บ้านเพื่อคนไทย ‘แลนด์สไลด์’ คนแห่จองสิทธิ์ทำเลทอง สมาคมบ้านจัดสรรหวั่น กระทบตลาดเอกชน

บทความพิเศษ | ศัลยา ประชาชาติ

บ้านเพื่อคนไทย ‘แลนด์สไลด์’

คนแห่จองสิทธิ์ทำเลทอง

สมาคมบ้านจัดสรรหวั่น

กระทบตลาดเอกชน

นี่ไม่ใช่ปรากฏการ “แลนด์สไลด์” ทางการเมือง

แต่กระแสตอบรับที่ล้นหลาม ถล่มทลายคราวนี้มาในรูปแบบของนโยบายรัฐบาลเพื่อไทย ที่มี น.ส.แพทองธาร ชินวัตร เป็นนายกรัฐมนตรี ผ่านนโยบายจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับคนวัยเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) ตลอดจนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

ภายใต้ “โครงการบ้านเพื่อคนไทย” ที่ประกาศจัดทำ 100,000 หน่วย ต่อไปนี้จึงเรียกอีกชื่อว่า “บ้านเพื่อคนไทยแสนหลัง” จัดบิ๊กอีเวนต์เปิดตัวเป็นครั้งแรกเมื่อวันศุกร์ที่ 17 มกราคม 2568 ที่ผ่านมา

ตามธรรมเนียมโครงการนำร่องหรือโครงการแจ้งเกิด ทำเลต้องว้าว คัดสรรมา 4 ทำเลแจ่ม ได้แก่ ใจกลางเมืองย่าน กม.11 หลังสำนักงานใหญ่ ปตท. วิภาวดีรังสิต, สถานีธนบุรี, สถานีเชียงราก และตรงข้ามสถานีรถไฟ เชียงใหม่

ไม่น่าเชื่อว่าโครงการนี้มีผลตอบรับรวดเร็วและรุนแรง เพราะใช้เวลาเพียง 1 วันแรก ยอดเยี่ยมชมเว็บไซต์ “www.บ้านเพื่อคนไทย.th” พุ่ง 12 ล้านวิว จนเว็บล่มมาแล้ว และยอดเยี่ยมชม 3-4 วันแรกเกิน 31 ล้านวิว ส่วนยอดจองไต่เพดาน 1 แสนสิทธิ์ และทะลุ 3 แสนสิทธิ์ตั้งแต่ไก่โห่

สถิติแบบนี้ คอนเฟิร์มว่ามีดีมานด์ซื้อแบบแลนด์สไลด์ จนทำให้ “โทนี่-ทักษิณ ชินวัตร” อดีตนายกรัฐมนตรี บอกว่า รออะไร บ้านเพื่อคนไทยเพิ่มเป้าจำนวน 1,000,000 หลังไปเลย

เงื่อนไขและการออกแบบโครงการ มีสาระสำคัญที่ทำให้นโยบายดังกล่าวประสบความสำเร็จเกินกว่าที่คาดหมายไว้มาจากปัจจัยดังต่อไปนี้

1. ด้านที่ดิน ซึ่งเป็นวัตถุดิบสำคัญในการสร้างที่อยู่อาศัย เป็นโครงการที่จัดสร้างบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งมีสถานะแลนด์ลอร์ดตัวจริงเสียงจริง เพราะมีที่ดินทั่วประเทศมากถึง 2.4 แสนไร่ แบ่งเป็นเขตทางรถไฟ 2 แสนไร่ ที่เหลือมีศักยภาพนำมาพัฒนาได้ 3.8 หมื่นไร่

ที่ดินการรถไฟฯ จึงเหมาะสมด้วยประการทั้งปวงเพราะมีจำนวนมาก และอาจเป็นเหตุผลที่ทำให้มีการขยับเพิ่มเป้าจากบ้านเพื่อคนไทยแสนหลัง เพิ่มเป้าเป็นบ้านเพื่อคนไทยล้านหลังได้โดยไม่ยากเย็น

