บ้านมือสองโตเท่าบ้านใหม่

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

ในสถานการณ์วิกฤตเศรษฐกิจ ไม่เพียงเกิดปัญหาอุปสรรคและความเสียหายขึ้นเท่านั้น แทบทุกครั้งมักทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างด้วยเสมอ

อย่างกรณีวิกฤตกำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงต่อเนื่องหลายปีรอบนี้ในเชิงโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัย ถึงปี 2569 ที่อยู่อาศัยมือสองบ้านคอนโดมิเนียมเติบโต มีขนาดเท่ากันหรือมากกว่าที่อยู่อาศัยบ้านคอนโดฯ มือหนึ่งแล้ว

เหมือนกับกรณีที่อยู่อาศัยแนวราบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม กับที่อยู่แนวสูงคอนโดมิเนียม ซึ่งหลายทศวรรษที่ผ่านมาที่อยู่อาศัยแนวสูงเป็นส่วนประกอบเล็กๆ ของตลาดที่อยู่อาศัยรวมที่ค่อยๆ เติบโต

จนกระทั่งปี 2554 เกิดวิกฤตน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะเดียวกันจังหวัดหัวเมืองหลักในภูมิภาค ประชากรอพยพเข้ามาอยู่ในเมืองมาก เกิดการ Urbanization ของเมือง ที่อยู่อาศัยแนวสูงคอนโดมิเนียมโตก้าวกระโดด ขึ้นมามีสัดส่วนทัดเทียมกับแนวราบ

ถัดจากนั้นแต่ละปีแต่ละสถานการณ์ที่อยู่อาศัยแนวราบกับแนวสูงอาจมีอัตราเพิ่มขึ้นหรือลงลดแตกต่างกันไป แต่โดยรวมแล้วทั้ง 2 ประเภทต่างอยู่ในสถานะมีความสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย

บ้านมือสองเดิมเป็นสัดส่วนไม่มาก 10-20% ของตลาดที่อยู่อาศัยมาเป็นเวลาหลายทศวรรษ เพิ่งต้นปีที่แล้ว 2568 ที่เป็นครั้งแรกที่จำนวนยูนิตการโอนบ้านมือสองกับบ้านใหญ่ เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีส่วนสัดใกล้เคียงกัน เป็น 48% ต่อ 52%

ระหว่างการชะลอกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย กระบวนการปรับตัวของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งการซื้อบ้านคอนโดฯ โครงการใหม่ประสบปัญหา ผู้ซื้อกำลังซื้อไม่ถึงราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุน และยังถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อในสัดส่วนจำนวนมาก

ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งจึงหันมาซื้อบ้านมือสองที่มีราคาต่ำกว่า และมักมีทำเลที่สามารถเข้าเมืองได้ง่ายกว่าที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ที่ทำเลที่ตั้งห่างไกลนอกเมืองออกไปมากขึ้นเรื่อยๆ

ขณะเดียวกัน ด้านซัพพลาย เจ้าของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์บ้านอยู่แล้วจำนวนมาก ก็เผชิญกับปัญหาทางเศรษฐกิจรายได้ ทำให้เกิดปัญหาผิดนัดชำระหนี้เงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีภาระอยู่ กลายเป็นหนี้ NPL (non-performanc loan) ถูกธนาคารฟ้องร้องและถูกบังคับขายทอดตลาดกรมบังคับคดี แล้วกลายเป็น NPA (non-perfoermance asset)

ที่อยู่อาศัยมือสองทะลักเข้าสู่ตลาดประมูลบังคับคดี, ตลาดทรัพย์ NPA มากขึ้นเรื่อยๆ จากที่อยู่อาศัยกลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาทของคนมีรายได้ประจำเงินเดือน ลามขึ้นมาเรื่อยๆ ล่าสุด ถึงระดับยูนิตละ 10 ล้านบาท ของกลุ่มคนประกอบธุรกิจเอสเอ็มอี

ไตรมาส 4 ปี 2568 ข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC ระบุว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองขยับขึ้นมาเป็น 62% บ้านใหม่เป็น 38%

บ้านมือสองมีสัดส่วนการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์แซงบ้านใหม่ไปแล้ว

ตลาดที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง สัดส่วนระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสอง เรียบร้อย

ตลาดบ้านใหม่เติบโตและพัฒนามานาน ผู้ประกอบการเป็นธุรกิจระดับแสนล้าน หลายหมื่นล้าน และพันล้านจำนวนมาก ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องสินเชื่อ, วัสดุก่อสร้าง, ตกแต่ง, การตลาดและการขาย ได้พัฒนามาแล้วอยู่เต็มที่

จึงน่าจับตลาดบ้านมือสองที่เพิ่งเติบโตมายืนอยู่ในจุดนี้เป็นครั้งแรก ธุรกิจที่ให้บริการ ธุรกิจที่เกี่ยวข้องล้วนยังเป็นธุรกิจขนาดเล็ก อาทิ เอเย่นต์ขาย, รีโนเวต, ตกแต่ง

อนาคตตลาดที่อยู่อาศัยจะมีโอกาสทางธุรกิจ, จะมีพัฒนาการอย่างไร เป็นเรื่องที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง