‘ซีอีโอออริจิ้น’ ฝากรบ.ใหม่ ผ่อนเกณฑ์LTV วีซ่า ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้าน บูสต์เศรษฐกิจไทย

21.06.23 | 17:29 น.

‘’ ฝากรบ.ใหม่ ผ่อนเกณฑ์LTV วีซ่า ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้าน ปลุกอสังหา บูสต์เศรษฐกิจไทย

เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน เวลา ที่ห้องอินฟินิตี้ 1-2 โรงแรมพูลแมน คิง เพาเวอร์ รางน้ำ กรุงเทพฯ หนังสือพิมพ์มติชน จัดงานสัมมนา “Thailand : Take off” โดย นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวในหัวข้อ “อสังหาฯทะลุมิติไวร์สกอร์” ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส1 ปี 2566 ไม่ค่อยดีเท่าไหร่ มีเรื่องมาตรการLTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ยกเลิกการผ่อนผัน จากเดิมบ้านหลังที่สองและบ้านหลังที่สามกู้ได้ 80-90% ปัจจุบันให้น้อยลงเหลือ 70-80% ทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่สอง ใกล้ที่ทำงานหรือโรงเรียนลูกหรือแคมปัสคอนโด ยังเป็นดีมานด์จริงประสบปัญหาในช่วงครึ่งปีแรก

“อยากฝากถึงธปท.หรือรัฐบาลใหม่ให้ช่วยผ่อนปรนเกณฑ์LTV ออกไปอีก ตั้งแต่กลางปี 2566 ถึงปลายปี 2567 จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาได้เป็นอย่างดี เพราะภาคอสังหาเป็นต้นน้ำอย่างหนึ่งของเศรษฐกิจภายในประเทศ ไม่ว่าเรื่องวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง รับเหมา ไปถึงภาคธนาคาร จะเกิดการหมุนรอบของเศรษบกิจ 4-5 เท่า ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญและไม่ได้ทำให้เกิดการกระตุ้นให้เกิดการเก็งกำไร เพราะการเก็งกำไรในภาคอสังหาหายไปตั้งแต่ก่อนโควิด 2 ปีและหลังโควิดอีก 3 ปี วันนี้มีดีมานด์จริงและช่วยเศรษฐกิจได้ “นายพีระพงศ์กล่าว

นายพีระพงศ์กล่าวว่า ในปี2566 มองว่าเศรษฐกิจโลกค่อยๆฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ตัวเลขคงไม่ได้ดีอย่างที่คิด เราคาดหวังจะมีการจัดตั้งรัฐบาลได้อย่างรวดเร็ว ถ้าตั้งรัฐบาลได้ภายในเดือนสิงหาคมนี้ โดยเป็นไปตามระบบประชาธิปไตย มองว่าปัจจัยก้อนนี้จะช่วยเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจ เข้ามาดำเนินการต่อ เข้ามาแก้ปัญหาหลายๆเรื่องที่วันนี้เมื่ออยู่ในช่วงรัฐบาลรักษาการอาจจะไม่สามารถตัดสินใจได้

สำหรับปัจจัยสนับสนุนในปีนี้ นายพีระพงศ์กล่าวว่า มีเรื่องรายได้ภาคการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะ ตั้งแต่ไตรมาส3 ปี 2565 มีอัตราการเข้าพักและค่าห้องของภาคโรงแรมสูงขึ้นมากในไตรมาส4 ปีที่แล้วเป็นประวัติการณ์ เรียกว่าปูผ้าปูที่นอน ปูเตียงกันไม่ทันเลย ด้านแรงงานภาคธุรกิจท่องเที่ยวยังขาดแคลน ขาดคนมาทำความสะอาดห้องพัก เพราะคนพักสูง โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวที่ต่างชาตินิยม ที่พนักงานโรงแรมมีรายได้ค่าเซอร์วิสชาร์จระดับหลาย 10,000 บาท เป็นเรื่องที่ดีมาก อยากให้เรื่องนี้เป็นพระเอกกระตุ้นจากรัฐบาลที่กำลังจัดตั้ง ทำให้ในปีนี้มีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นจาก 2 ล้านคนต่อเดือน เป็น 4 ล้านคนต่อเดือนและปี 2567 เป็น 50 ล้านคน

