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนความสนใจบนแพลตฟอร์มที่ยังมีอยู่ ส่วนจะนำไปสู่การตัดสินใจเพียงใด ขึ้นอยู่กับความพร้อมและเงื่อนไขของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คนละโจทย์ คนละความพร้อม
ดิฉันมองว่า เป้าหมาย รูปแบบการใช้ชีวิต และความพร้อมของลูกค้าแตกต่างกัน ทั้งยังเปลี่ยนตามช่วงชีวิต บางคนเลือกเช่าเพราะต้องการความยืดหยุ่น บางคนกำลังเตรียมรายได้และสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ขณะที่อีกกลุ่มมองหาทรัพย์สินสร้างรายได้ การพัฒนาธุรกิจจึงต้องมีคำตอบที่เหมาะกับแต่ละกลุ่ม ควบคู่กับการบริหารต้นทุนและเงินทุนของผู้ประกอบการ
มาตรการอย่างสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS ของ ธอส. สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้พร้อมซื้อเข้าถึงสินเชื่อตามเกณฑ์ธนาคาร ส่วนผู้ที่ยังไม่พร้อมหรือมีเป้าหมายต่างออกไป ก็ต้องมีทางเลือกที่สอดคล้องกับชีวิตเขาเช่นกัน
ทำเลและกำลังจ่าย
การอ่านตลาดต้องลงลึกถึงพื้นที่และระดับราคา ข้อมูลผู้ใช้งาน DDproperty เดือนสิงหาคม 2569 ระบุว่า ในกลุ่มผู้สนใจเช่าที่อยู่อาศัยในปริมณฑล ช่วงค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือนได้รับความสนใจมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 32 ของความสนใจเช่าในพื้นที่ดังกล่าว
สำหรับ RentNex Invest การซื้อเพื่อปล่อยเช่าพร้อมผู้เช่าของเสนา มีตัวอย่างห้องย่านรังสิตและบางนาที่มีค่าเช่าประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน ส่วนพระราม 9 และรามอินทรามีตัวอย่างค่าเช่า 10,000-11,000 บาทต่อเดือน การประเมินศักยภาพจึงต้องดูทั้งลักษณะห้อง แหล่งงาน การเดินทาง และกำลังจ่ายของผู้เช่าในแต่ละทำเล
ต่อยอดความเชี่ยวชาญ บริหารเงินทุน
ประสบการณ์จาก Pre-LivNex ลองอยู่, LivNex เช่าออม และ RentNex เช่าตรง ทำให้เสนามีทั้งข้อมูลลูกค้าและความเชี่ยวชาญด้านการบริหารการเช่า เรานำความสามารถนี้มาต่อยอดเป็น RentNex Invest ในรูปแบบ Buy to Let หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า โดยคัดเลือกห้องที่มีผู้เช่าและข้อมูลการปล่อยเช่าจริงจากกว่า 20 โครงการ พร้อมบริการบริหารการเช่าโดย SenX
ในมุมบริษัท ต้นทุนทางการเงินของเสนาอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.5-5 ระยะเวลาถือครองสินทรัพย์จึงมีผลต่อการใช้เงินทุน การขายห้องที่มีรายได้ค่าเช่าให้ผู้ลงทุนช่วยหมุนเวียนเงินทุนกลับมาพัฒนาโครงการและลดการพึ่งพาหนี้ใหม่ การขยายธุรกิจจึงควรต่อยอดจากทรัพย์สินและความเชี่ยวชาญที่มี เพื่อให้เกิดประโยชน์ทั้งต่อบริษัทและลูกค้า
บทเรียนจากผู้ลงทุนกลุ่มแรก
ในช่วงทดลองที่ยังไม่ได้ทำการตลาดเต็มรูปแบบ RentNex Invest ปิดการขายได้ประมาณ 20-30 ยูนิต ผู้สนใจมีทั้งนักลงทุนที่มีประสบการณ์ และผู้ต้องการสร้างรายได้ระยะยาวแต่ไม่สะดวกหาผู้เช่าหรือดูแลทรัพย์สินเอง สะท้อนความสนใจในการลงทุนที่มีบริการบริหารจัดการรองรับ
