ครึ่งปีหลังด่านโหดอสังหาฯ

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

วันเวลาเดินทางเข้าสู่ครึ่งหลังของปี 2568 ด้วยความเหนื่อยล้า และควานหาความหวังยังไม่เจอ

มรดกที่ได้รับต่อเนื่องมาจากหลายปีที่ผ่านมาสู่ปีนี้ ได้แก่ เศรษฐกิจที่อ่อนแอ กำลังซื้อที่ตกต่ำ หนี้ครัวเรือนสูงล้น และสังคมการเมืองที่แตกแยกไม่เป็นเอกภาพ

ปัญหาใหม่ที่ได้รับเพิ่มเติมปีนี้ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ แผ่นดินไหวเมื่อ 28 มีนาคม 2568 สะเทือนตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมประเภทไฮไรส์ แม้ผลกระทบทางโครงสร้างอาคารโดยภาพรวมไม่มีปัญหา

แต่ปัญหารอยร้าวเล็กน้อยๆ และที่สำคัญความรู้สึกทางจิตวิทยา มีผลต่อจำนวนผู้สนใจซื้อใหม่เข้าเยี่ยมชมโครงการทันทีในเดือนถัดๆ มา คาดว่าถึงสิ้นปีนี้จะดีขึ้นมาก แต่ก็คงไม่เต็มร้อยเหมือนเดิม

ปัญหาใหม่ลำดับสอง สงครามการค้ากำแพงภาษีศุลกากรที่เริ่มต้นโดยรัฐบาลสหรัฐอเมริกา เมื่อ 2 เมษายน 2568 ส่งผลกระทบรุนแรงไปทั่วโลก รวมทั้งประเทศไทยที่มีสัดส่วนรายได้จากการส่งออกสูงถึง 70% ของรายได้ประชาชาติหรือ GDP ผลกระทบย่อมมากตาม

ปัญหาสงครามการค้าที่อาจจุดชนวนไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจโลกครั้งใหญ่ ทำให้เกิดกระแสแนวคิดภาคธุรกิจและบุคคล ว่าต้องเก็บต้องถือเงินสด เพื่อต่อสู้กับวิกฤตที่จะมาถึง ส่งผลให้กำลังซื้อสินค้าและบริการต่างๆ ในตลาดวูบหายไปอย่างรวดเร็ว

แล้วสงครามใหม่ระหว่างอิสราเอลกับอิหร่าน ก็เกิดขึ้นจริงเป็นเวลา 12 วัน มหาอำนาจสหรัฐอเมริกากระโดดเข้ามีส่วนร่วม สงครามนี้ส่อทิศทางกลายเป็นสงครามใหญ่ระดับโลกได้หากผู้สนับสนุนแต่ละฝ่ายกระโดดเข้าร่วมวงมากขึ้น แม้เวลานี้สงครามจะยุติชั่วคราว แต่ไฟสงครามก็ยังไม่ดับมอด

ราคาน้ำมัน ราคาทรัพย์สินต่างๆ ทั้งโลกก็ผันผวนไปตามอุณหภูมิของสงคราม

ปัญหาใหม่ยังไม่หมดแค่นั้น ไทยเกิดปัญหาพิพาทชายแดนกับกัมพูชา จนต้องปิดด่านชายแดนซึ่งย่อมกระทบการค้าชายแดนมูลค่าหมื่นล้านอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

ยิ่งไปกว่านั้น “ฮุน เซน”ผู้นำเขมรยังปล่อยคลิปการสนทนาส่วนตัวกับนายกรัฐมนตรีแพทองธาร ชินวัตร ของไทย ส่งผลให้การเมืองไทยร้อนฉ่า พรรคร่วมรัฐบาลอันดับสอง “ภูมิใจไทย” ประกาศลาออกจากการร่วมรัฐบาลทันทีที่คลิปดังกล่าวเผยแพร่

การเมืองไทยที่เสถียรภาพไม่ดีอยู่แล้ว ยิ่งอาการหนักขึ้นไปอีก แทบไม่มีเวลา แทบไม่ต้องพูดถึงการหาหนทางแก้ไขวิกฤตเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญ

สําหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องถือว่าครึ่งหลังปี 2568 ที่กำลังย่างเข้ามานี้เป็นด่านโหดหินที่สุดด่านหนึ่ง

เดิมที่ว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ดี ก็เพียงกำลังซื้ออ่อน ยอดขายไม่ถึงเป้าหมายที่ตั้งไว้ แต่ฉากใหม่ต่อจากนี้ ยังจะมีเรื่องการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้เพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ

เพราะเมื่อยอดขายลดต่ำลง จะทำให้สัดส่วนต้นทุนต่างๆ สูงขึ้นมากกว่าเกณฑ์ที่กำหนดไว้ เมื่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าต่ำลง จะทำให้จำนวนเงินสดรับไม่เป็นไปตามแผน

ยิ่งไปกว่านั้น ตลาดเงินตลาดทุน ที่เป็นฐานเป็นเครื่องสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น แต่เวลานี้เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี ธุรกิจอสังหาฯ ไม่ดี ตลาดระมัดระวังกับธุรกิจอสังหาฯ ราคาหุ้นอสังหาฯ ในตลาดหุ้น แม้แต่บริษัทชั้นดี ที่มีผลประกอบการดี ปันผลดีมาตลอด ราคาหุ้นในตลาดยังต่ำกว่าราคา Book Value

ขนาดมูลค่าบริษัทมูลค่าอสังหาฯ รูดต่ำลง

และที่จะเป็นแรงกดดันมากในครึ่งหลังปีนี้คือ หุ้นกู้ ซึ่งปกติธุรกิจอสังหาฯ จะออกหุ้นกู้ปีละประมาณแสนล้านบาท เพื่อนำไปซื้อที่ดินสำหรับการทำโครงการระยะต่อไป หุ้นกู้ที่ออกเมื่อครบกำหนดปีต่อปี ส่วนใหญ่ผู้ลงทุนก็จะ Roll Over หรือต่ออายุหุ้นกู้ลงทุนรับดอกเบี้ยต่อไปอีกเรื่อยๆ เพราะผลตอบแทนดีกว่าฝากแบงก์

แต่ปีนี้ ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ธุรกิจอสังหาฯ ไม่ดี ผู้ลงทุนไม่ลงทุนต่อหรือขอเงินทุนคืน บริษัทอสังหาฯ ผู้ออกหุ้นกู้ต้องไปหาเงินสดมาคืนผู้ถือหุ้นกู้ร้อยล้านพันล้านบาท

สภาพคล่องที่ตึงมืออยู่แล้ว แต่ต้องไปหาเงินสดมาชำระหนี้หุ้นกู้อีก

ล่าสุด มีม็อบไล่รัฐบาล ไล่รัฐบาลยังไม่ว่า แต่ดูท่าอยากเปิดประตูเมืองให้รถถังซะงั้น

ต้องเรียกว่า เป็นสถานการณ์ “โคตรโหด” มาก ครึ่งหลังปี 2568