ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
มิถุนายน 2568 เดือนสุดท้ายไตรมาส 2 หรือเดือนที่ 6 ของปี การดำเนินงานด้านการตลาดบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่น้อย ดูเหมือนจะหยุดพักชั่วขณะหนึ่ง เพื่อพิจารณาทบทวนข้อมูลต่างๆ ที่เกิดขึ้น
แม้แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง บริหารจัดการต้นทุนได้ยอดเยี่ยม มีความสามารถในการแข่งขันสูง และมีโปรดักต์บ้าน คอนโดฯ ที่มีแฟนคลับหรือกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายของตัวเองชัดเจน ก็ยังต้องหยุดทบทวน
เกิดอะไรขึ้น ข้อมูลที่ทำให้ทุกค่ายต้องทบทวนแผนงาน
ย่อมไม่ใช่อะไรอื่น นอกจากจำนวนยอดเยี่ยมชมโครงการ ยอดจอง และยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีความเปลี่ยนแปลงต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยยะสำคัญ
ความจริงเมื่อตอนต้นปี 2568 นี้ทุกบริษัทก็มีการปรับแผนเพื่อรองรับตลาดชะลอตัวกันอยู่แล้ว เห็นได้ชัดจากแผนจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ มีการลดเปิดตัวลงมาก เฉลี่ยเหลือประมาณ 20-30% เทียบกับปีก่อนๆ หน้านี้
แต่ไตรมาส 2 ของปีนี้มีสถานการณ์พิเศษ
เกิดแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ที่มีผลกระทบถึงตึกสูงคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปริมณฑลด้วย แม้ภาพรวมด้านความมั่นคงแข็งแรงจะผ่านการทดสอบเพราะมีกฎหมายที่ควบคุมการก่อสร้างให้สามารถรับแรงแผ่นดินไหวอยู่แล้ว แต่เนื่องจากเป็นประสบการณ์ครั้งแรกของผู้คน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่อยู่ในตึกสูงที่สั่นไหวในนาทีแผ่นดินไหว
ทำให้มีผลต่อยอดจองยอดโอนของห้องชุดคอนโดมิเนียมพอสมควร
เชื่อว่าในระยะเวลาสั้นๆ ก็จะคลี่คลายลงไป เหมือนกับที่เกิดภัยธรรมชาติ “สึนามิ” ชายทะเลฝั่งอันดามัน ซึ่งเหตุการณ์ครั้งนั้นเป็นภัยพิบัติร้ายแรงที่สุดครั้งหนึ่ง เมื่อเวลาผ่านไปความรู้ความใจเกิดขึ้น ปัจจุบันความคึกคักเติบโตอสังหาฯ ภูเก็ตร้อนแรงยิ่งกว่าพื้นที่ใดๆ ของประเทศ
เหตุที่ 2 ที่เข้ามาซ้ำเติมสถานการณ์ มีผลกระทบมาก คือสงครามการค้าและกำแพงภาษีโลกที่เริ่มโดยสหรัฐอเมริกา เพราะโลกโลกาภิวัตน์ที่ผ่านมาเป็นตลาดที่มุ่งสู่การลดภาษีการค้าระหว่างประเทศ มุ่งสู่การสร้างเขตเศรษฐกิจ FTA หรือฟรีเทรดแอเรีย การผลิตสินค้าและตลาดบริโภคสินค้าโลกต่างปรับตัวมาสู่ทิศทางนี้
เมื่ออยู่ๆ เกิดกำแพงภาษีเพิ่มขึ้น 10 เท่า 100 เท่า ทั้งการผลิตและการบริโภคสินค้าในตลาดโลกต้องปรับตัวจ้าละหวั่นอย่างเลี่ยงไม่ได้ แล้วระหว่างการเจรจาต่อรองที่เต็มไปด้วยความไม่แน่ไม่นอนซึ่งไม่รู้จะกินเวลามากกน้อยแค่ไหน
ประเทศไทยเศรษฐกิจอ่อนแอชะลอตัวมานับสิบปี และพึ่งพาการส่งออกสูง 70% ย่อมถูกผลกระทบแรงมากหน่อย
การปรับตัวของธุรกิจอสังหาฯ เฉพาะหน้านี้ บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ปรับลดค่าใช้จ่ายการตลาดลง ใช้เครื่องมือสื่อสารการตลาดแบบเบางบฯ อาทิ คลิปแนวตั้ง การใช้ทีมงานภายในบริษัทแทนการว่าจ้างเอาต์ซอร์สผู้เชี่ยวชาญ เพื่อประคับประคองการสื่อสารการตลาดกับกลุ่มเป้าหมาย ระหว่างรอดูทิศทางตลาด
ส่วนบริษัทอสังหาฯ กลางและเล็กยังใช้เครื่องมือสื่อสารแบบเดิม แต่เว้นระยะห่างมากขึ้นเพื่อลดงบประมาณ
วิกฤตคราวนี้ยังมีการเปลี่ยนแปลงการทำตลาดอสังหาฯ ที่ไม่ใช้แค่เพียงลดจำนวนเพื่อลดงบประมาณ แต่เป็นการเปลี่ยนแนวคิดยอมรับรูปแบบการตลาดและการขายที่ไม่เคยทำมาก่อน
นั่นคือการยอมรับการใช้ Agent มืออาชีพมาช่วยเสริมการขายโครงการใหม่และโครงการเก่า
เดิมมักมีการใช้ Sold Agent เฉพาะดีเวลอปเปอร์หน้าใหม่ที่ยังไม่ชำนาญ เพื่อมาช่วยบริหารงานขายและการสื่อสารการตลาดทั้งหมดตั้งแต่เปิดตัวโครงการ ส่วนบริษัทอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์แล้วจะทำเองทั้งหมด ทั้งการสื่อสารการตลาดและการขายเพื่อควบคุมกระบวนการทั้งหมดด้วยตัวเอง
จะมีการใช้ Agent ขายเป็นหลักก็เฉพาะตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตและพัทยา ทุกโครงการตั้งแต่เริ่มเปิดตัว เนื่องจากพฤติกรรมลูกค้าต่างชาติจะซื้ออสังหาฯ ผ่าน agent ที่เขาเชื่อถือไว้วางใจเท่านั้น
แต่ปัจจุบันโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล อสังหาฯ รายใหญ่หลายรายได้หันมาใช้บริการ Agent ขายเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งมีข้อดีที่บริษัทจ่ายค่าตอบแทนให้ Agent เมื่อโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเกิดรายได้แล้ว ไม่ต้องเสี่ยงจ่ายงบฯ การตลาดไปก่อนโดยคาดหมายยอดขายไม่ได้แน่นอน
อสังหาฯ รายใหญ่ผู้นำตลาดที่ปกติควบคุมกระบวนการสื่อสารและการขายเองเพื่อรักษา “แบรนด์” ขณะนี้ได้เชิญ Agent เข้าหารือเพื่อร่วมมือกันหมดแล้ว
วิกฤตมักกดดันให้เกิดทางเลือกใหม่ๆ เสมอ