เรายังประเมินการนำเสนอข้อมูลทำเล ค่าเช่า และผู้เช่าที่มีอยู่จริง เพื่อให้ลูกค้าพิจารณาความคุ้มค่าได้ แม้ไม่สะดวกเข้าชมห้องที่มีผู้เช่าอาศัยอยู่ บทเรียนสำคัญคือข้อมูลต้องชัดเจนพอสำหรับการตัดสินใจ และความเชื่อมั่นก่อนซื้อต้องได้รับการยืนยันด้วยบริการหลังซื้อ
ใช้ข้อมูลประเมินความคุ้มค่า
สำหรับ RentNex Invest เราให้ความสำคัญกับทั้งผลตอบแทนต่อปี หรือ Yield และกระแสเงินสดในแต่ละเดือน ตัวอย่างห้องชุดในโครงการเสนาคิทท์ รังสิต-ติวานนท์ ราคาเสนอขาย 1,104,000 บาท มีผู้เช่าอยู่แล้วและได้รับค่าเช่าเดือนละ 8,200 บาท หากได้รับค่าเช่าครบ 12 เดือน จะมีรายรับ 98,400 บาท คิดเป็นผลตอบแทนค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่ายประมาณร้อยละ 8.91 ต่อปี
เมื่อพิจารณารายรับเทียบกับภาระผ่อน ตามประมาณการสินเชื่อระยะเวลา 30 ปีในเอกสาร ค่างวดปีแรกอยู่ที่เดือนละ 3,900 บาท เทียบกับค่าเช่า 8,200 บาท จึงมีส่วนต่างเดือนละ 4,300 บาทก่อนหักค่าใช้จ่ายอื่น ส่วนปีที่สองและสามมีประมาณการค่างวดเพิ่มเป็นเดือนละ 4,400 บาท และ 4,700 บาทตามลำดับ ผู้ลงทุนจึงต้องดูรายรับและภาระที่เปลี่ยนไปในแต่ละปี รวมถึงค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง โดยค่างวดจริงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ
บริหารโอกาส มองให้ครบความเสี่ยง
RentNex Invest รับประกันรายรับค่าเช่า 36 เดือน พร้อมดูแลการซ่อมบำรุงในช่วง 3 ปีแรกตามขอบเขตและเงื่อนไขที่กำหนด ช่วยให้ผู้ลงทุนวางแผนรายรับและลดภาระจัดการด้วยตนเอง หลังสิ้นสุดการรับประกัน ค่าเช่าจะเป็นไปตามกลไกตลาด โดยยังมีบริการบริหารทรัพย์สินและหาผู้เช่าผ่านบริษัทในเครือตามข้อตกลง ผู้ลงทุนจึงต้องประเมินโอกาสปล่อยเช่าและค่าใช้จ่ายในระยะต่อไปด้วย
สำหรับบริษัทฯ แม้การขายช่วยหมุนเวียนเงินทุน แต่ภาระดูแลยังดำเนินต่อ เราต้องคำนวณต้นทุนการรับประกันรายรับ การซ่อมบำรุง และการบริหารการเช่าให้รอบคอบ การขยายจำนวนห้องต้องสัมพันธ์กับความต้องการเช่า เงินทุน และกำลังของทีมที่จะดูแลลูกค้าได้ตามข้อตกลง
ปรับตัวบนความเข้าใจ
ดิฉันมองว่า เรากำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัย เมื่อคนจำนวนหนึ่งเลือกหรือจำเป็นต้องเช่า ขณะที่ผู้มีเงินทุนเข้าถือครองทรัพย์สินเพื่อสร้างรายได้ หากแนวโน้มนี้ดำเนินต่อไป บริษัทที่เติบโตได้ดีอาจเป็นบริษัทที่บริหารสินทรัพย์ให้มีคนเลือกอยู่และสร้างรายได้ต่อเนื่อง มากกว่าบริษัทที่ขายบ้านเก่งเพียงอย่างเดียว
สำหรับเสนา เราปรับบทบาทสู่ Housing Solution Platform เชื่อมทางเลือกตั้งแต่เช่า เตรียมความพร้อมซื้อ เป็นเจ้าของ ไปจนถึงลงทุนไว้ใน Ecosystem เดียวกัน ให้ลูกค้าเลือกตามเป้าหมายและความพร้อมของตนเอง พร้อมกับบริหารสินทรัพย์และเงินทุนให้ธุรกิจเดินหน้าต่อได้
การปรับตัวจะให้ผลดีเพียงใด ต้องเรียนรู้จากการดำเนินงานจริง ผู้บริหารต้องฟังลูกค้า ติดตามผล และพร้อมทบทวน บางรูปแบบอาจขยายต่อได้ บางรูปแบบต้องปรับให้เหมาะสมขึ้น โดยพิจารณาทั้งประโยชน์ที่ลูกค้าได้รับและความสามารถของธุรกิจในการดูแลต่อเนื่อง เพราะในวันที่ลูกค้ามีโจทย์คนละแบบ คำตอบของธุรกิจก็ต้องพัฒนาไปพร้อมกับชีวิตของลูกค้าด้วย
