ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทย เวลานี้เป็นที่ยอมรับกันทั่วไปแล้วว่า เป็นสถานการณ์ขาลง เป็นการลงในระดับที่เรียกว่าชะลอตัว ชะลอมาแล้ว 1-2 ปี ขณะนี้ก็ยังชะลอ ปีหน้าก็คาดว่ายังชะลออยู่ แต่โอกาสและความหวังยังมี ยังมองเห็น
สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ยังไม่ถึงขนาดหนักที่สุดตกต่ำที่สุดในรอบ 100 ปี อย่างที่พูดๆ หรือที่พาดๆ หัวข่าวกัน
เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการนำบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เข้าตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรก ก็เมื่อปี 2532 นับถึงขณะนี้ก็ 36 ปี
หรือถ้าจะย้อนขึ้นไปอีกยุคที่เริ่มมีการทำธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายลูกค้าที่เรียกว่า โครงการอสังหาฯ บ้านจัดสรรโดยผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ก็ต้องเริ่มนับที่ปี 2515 ที่มีกฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดิน (ปว.286) ก็นับเป็นเวลา 53 ปี ก็ยังไม่ถึง 100 ปีอยู่ดี
เพียงการชะลอตัวรอบนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยซึ่งเป็นไปพร้อมกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศนั้น ตรงกันกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ตรงกันกับสงครามการค้าและการตั้งกำแพงภาษีของสหรัฐอเมริกาเข้าพอดี
ทำให้ปัญหาใหญ่ขึ้นกว่ารอบอื่นๆ ที่ผ่านมา และคาดว่าจะกินเวลามากกว่า
ปัญหาที่เกิดขึ้นในครั้งนี้เป็นปัญหาด้าน “กำลังซื้อ” เป็นหลัก ทั้งนี้ สืบเนื่องมาจากปัญหาโครงสร้างทางเศรษฐกิจประเทศที่ถูกละเลย ไม่มีการพัฒนาเปลี่ยนแปลง ทำให้อัตราการเติบโตรายได้ประชาชาติหรือ GDP ประเทศที่แท้จริงโตเพียงปีละ 1.9% ติดต่อกันมากว่า 10 ปี
เมื่อรายได้ที่แท้จริงไม่เติบโต ก็ส่งผลให้ประชาชนกลางและล่างมีเงินไม่เพียงพอจับจ่าย, เกิดปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง, ทำให้เกิดหนี้เสีย ส่งผลให้สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงเป็นประวัติการณ์
สรุปความคือ ทำให้คนไม่มีเงินเพียงพอซื้อบ้าน, ทำให้ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน
ส่วนทางด้านผู้ผลิตหรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าพิจารณาจากงบการเงิน, ดัชนีชี้วัดทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ ก็จะเห็นว่า ธุรกิจอสังหาฯ มีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E ratio) ยังต่ำ ยังคงแข็งแรงไม่มีหนี้สินมาก ผลประกอบการก็ยังอยู่ในเกณฑ์ดี
แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นในเวลานี้คือ เมื่อยอดขาย ยอดโอนลดต่ำลงมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ อันเนื่องมาจากปัญหากำลังซื้อที่ลดต่ำลง ปัญหาที่ตามมาคือ ปัญหาสภาพคล่องเงินทุนหมุนเวียน ที่ค่าใช้จ่ายยังคงเดิม แต่รายรับลดลงนั่นเอง
บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็ก ที่มีเครื่องมือทางการเงินน้อยแค่เงินทุน, เงินกู้ธนาคาร และเงินกู้นอกระบบ เฉพาะรายที่มีเงินทุนสะสมไม่มากพอก็จะมีปัญหาสภาพคล่องตึงตัวได้
ส่วนอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งมีทางเลือกเครื่องมือทางการเงินหลายแบบ แต่ก็มีบางรายจำนวนน้อย ที่เกิดปัญหาไม่ได้ต่ออายุหุ้นกู้ (roll over) เพราะผู้ลงทุนกู้ไม่ประสงค์จะซื้อต่อ บริษัทก็ต้องหาเงินก้อนใหญ่มาชำระหุ้นกู้ทำให้สภาพคล่องตึงตัว
บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่ดำเนินการระมัดระวังก็ยังสามารถปรับตัวกับยอดรายได้ที่ลดลง รักษาสมดุลสภาพคล่องได้ ส่วนบางรายที่อยู่ในช่วงเร่งลงทุนขยายตัวก็จะต้องขายทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ หรือขายกิจการบางส่วนออกไป เพื่อรักษาสมดุลสภาพคล่อง
อสังหาฯ จะฟื้นตัวกลับมาอีกเมื่อไหร่ เป็นคำถามที่ทุกคนที่เกี่ยวข้องอยากรู้ แต่ก็ไม่มีใครสามารถให้คำตอบที่ชัดเจนได้
เพราะอย่างที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า การชะลอตัวรอบนี้เกิดจากปัญหาด้าน “กำลังซื้อ” ของประชาชนผู้ซื้อเป็นหลัก
กำลังซื้อจะฟื้นตัวเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว และเศรษฐกิจประเทศจะฟื้นตัว ก็ขึ้นกับการบริหารจัดการเศรษฐกิจประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลก
ซึ่งมีเหตุปัจจัยเกี่ยวข้องมากมาย
