ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
เศรษฐกิจชะลอ กำลังซื้อหดตัวแรงมาตั้งแต่ปี 2567, 2568 และ 2569 ในปัจจุบัน ทำให้เกิดการปรับตัวของกลุ่มคนที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดมิเนียมได้ชัดในขณะนี้
กลุ่มแรก บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้ผลิตผู้สร้างโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมได้ลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นเรื่อยๆ
จนปีล่าสุดแม้แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่บางรายเปิดแค่ไม่กี่โครงการ เรียกว่าแทบไม่ได้เปิดเลย
ส่วนบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็กส่วนใหญ่หยุดเปิดโครงการใหม่ไปเลย
กลุ่มที่สอง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบ้านคอนโดฯ ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่มาก แต่ปัญหาคือกำลังซื้อมีไม่เพียงพอ ซื้อไม่ได้ หรือเครดิตการกู้ไม่เพียงพอ ยื่นกู้แล้วไม่ได้รับอนุมัติจากสถาบันการเงิน
เมื่อซื้อไม่ได้ กู้ไม่ผ่านหนักๆ เข้าผู้ต้องการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนจากความต้องการซื้อ ไปเป็นความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในระยะหลังเติบโตมีความคึกคักมากขึ้น
จุดบรรจบของคนทั้ง 2 กลุ่ม ระหว่างผู้ผลิตกับผู้ซื้อคือ บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ปัจจุบัน มีข้อเสนอพิเศษสำหรับคนที่ต้องการซื้อแต่กู้ธนาคารไม่ผ่าน คือ
1. อยู่ก่อนแล้วโอนทีหลัง เพื่อให้มีระยะเวลาปรับปรุงเครดิต สะสมเงินดาวน์
2. เสนอที่อยู่อาศัยให้เช่าไปเลย
เมื่อมีผู้เช่าจำนวนมากและสม่ำเสมอแล้ว บริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการคอนโดฯ ก็จะนำไปขายให้กับนักลงทุนทั้งห้องชุดและผู้เช่า
กลุ่มที่สาม ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ อย่างมีนัยสำคัญคือธนาคาร เนื่องจากเป็นผู้ให้สินเชื่อกับบริษัทอสังหาฯ ในการทำโครงการ และให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วย
เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวลงต่อเนื่อง ธนาคารก็ระมัดระวังการพิจารณาให้สินเชื่อเข้มงวดมากขึ้นเป็นลำดับ ส่งผลให้เกิดการปฏิเสธการปล่อยกู้ที่มีอัตราสูงขึ้นๆ เป็นลำดับไปด้วย บางกลุ่มระดับราคาที่อยู่อาศัย สูงเกินครึ่งของผู้ยื่นกู้
ผลกระทบอีกด้านหนึ่งที่ธนาคารได้รับคือ หนี้เสียหรือหนี้ NPL ซึ่งหากไม่ได้รับการแก้ไขก็จะถูกดำเนินคดี บังคับคดี กลายเป็นทรัพย์ NPA ของธนาคาร และสุดท้ายถูกนำเข้าสู่ตลาดบ้านห้องชุดมือสอง
นับเวลา 2-3 ปีที่เศรษฐกิจชะลอตัวหนัก ขณะนี้ปัญหาหนี้ครัวเรือน ปัญหารายได้และการจ้างงานสะสมมากขึ้น ส่งผลให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้, หนี้เสียมากขึ้น ทำให้ธนาคารเล็งเห็นหนี้ NPL จะไหลเข้ามามากขึ้น หากไม่ดำเนินการแก้ไขก็จะกลายเป็นทรัพย์ NPA ในท้ายที่สุด
ธนาคารจึงดำเนินการปรับปรุงแก้ไขหนี้เสียก่อนที่จะเข้าสู่กระบวนการทางศาลและบังคับคดี โดยให้ผู้ที่เป็นหนี้เสียสามารถตีทรัพย์ที่เป็นบ้านหรือห้องชุดชำระหนี้ได้ หรือหากยังต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนั้นก็เลือกปรับโครงสร้างหนี้ ปรับค่างวดชำระให้สามารถผ่อนชำระได้
ผลปรากฏว่า เจ้าของบ้านหรือลูกหนี้ธนาคารยุคเศรษฐกิจซบเซาก็มีการปรับตัวปรับใจต่างไปจากอดีตมาก โดยยอมรับการปรับปรุงตีทรัพย์ชำระหนี้กับธนาคารเพื่อจบเรื่องราวยุ่งยากไปก่อน ค่อยเริ่มต้นใหม่
แต่เรื่องนี้ก็ส่งสัญญาณให้รู้ว่า จะมีบ้านมือสอง NPA ของแบงก์เข้าสู่ตลาดอีกระลอกใหญ่นับหมื่นล้านบาท
ขณะเดียวกัน ธนาคารก็มีแนวคิดจะร่วมมือกับบริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการที่มีบ้าน NPA นั้น นำทรัพย์นั้นไปปรับปรุงขายเป็นบ้านมือสองรีโนเวต เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ มีทีมผู้รับเหมาและทีมขายประจำอยู่แล้ว
ถ้ากระบวนการปรับตัวของสถาบันและกลุ่มคนที่เกี่ยวข้องดำเนินไปในทิศทางนี้แล้วลงตัว ต้องถือเป็นการต่อสู้ดิ้นรนจนเกิดนวัตกรรมแก้ปัญหาใหม่ได้