“วันนี้ผมว่าเรายังออกแรงกันน้อยอยู่ ซึ่งนักท่องเที่ยว 2 ล้านคนมาเอง เพราะคิดถึงเมืองไทย มีนักท่องเที่ยวต่างชาติอีกมากอยากเข้ามาท่องเที่ยวเมืองไทยและอยากอยู่นานๆด้วย แต่เราให้เขาอยู่น้อยไป ซึ่งที่พักอาศัย ไม่ว่าเช่าระยะสั้น ระยะกลาง ระยะยาวหรือจะซื้อจะเป็นจีดีพีใหม่ มีนักท่องเที่ยวหนีหนาวมาอยู่นานขึ้นและสามารถทำงานที่ไหนก็ได้ ดังนั้นสิ่งที่ต้องกระตุ้นมากๆ คือ การพักลองสเตย์ในประเทศไทย ระบบวีซ่า และการดูแล“นายพีระพงศ์ กล่าว

นายพีระพงศ์กล่าวว่า ด้วยปัญหาการเมืองโลก ส่งผลบวกต่อประเทศไทยอย่างมาก เนื่องจากเราประคองตัวได้ดี บาลานซ์ทั้งสองขั้วอำนาจได้ดี ไม่ได้ทะเลาะกับใคร เพียงแต่คนที่ทะเลาะกันมาอยู่ในประเทศไทย มีเรื่องโจ๊กแต่เป็นเรื่องจริง บนชายหาดภูเก็ต คนรัสเซียกับยูเครนมานั่งจิบไวน์ด้วยกัน เพราะเป็นเพื่อนกันอยู่แล้ว อาจจะเป็นเรื่องของนักการเมือง หรือสงครามต่างๆทำให้เกิดความขัดแย้งขึ้น หรือกลุ่มประเทศจีนไม่ว่าจะเป็นจีน ฮ่องกง ไต้หวัน ต่างทะเลาะกัน แต่มาอยู่เมืองไทยก็เป็นเพื่อนกัน ดังนั้นเราใช้ตรงนี้ที่เป็นสิ่งวิกฤตกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศจากนักท่องเที่ยวที่นำเงินเข้ามาใช้

“ผมอยากเสนอว่า เมื่อนักท่องเที่ยวชอบมาเที่ยวเมืองไทยแล้ว ให้เขาอยู่นานขึ้น ด้วยการให้วีซ่าระยะยาว จากเดิม 10 ปี ซึ่งสูงมากเกินไป ขอเป็นมิดเทอมวีซ่าสัก 5 ปี เช่น ซื้อคอนโด 5 ล้านบาท อยู่ได้ 5 ปี ซึ่งใน 5 ปีต่อ 1 ครอบครัวจะมีการใช้จ่ายเงิน 2 ล้านบาทต่อปี ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ 10 ล้านบาทต่อครอบครัว บวกอสังหาอีก 15 ล้านบาทต่อครอบครัว ถ้าได้เป็นล้านครอบครัว เป็นแสนครอบครัวจะเกิดจีดีพีใหม่หลายหมื่นล้านบาท ผมว่ามันได้ทุกคนในประเทศ เศรษฐกิจที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว อสังหา การบริโภคภายในประเทศ ส่งผลถึงคน 70-80% ของประเทศ ไม่เหมือนกับอุตสาหกรรมที่ใช้คนน้อย“นายพีระพงศ์กล่าว

นายพีระพงศ์กล่าวว่า ด้านการจ้างงานในวันนี้ถือดี บริษัทหรือภาครัฐรับคนยากขึ้น ประกอบกับแพลตฟอร์มหรือดิจิทัล เกิดการสร้างงานใหม่ๆมาก วันนี้การเป็นไรเดอร์ เจ้าของกิจการขายออนไลน์ ทำให้คนมีรายได้ดีขึ้นมาก ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะเจอไปตลอด เราจะขึ้นค่าแรงก็ดี สิ่งที่ควรทำ ควรเปลี่ยนแรงงานเพื่อนบ้าน ให้วีซ่าพิเศษให้เขาอยู่อาศัยได้ เพราะเขามีสกิล เราต้องเติมสกิลเลเบอร์ เพื่อสร้างระบบเศรษฐกิจ วันนี้คนไทยมี 60-70 ล้านคน และมีอัตราการเกิดน้อยกว่า ยังไงก็แข่งขันไม่ได้ ถ้าไม่เพิ่มประชากร โดยเพิ่มทั้งระดับบนและระดับล่าง เพื่อเอามาทำงานที่ยังมีอีกมาก เช่น ภาคบริการ

นายพีระพงศ์กล่าวว่า การกลับมาของต่างชาติแน่นอนเพิ่มยอดขาย ในมุมมองของอสังหาเราแฮปปี้กับการเปิดประเทศ แต่ต้องมีการคัดคนคุณภาพ ไม่เอาเงินสีเทา ไม่ให้ใครมาฟอกเงิน ต้องทำเป็นอันดับต้นๆ ซึ่งจะเป็นก้อนหนึ่งที่จะกระตุ้น สำคัญคือเพิ่มประชากรและเพิ่มกำลังซื้อภายในประเทศด้วย

