ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ช่วงธันวาคมเดือนสุดท้ายของปีเช่นนี้ สำนักวิจัย, ธนาคารหลายแห่งออกมาแจงตัวเลขและพยากรณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดมิเนียมกันหลายราย
ข้อมูลและความเห็นออกมาในทิศทางไม่ต่างกันว่า ตลาดบ้านคอนโดฯ ปี 2568 ที่ผ่านมาผลลัพธ์แย่ลงทุกด้าน จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดจองยอดขาย จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ ยอดรับรู้รายได้ และผลกำไร ตกลงหมดทุกด้าน
และคาดการณ์ว่าปีหน้า 2569 ก็จะยังไม่ดีขึ้นมากนัก ด้วยปัญหาต่างๆ ของเศรษฐกิจประเทศ
อย่างไรก็ดี ที่ว่าตลาดอสังหาฯ แย่ลงทุกด้านนั้น ไม่ได้หมายความว่า ในเวลานี้ไม่มีคนจะซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แต่อย่างใด ยังคงมีคนซื้อ
เพียงแต่กำลังซื้อที่แท้จริงหรือความต้องการซื้อที่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อตามความต้องการนั้น มีจำนวนลดลงมากกว่าเดิม ขณะที่ปริมาณสินค้าบ้านคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จพร้อมขายลดลงช้ากว่า
ผลก็คือปริมาณบ้านคอนโดฯ ที่พร้อมขาย มีมากกว่ากำลังซื้อที่แท้จริง ซึ่งก็คือสภาพตลาดปัจจุบันเป็นตลาดที่โอเวอร์ซัพพลายนั่นเอง
ภาวะเช่นนี้ อำนาจต่อรองในการซื้อขายจึงตกเป็นของฝ่ายผู้ซื้อเป็นอย่างมาก ขณะที่ฝ่ายผู้ขายผู้พัฒนาทำโครงการนั้นนอกจากประสบปัญหาการขายช้าไม่ได้ตามเป้าหมายแล้ว รายได้ที่เกิดเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าก็ลดลง รายจ่ายต่างๆ รวมทั้งภาระเงินกู้กับธนาคารไม่ได้ลดลง หรือลดลงแต่ยังน้อยกว่ารายได้ที่ลดลง
ทำให้บริษัทพัฒนาโครงการบ้านคอนโดฯ ต้องบริหารสภาพคล่องทางการเงินอย่างเร่งด่วนและระมัดระวัง ทำทุกวิธีการที่สามารถทำได้เพื่อจูงใจให้ลูกค้าที่มีความพร้อมตัดสินใจซื้อ ซื้อแล้วโอนเร็วเท่าไหร่ยิ่งดี หรือซื้อสดยิ่งดีมาก
การลดราคาซึ่งตลาดปกติจะเป็นอาวุธสุดท้ายที่จะนำมาใช้เป็นโปรโมชั่น แต่ปัจจุบันเป็นอาวุธหลักทั่วทั้งตลาดอสังหาฯ แล้ว การต่อรองของผู้ซื้อจึงมีทุกหัวระแหง ทุกระดับราคา
บ้านระดับราคา 3-4 ล้านบาทซึ่งเป็นระดับราคาที่พนักงานกินเงินเดือนซื้อ และเป็นกลุ่มราคาที่ถูกธนาคารปฏิเสธการให้กู้อัตราส่วนสูงถึง 60-70% ของผู้ยื่นขอกู้ พนักงานขายโครงการซึ่งเวลานี้ต้องทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาการเงินให้ลูกค้าผู้ซื้อในการปรับปรุงโปรไฟล์การเงิน แก้ปัญหาหนี้สินบัตรเครดิตเล็กๆ น้อยๆ เพื่อให้ลูกค้าได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร
แต่มีลูกค้าผู้ซื้อหลายรายเมื่อปรับปรุงแก้ไขโปรไฟล์การเงินจนได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้ว นำเอกสารที่ได้รับอนุมัติไปต่อรองกับโครงการอื่นๆ ที่อยู่ในความสนใจ ว่าจะลดราคาให้เท่าไร เพราะเป็นผู้ซื้อที่มีอำนาจซื้อเต็มที่แล้ว แบงก์อนุมัติแล้ว
ส่วนบ้านระดับราคาสูง 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ซื้อจะมีการต่อรองกับทางโครงการผู้ขายโดยตรง ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีความรู้ความเข้าใจธุรกิจดี รู้ต้นทุน ค่าใช้จ่าย และกำไรของธุรกิจต่างๆ ในเบื้องต้นอยู่แล้ว ดังนั้น การต่อรองจึงมุ่งไปที่จุดต่ำสุดที่บริษัทผู้ขายลดให้ได้
แม้แต่ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติที่มีภรรยาคนไทยที่วางเงินจองไว้แล้ว ยังกลับมาขอต่อรองใหม่เพราะทราบข้อมูลจากสื่อโซเชียลว่าอสังหาฯ ไทยโอเวอร์ซัพพลาย สามารถต่อรองลดราคาได้
อย่างไรก็ดี ฝ่ายบริษัทอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการเองก็ดูเหมือนได้เตรียมการรับมือกับสถานการณ์อย่างนี้มาแล้วตั้งแต่กลางปี 2568 เพราะตระหนักรู้ดีว่าภาวะเศรษฐกิจและสภาพตลาดเช่นนี้ การบริหารสภาพคล่องทางการเงินของธุรกิจ มีความสำคัญยิ่งกว่าอัตรากำไร
ราคาขายที่ถอยลงมาตั้งรับท้ายสุด คือราคาต้นทุนการผลิต ที่ดินและค่าก่อสร้างตกแต่ง + ค่าเงินเดือนพนักงาน ก็ขายได้
แต่มีเงื่อนไขว่า ต้องโอนก่อนสิ้นปี 2568 นะ
ใครคิดจะซื้อบ้านซื้อห้องชุด และมีความพร้อมทางการเงิน ต้องการเงื่อนไขที่ดีที่สุด ก็ต้องช่วงเวลานี้แหละ เลือกซื้อได้เลย