2. ด้านการเงิน บ้านเพื่อคนไทยประกาศให้ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ไม่ต้องมีเงินดาวน์ งานนี้รัฐบาลขอแรงธนาคารอาคารสงเคราะห์ปล่อยกู้ ในอัตราดอกเบี้ยต่ำที่ 2.5% มีเวลาผ่อน 30-40 ปี แต่ให้อยู่อาศัยได้ถึง 99 ปี (รัฐบาลกำลังแก้ไขกฎหมายเพื่อรองรับสิทธิ์การอยู่บนที่เช่าระยะยาว 99 ปี)

3. ด้านคุณสมบัติผู้กู้ เป็นคนไทยอายุ 18 ปีขึ้นไป ซื้อเป็นบ้านหลังแรก วิธีตรวจสอบง่ายนิดเดียวจะต้องไม่เคยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมาก่อน รายได้ไม่เกิน 50,000 บาท ข้อมูลสำคัญที่สุดอีกเรื่องคือ จะต้องไม่ติดแบล็กลิสต์ในเครดิตบูโร (ศูนย์ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ) จำกัดจำนวนซื้อคนละ 1 หลัง เห็นบอกว่าต้องการสนับสนุนให้คนไทยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ตลอดจนวัยเริ่มทำงานหรือ First Jobber จึงเปิดกว้างกำหนดเพดานรายได้ผู้ซื้อไว้ที่ 50,000 บาทต่อเดือน

4. กฎเหล็กอื่นๆ อาทิ ห้ามปล่อยเช่าช่วง หมายความว่า นาย ก เป็นคู่สัญญาซื้อสิทธิ์การเช่าบ้านเพื่อคนไทย แต่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง นำบ้านไปปล่อยเช่าอีกทอดหนึ่ง กรณีแบบนี้ รัฐจะยึดคืนสิทธิ์เพียงสถานเดียว แล้วนำไปส่งต่อให้กับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริงต่อไป

อย่างไรก็ตาม กฎเหล็กเรื่องการห้ามปล่อยเช่าช่วง ป้องกันนักลงทุนเข้ามาแสวงกำไรจากโครงการนี้ ดูเหมือนบางคน และอาจจะหลายคน ไม่เชื่อว่าจะทำได้จริง ฟังแล้วก็ขำๆ อะไรประมาณนี้

อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์บ้านเพื่อคนไทย befor & after มีบางอย่างที่ไมเนอร์เชนจ์ จนทำให้ภาคเอกชนวงการอสังหาริมทรัพย์ไม่รู้สึก feel good สักเท่าไหร่

เปิดหน้าคุยโดย “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตอนเปิดตัวใหม่ๆ ในเดือนธันวาคม 2567 รัฐบาลประชาสัมพันธ์ว่าบ้านเพื่อคนไทย ออกมาช่วยคนไทยให้มีโอกาสมีบ้านเป็นของตนเอง จึงออกแบบให้มีค่าผ่อนเดือนละ 4,000 บาท

ทางเอกชนก็ดีดลูกคิดรัวๆ ถ้างวดผ่อนเดือนละ 4,000 บาท สามารถคำนวณย้อนกลับออกมาเป็นรายได้ผู้ซื้อเดือนละ 12,000-15,000 บาท และคำนวณเป็นราคาบ้านได้ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท คำประกาศแบบนี้มันคือบ้านผู้มีรายได้น้อยชัดๆ

แต่นโยบายเป็นทางการเปิดตัวเลขรายได้ผู้ซื้อซัดเข้าไปเดือนละไม่เกิน 50,000 บาท ถ้าเป็นนายแบงก์จะคำนวณให้มีค่าผ่อนต่องวดตก 1 ใน 3 ของรายได้ หรืองวดผ่อนเดือนละ 18,000-20,000 บาท ทำให้รายได้ขนาดนี้มันเกินเบอร์ไปเยอะ เทียบกับงวดผ่อนตามนโยบายที่เดือนละ 4,000 บาท

ยังไม่นับรวมนโยบายเกินเบอร์ไปเยอะในเรื่องการเบ่งเป้าโครงการชั่วข้ามสัปดาห์ จากสร้างบ้านเช่า 99 ปีจำนวน 1 แสนหลัง เพิ่มเป็น 1 ล้านหลัง กลายเป็นขุมทรัพย์โกยคะแนนเสียงได้ทั้งสมัยนี้ และสมัยหน้า