นายพีระพงศ์กล่าวว่า ยังมีอีกข้อเสนอ ซึ่งเดิมเรามีกฎหมายให้ต่างชาติสามารถครอบครองที่ดินขนาด 1 ไร่ได้ โดยไม่ระบุประเภท ซึ่งของเดิมคิดมาไม่ครบ จึงทำให้กฎหมายตกไป ส่วนที่เรามองใหม่ ถ้าวันนี้ขายบ้านจัดสรรให้ต่างชาติ โดยมีการกำหนดเกณฑ์ไม่กระทบคนไทย เช่น ซื้อราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป และใน 1 โครงการซื้อได้ไม่เกิน 24% อีก 76% เป็นคนไทยหมด และซื้อได้ในพื้นที่กำหนด เช่น ปริมณฑล ปลายทางรถไฟฟ้าและไปในเมืองรองที่อยู่คู่กับเมืองหลัก เช่น ภูเก็ตดี ไปกระตุ้นที่กระบี่ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ แต่ซื้อ 24% ในโครงการจัดสรรเท่านั้น ไม่อย่างนั้นจะไปเกิดการครอบครองที่ดินและเปลี่ยนการใช้

“สิงคโปร์ทำได้ดีมาก เขาเปิดรับ คัดกรองและเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเหมือนภาษีธุรกิจเฉพาะเมืองไทย ซึ่งประเทศไทยเสีย 3.3% ถ้าเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้อบ้านจัดสรรไม่เกิน 24%ของโครงการบ้านจัดสรร เก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 10% ได้ไหม เรานำเงินที่ได้ 7%มาดูแลคนไทย ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็เก็บมากกว่า ถ้าเป็นต่างชาติมาอยู่เมืองไทยเก็บสัก 2-3% ได้ไหม เช่น บ้าน 20 ล้านบาท เก็บ 3% จะได้รายได้จากภาษี 6 แสนบาทต่อปี และนำเงินมาพัฒนาประเทศ คนไทยเสียภาษีแค่ 4 ล้านคน ยังไงรัฐสวัสดิการจะมีการที่ต้องดูแลคนกับนักการเมืองกับนโยบายหาเสียง ทุกรัฐบาลหนีไม่พ้น เราต้องครีเอทเรื่องนี้ ต้องดูแลผู้ด้อยโอกาส นี่เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้น ฉะนั้นโพลีซีเมคเกอร์ต้องทำหน้าที่ดูแลโพลีซี สร้างรายได้ให้ประเทศ เหมือนสร้างรายได้ให้บริษัท”นายพีระพงศ์กล่าว

นายพีระพงศ์กล่าวว่า สำหรับปัจจัยกดดัน มีอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน การผ่อนบ้าน ต้นทุนผู้ประกอบในการพัฒนาอสังหา เราก็ปรับตัวได้ เพราะขึ้นมาพอสมควรแล้ว ดูว่าในไทยไม่น่าจะขึ้นมากแล้ว และดอกเบี้ยโปรโมชั่นช่วง 3 ปีแรก ยังกระตุ้นได้อยู่ จึงยังไม่เป็นปัญหามากนัก ตอนนี้คิดว่าเรื่องconfidence(ความมั่นใจ)ของผู้ซื้อ คือ การทำให้พรรคการเมืองเป็นที่พึ่งของประเทศได้ และการเร่งจัดตั้งรัฐบาลมีเสถียรภาพที่เป็นเรื่องสำคัญ

นายพีระพงศ์กล่าวว่า เรื่องภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีอัตราส่วนที่สูง โควิดสร้างแผลให้เมืองไทย มีหนี้ครัวเรือนกว่า 80% พอโควิดจบเพิ่มขึ้นเกิน 90% เพราะรายได้ลดลง ตอนนี้รายได้ภายในประเทศเริ่มกลับมาไม่น้อยแล้ว ไม่ว่าอุตสาหกรรมการบิน โรงแรม รายได้กลับมาเท่าจุดเดิมแล้วหรืออาจจะได้มากกว่าเดิมด้วยซ้ำ เพราะวันนี้ธุรกิจท่องที่ยวเป็นโอกาสของคนมีกำลังซื้อสูงที่เข้ามา เพราะค่าเครื่องบินสูง มองว่าภาวะหนี้ครัวเรือน เป็นปัญหาระยะยาว แต่น่าจะอยู่กับมันได้

