ลดราคา กระตุ้นกำลังซื้อ

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

ผลการดำเนินธุรกิจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ กลุ่มผู้นำตลาด Top 10 ในช่วงเวลาครึ่งแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ตัวเลขผลประกอบการ ทั้งยอดขาย และกำไร ลดลงถ้วนหน้า

เป็นไปตามที่ทุกฝ่ายคาดหมายไว้ จึงไม่ได้สร้างความแปลกใจแต่อย่างใด

ตัวเลขยอดขายลดลง กำไรลด ยังบอกไม่ได้ว่า มีการแข่งขันลดราคาหรือไม่ ลดมากน้อยเพียงใด เพราะหากยอดขายลดลง กำไรก็ต้องลดลงเป็นปกติ

ต้องเข้าไปดูในงบกำไรขาดทุนของบริษัทอสังหาฯ เหล่านี้ ดูตัวเลขที่เรียกว่า Gross margin หรือกำไรเบื้องต้น ซึ่งเป็นผลจากการเอาราคาขายเป็นตัวตั้ง ลบด้วยต้นทุนการผลิต ได้แก่ ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างตกแต่ง

จะพบว่ากำไรเบื้องต้นของบริษัทอสังหาฯ ลดลงจริงๆ หมายถึงราคาขายที่ลดลง หักด้วยต้นทุนที่เท่าเดิม อัตราส่วนกำไรเบื้องต้นก็ลดลง

เมื่อนำไปหักด้วยค่าใช้จ่าย SG & A (ค่าใช้จ่ายการขาย, ทั่วไป, บริหาร) จะได้ กำไรสุทธิ ก็จะลดลงไปด้วย

ถึงจุดนี้หมายความว่า บริษัทอสังหาฯ ได้ใช้กลยุทธ์การลดราคาขายมาเป็นจุดแข่งขัน มาเป็นเครื่องมือกระตุ้นกำลังซื้อให้ตัดสินใจซื้อกันแล้ว

แต่จะถึงขั้นที่เรียกว่า เปิดสงครามราคาถล่มกันหรือยัง น่าจะยังไม่ถึงขั้นนั้น

เพราะดูจากอัตรากำไร แม้จะลดลงก็ยังเหลืออยู่พอสมควร และถ้าดูจากแคมเปญการรณรงค์ขายของบริษัทใหญ่ๆ ซึ่งเวลานี้แคมเปญแรงๆ แต่ละรายออกมากันครบแล้ว จะพบว่า เป็นการลดพอประมาณ ยังไม่ใช่ลดแบบเทกระจาด ยังไม่ใช่การขาดทุนแต่อย่างใด

บ้านห้องชุดที่มีการลดมากๆ มักจะเป็นสินค้าและโครงการที่ขายยากเป็นพิเศษ

ผลลัพธ์จากการลดราคานักวิเคราะห์หลักทรัพย์อสังหาฯ ประเมินว่า ได้ผลพอสมควร ราคาที่ลดลงแล้วทำให้ผู้ซื้อเอื้อมถึงซื้อได้ ราคาที่ลดลงทำให้ผู้ซื้อเกิดความรู้สึกคุ้มค่าที่จะซื้อ ขณะเดียวกันผู้ซื้อบางส่วนก็ยอมเปลี่ยนใจซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำลง ทำให้ผ่านการอนุมัติปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดโอนกระเตื้องขึ้น

ยังจะมีการลดราคาต่อไปอีกไหม มีแน่เพราะเศรษฐกิจยังมีปัญหาชะลอตัว กำลังซื้อยังอ่อนแรงต้องการการกระตุ้น

แต่จะลดราคาลงไปมากกว่านี้ไหม ประเด็นนี้ต้องพิจารณา ด้านซัพพลายบริษัทอสังหาฯ ผู้ผลิตเวลานี้มีปัญหามีสินค้าในสต๊อกมากเกินความต้องการตลาด จึงมีความจำเป็นต้องลดราคาเพื่อเร่งการระบายระดับหนึ่ง แต่ก็ได้ลดการเปิดตัวโครงการใหม่หรือรายกลางรายเล็กบางบริษัทอาจหยุดโครงการใหม่ไปเลย

ดังนั้น เมื่อระบายสต๊อกไปปริมาณหนึ่งตามต้องการแล้วการลดราคาก็จะเบาลง

ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาฯ แต่ละรายอาจมีความจำหรือแรงกดดันปัญหาสภาพคล่องทางการเงินแตกต่างกัน รายที่มีเงิน “เย็น” สะสมมากแรงกดดันก็ต่ำ รายที่สภาพคล่องตึงตัวหรือขาดมือก็มีความจำเป็นมากกว่า

ส่วนด้านดีมานด์ผู้ซื้อความต้องการซื้อบ้านคอนโดฯ เป็นเรื่องพื้นฐานของทุกคน

ปัญหาอุปสรรคคือ เงินไม่พอซื้อ, เครดิตมีปัญหาสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ เป็นเรื่องสำคัญ

เมื่อมีการลดราคาผู้ซื้อบางรายก็สามารถซื้อได้ หรือบางบริษัทมีโปรโมชั่นให้เช่าเข้าอยู่ก่อน แบ่งค่าเช่าเป็นเงินดาวน์, หรือบางโปรโมชั่นเข้าอยู่ให้ผ่อนกับบริษัทไปก่อน กู้แบงก์ได้จึงกู้กับแบงก์และโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้เกิดการซื้อขายเพิ่มขึ้นได้พอประมาณ

อย่างไรก็ดี ข้อปัญหาอุปสรรคเหล่านี้ถูกแก้ไขได้สมบูรณ์ก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น รายได้ประชาชาติ (GDP) ดีขึ้น รายได้ประชาชนดีขึ้น

ซึ่งตอนนี้ยังมองไม่ค่อยเห็นชัดเจนนักว่าจะดีขึ้นได้อย่างไร