นอกจากนี้ สิ่งที่คาดไม่ถึงคือบ้านเพื่อคนไทยแอบแพง

เพราะเปิดราคาล่าสุดบนทำเลย่าน กม.11 หลังสำนักงานใหญ่ ปตท. แนวเขตถนนวิภาวดีรังสิต เป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ 8 ชั้น ห้องชุดไซซ์ 30-51 ตารางเมตร ราคาต่ำสุดที่ 1.76 ล้านบาท สูงสุดที่ห้องละ 3 ล้านบาท ยังไม่นับรวมจะมีบ้านเดี่ยวให้จองสิทธิ์อีกต่างหากที่เชียงใหม่ ซึ่งทีมงานยังไม่เปิดราคาออกมา แต่คาดว่าไม่ต่ำกว่า 3 ล้านบวกลบแน่นอน

“นายกบ้านจัดสรร” บอกว่า อยากให้รัฐบาลทบทวนนโยบายบ้านเพื่อคนไทยใน 2 ประเด็นหลัก คือ เรื่องที่ 1 โฟกัสช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยและ First Jobber กรณีซื้อคอนโดฯ 30 ตารางเมตร อยู่ 1 คน ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท มีรายได้ 12,000 บาทต่อเดือน ถ้าอยู่สองคนสามีภรรยา ในคอนโดฯ 50 ตารางเมตร รายได้สองคนตก 24,000-25,000 บาท

เพราะฉะนั้น เสนอให้ลดเพดานรายได้ผู้ซื้อ จากเดิมที่กำหนดเดือนละ 50,000 บาทซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อชนชั้นกลาง ที่สามารถช่วยเหลือตัวเองได้ในการผ่อนบ้าน รัฐควรพิจารณาปรับลดเหลือรายได้ผู้ซื้อบ้านเพื่อคนไทยไม่เกินเดือนละ 25,000 บาท

เรื่องที่ 2 เอกชนไม่อยากเห็นนโยบายฆ่าตัวเองของโครงการบ้านเพื่อคนไทย จึงขอให้ทบทวนการทำบ้านราคา 3 ล้าน เพราะกลายเป็นรัฐกำลังแข่งขันกับเอกชนบนความได้เปรียบของรัฐ

ยกตัวอย่าง ที่ดิน กม.11 ถูกจนเหมือนได้มาฟรี ในขณะที่เอกชนต้องแบกต้นทุนค่าซื้อที่ดิน+ค่าพัฒนา ที่สำคัญ ปัจจุบันสถานะตลาด 3 ล้านบาทเป็นตลาดหลักที่มีการทำออกมาขายมากที่สุดในสัดส่วน 50-60% ของตลาดรวม มีภาวะล้นตลาดหรือโอเวอร์ซัพพลาย ต้องใช้เวลาขายระบายออกไป 2-3 ปี

pain piont ของบ้านเพื่อคนไทยราคา 3 ล้านบาทเหมือนยืนอยู่บนทางสองแพร่ง เพราะทางหนึ่งรัฐกำลังแข่งกับเอกชน ซ้ำเติมปัญหาตลาดโอเวอร์ซัพพลายราคา 3 ล้าน

กับอีกทางหนึ่ง การกำหนดรายได้ผู้ซื้อเดือนละ 50,000 บาท เพื่อให้สามารถผ่อนบ้านเพื่อคนไทยราคา 3 ล้านบาทได้ กลายเป็นนโยบายฆ่าตัวเอง เพราะมีความเหลื่อมล้ำของผู้ซื้อ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มชนชั้นกลางรายได้ 50,000 บาท กับกลุ่มชนชั้นล่างรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท

ถ้ารัฐไม่ทบทวนนโยบายนี้ แนวโน้มคนรายได้ 50,000 บาท จะกลายเป็นคนมาแย่งซื้อบ้านเพื่อคนไทยที่มีรายได้ต่ำเพียง 25,000 บาท ซึ่งคงต้องรอดูผลในระยะต่อไป

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022