“วันนี้คงเป็นลักษณะที่ว่า ที่อยู่อาศัยบางทีจะซื้อไม่ได้ แต่เรามีคนที่พร้อมที่จะซื้อปล่อยเช่า เพราะช่องว่างตรงนี้ยังมีอยู่สูง ซึ่งคนมีเงิน จะซื้ออสังหาบริหารความเสี่ยง(Hedging ) ภาวะเงินเฟ้อได้ ซึ่งเทรนด์เมืองไทยในระยะยาว การซื้อบ้านอาจจะลดลงจริง แต่การปลูกบ้านอาจยังไม่ลดลง คนที่มาซื้อเป็นคนมีเงิน หรือเป็นกองทุน ต่อไปอาจจะเป็นผู้ซื้อรายเดียว และเป็นกองทุนอสังหามาซื้อแล้วปล่อยเช่า”นายพีระพงศ์กล่าว

นายพีระพงศ์กล่าวว่า เรื่องความเข้มงวดในการปล่อยเสินเชื่อ มีความเห็นใจภาคธนาคารในช่วงโควิดที่ผ่านมา มีหนี้เสียมาก แน่นอนเกณฑ์ปล่อยกู้จะต้องสูงขึ้นตาม ก็เป็นปัจจัยกดดัน แต่เชื่อว่าต่อไปรายได้ครัวเรือนน่าจะทยอยดีขึ้นตามการเปิดเศรษฐกิจ การบริโภคในประเทศ การไดร์ฟเรื่องการท่องเที่ยว จะเป็นส่วนสำคัญที่จะปลดล็อกเรื่องนี้ไปเรื่อยๆ

“สุดท้ายที่กดดันคือ การเมืองที่ไม่แน่นอน อยากให้เราทุกคนในมายด์เซตจะชอบใครไม่ชอบใคร วันนี้ผลออกมาแล้ว อยากให้ทุกคนสนับสนุนเพื่อให้จัดตั้งรัฐบาลที่เป็นมติเสียงส่วนใหญ่โดยเร็วที่สุด เพราะมีหลายประเด็นที่ต้องเข้ามาเร่งแก้ปัญหาอย่างโดยเร็วในทุกภาคส่วน”นายพีระพงศ์กล่าว

นายพีระพงศ์กล่าวว่า ในโอกาสโควิดมันรีบาลานซ์ของยอดการก่อสร้างอสังหา มีการขอใบอนุญาตแทบทุกประเภทน้อยลง เป็นเรื่องที่ดีที่ซัพพลายไม่ต้องไดร์ฟออกมา พยายามให้ดูดซับของเก่า เป็นการรีบาลานซ์วงการในส่วนของอสังหาเพื่อขายได้ดีมาก อาจจะเป็นห่วงเล็กน้อย คือ ตลาอาคารสำนักงาน เพราะมีเมกะโปรเจ็กต์ใหม่ที่พัฒนาออกมาเป็นล้านตารางเมตร มาเจอดิสรัปชั่น ของการทำงานเวิร์คฟรอมโฮม แต่คิดว่าทุนใหญ่ที่ลงทุนพัฒนาโครงการ คงมีทางออก

“คิดว่าภาคที่เป็นที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมโยงกับประชาชนมากกว่า ฉะนั้นการพัฒนาและขออนุญาตลดลงแล้ว ก็มาตั้งไข่กันใหม่ ด้วยความมั่นคงมากขึ้นในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันจำนวนเปิดขายใหม่ก็ลดลงตาม โดยไตรมาส1ที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล -61.5% ซึ่งดีเวลลอปเปอร์เองไม่ได้เปิดโครงการมาก ในช่วงโควิด 3 ปี คอนโดมิเนียมยอดขายลดลง ส่วนบ้านจัดสรรดีขึ้นปีละ 3% มา 3 ปี รวมแล้ว 10% ฉะนั้นดีมานด์จะเริ่มชะลอลง เพราะบ้านจัดสรรดีต่อเนื่อง ดึงกำลังซื้อล่วงหน้าไปสมควร”นายพีระพงศ์กล่าว

นาพีระพงศ์กล่าวว่า ปัญหาในปี 2566 เครื่องยนต์ใหม่ต้องมาทำหน้าที่แทนบ้านจัดสรร ซึ่งเครื่องยนต์คอนโดมิเนียมเอง ก็คาดหวังว่าจะมีกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาช่วยและกำลังซื้อของคนไทย เด็กจบใหม่จะเป็นกำลังซื้อสำคัญของคอนโดมิเนียม ทำให้ปีนี้คอนโดมิเนียมเปิดตัวราคาไม่แพงมากประมาณ 2-3 ล้านบาทและขายดี

ย้อนอ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง

แท็ก

แชร์