ตลาดบ้านมือสอง เติบโตไปกับวิกฤต

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

ตลาดบ้านมือสองซึ่งเมื่อหลายทศวรรษก่อน เป็นเพียงตลาดทางเลือกสำหร้บการซื้อที่อยู่อาศัย ที่มีสัดส่วนในตลาดรวมที่อยู่อาศัยไม่มาก

แต่เมื่อประเทศไทยมีอัตราการเติบโตรายได้ประชาชาติ หรือ GDP ที่แท้จริงต่ำต่อเนื่องกันมาในระยะ 10 ปีหลังโดยโตเพียง 1.9% ซึ่งหมายถึงคนส่วนใหญ่ของประเทศมีรายได้เกือบเท่าเดิม ขณะที่ราคาสินค้า รวมทั้งบ้านคอนโดฯ แพงขึ้น

ผลักดันให้คนหันมาเลือกซื้อบ้านมือสองมากขึ้นเรื่อยๆ

จนเมื่อต้นปี 2568 ที่ผ่านมา บ้านมือสองมีขนาดใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมีตัวเลขจำนวนยูนิตที่โอนใกล้เคียงกัน

แต่ในด้านมูลค่าการโอน บ้านใหม่ยังมีมูลค่าสูงกว่าบ้านมือสองอยู่พอสมควร ซึ่งหมายความว่า ผู้ที่มีรายได้น้อยหันมาซื้อบ้านมือสองซึ่งมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่มากขึ้น

โดยยืนยันชัดเจนจากตัวเลขเมื่อสิ้นปี 2568 ที่ผ่านมาของ REIC ที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายส่วนใหญ่แทบทุกระดับราคา มีอัตราการซื้อขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านั้น ยกเว้นบ้านระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านมือสอง

เฉพาะไตรมาส 4 ปี 2568 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC ระบุว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองขยับขึ้นมาเป็น 62% บ้านใหม่เป็น 38%

บ้านมือสองมีสัดส่วนตลาดมากกว่าบ้านใหม่แล้วเป็นไตรมาสแรก

เพราะไม่เพียงผู้มีรายได้น้อยจำต้องเลือกซื้อบ้านมือสองที่ยังมีราคาถูกเท่านั้น แม้แต่บ้านระดับราคา 7-8 ล้านบาท หรือสูงกว่า ผู้มีรายได้ระดับปานกลางค่อนบ้างสูงส่วนหนึ่งก็หันมาเลือกซื้อบ้านมือสอง ซึ่งมีทำเลที่ใกล้กว่า เดินทางสะดวกกว่าบ้านใหม่ และบางกรณีมีขนาดที่ใหญ่กว่าอีกด้วย

แต่ผู้ซื้อบ้านมือสองระดับราคา 7-8 ล้านบาท มีความต้องการซื้อบ้านมือสองที่รีโนเวตปรับสภาพเสร็จเรียบร้อย พร้อมเข้าอยู่

ไม่ต้องการเสียเวลาและยุ่งยากในการรีโนเวตบ้านเอง

เมื่อเกิดสงครามอิสราเอล สหรัฐอเมริกา กับอิหร่าน เริ่มต้น 28 กุมภาพันธ์ 2569 ทำให้เกิดวิกฤตพลังงานโลก ราคาน้ำมันพุ่งขึ้นสูง

ซึ่งจากข้อมูลอดีตที่เกิดวิกฤตราคาน้ำมันโลกมาแล้ว 4 ครั้ง ราคาน้ำมันที่พุ่งขึ้นสูง เมื่อสงครามยุติลง ราคาน้ำมันจะลดลงมาแค่ครึ่งหนึ่งของที่ขึ้นไป กลายเป็นฐานราคาใหม่ และบางครั้งก็ค้างราคาอยู่ที่จุดสูงสุดไม่ลดลงมาเลยก็มี

ดังนั้น สิ่งที่จะตามมาหลังราคาน้ำมันปรับตัวสูงคือ ต้นทุนการผลิตสินค้าต่างๆ สูงขึ้น ทำให้มีการปรับราคาขาย สุดท้ายส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อสูง

ในตลาดบ้านคอนโดฯ โครงการใหม่ หลังจากนี้ราคาค่าก่อสร้างย่อมสูงขึ้น ราคาขายโครงการใหม่จะสูงขึ้นอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

ตรงจุดนี้ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ กับราคาที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งเดิมบ้านมือสองก็มีราคาต่ำกว่าอยู่แล้วโดยธรรมชาติ ก็จะยิ่งมีราคาต่ำกว่าห่างจากบ้านใหม่มากยิ่งขึ้น

และในจังหวะเวลาที่ปัจจุบันนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยไทยมีปริมาณบ้านห้องชุดสร้างเสร็จค้างสต๊อกเป็นจำนวนมาก ทำให้บริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการยังต้องทำโปรโมชั่นเร่งการขายอย่างต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน ปัญหาทางเศรษฐกิจทำให้บ้านที่เป็นหนี้เสีย NPL เข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดมากขึ้น ธนาคารมีบ้าน NPA (บ้านหรือทรัพย์สินที่รอการขาย) เข้าสู่ตลาดมากขึ้น

บ้านมือสอง บ้าน NPA บ้านรีโนเวตก็ยิ่งจะเติบโตมากยิ่งขึ้นไปอีก