ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
แม้ว่าในทางมหภาคเศรษฐกิจและธุรกิจจะมีการระบุชัดแล้วว่า ได้ผ่านจุดต่ำสุดของการชะลอตัวมาแล้วในไตรมาสที่ 2 ของปี 2569 ที่เพิ่งผ่านมา อย่างไร้ข้อโต้แย้ง
แต่ไม่ได้หมายความว่าปัญหาต่างๆ ของเศรษฐกิจและธุรกิจจะจบหรือหมดไปกับจุดต่ำสุด
ความจริงในทางปฏิบัติปัญหาอุปสรรคแรงกดดันต่อธุรกิจอาจมากกว่าเดิมด้วยซ้ำในไตรมาส 3 นี้
สังเกตเห็นได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูง และมีภาระหนี้มาก เมื่อกำลังซื้อลดถอยลง ยอดขายลดน้อยลง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลงมาก
ขณะเดียวกันจะนำบ้านคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในสต๊อกมาทำโปรโมชั่นขาย เปลี่ยนสต๊อกสินค้าให้เป็นเงินสด
ทำแบบนี้ตั้งแต่ปีที่แล้ว 2568 มาจนถึงครึ่งแรกของปีนี้ 2569
พอมาถึงครึ่งหลังปี 2569 ก็จะพบว่า มีการตัดขายห้องชุดเป็นล็อตใหญ่ ในราคาที่มีส่วนลดมากเป็นพิเศษให้กับนักลงทุน หรือบริษัทขนาดใหญ่โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติที่ต้องการห้องพักสำหรับผู้บริหาร พนักงานที่มาจากต่างประเทศ
หมายความว่า แค่การโปรโมชั่นลดราคา แจกแถมอะไรต่อมิอะไรแล้ว ก็ยังไม่เกิดรายได้ที่เป็นเงินสดมากพอตามที่ต้องการ เพราะถึงจะโปรแรงยังไง ก็ยังเป็นการขายให้รายย่อยซึ่งกระบวนการขายและบริการต้องใช้เวลา และยังต้องเจออุปสรรคใหญ่ “ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน” เสียเวลาขายอีกหลายรอบ
วิธีที่จะทำให้ได้ยอดขาย เป็นกอบเป็นกำ จึงต้องใช้วิธีตัดเป็นล็อตใหญ่ขายให้กับผู้ที่มีความต้องการ อาทิ บริษัทใหญ่ๆ ที่ต้องการห้องพัก หรือนักลงทุนที่มีเงินสดซื้อเพื่อนำไปปรับปรุงขายต่อทำกำไร
ล่าสุด มีข้อเสนอ “การรวมตัวของนักลงทุนรายย่อย” ที่มีจุดประสงค์ซื้อห้องชุดลงทุนโครงการใดโครงการหนึ่งตรงกัน รวมตัวกันไปกลุ่มเดียวเพื่อไปต่อรองราคากับเจ้าของโครงการ ซึ่งในทางปฏิบัติคงมีการต่อรองซื้อขายกันได้แล้ว จึงมีการประกาศระดมรวมตัวกันอย่างเป็นทางการ
บริษัทอสังหาฯ ใหญ่บางบริษัทปกติไม่ค่อยใช้วิธีการลดราคาเป็นเครื่องมือการตลาดกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า แต่เร็วๆ นี้ประกาศเปิดเผยตรงไปตรงมาว่า “ต้องการเงินสด” ลดราคาขายมาก ฮือฮาไปทั้งตลาด
เพราะขายต่ำกว่าราคาที่เคยขายไปแล้วก่อนหน้านี้กันเลยทีเดียว
เมื่อก่อนวิธีการขายเช่นนี้บริษัทอสังหาฯ จะหลีกเลี่ยง ไม่ทำ เพราะกลัวกระทบความรู้สึกลูกค้าเก่าที่ซื้อไปแล้ว ทำให้เสีย “แบรนด์”
แต่เมื่อโควิดแพร่ระบาดมีบางบริษัทขายเพื่อเก็บเอาเงินสดมาตุนไว้ก่อนเนื่องจากเวลานั้นไม่อาจคาดการณ์ได้ว่าการแพร่ระบาดจะนานแค่ไหน การวิจัยเพื่อผลิตวัคซีนต้องใช้เวลาเท่าใด เมื่อเวลาผ่านไปเข้าสู่ภาวะปกติบริษัทก็ไม่ได้ถูกตลาดแอนตี้แต่อย่างใด โครงการใหม่หลังโควิดก็ยังขายดีได้รับความนิยมเป็นปกติ
วิธีการแบบนี้อาจกลายเป็น new normal ที่เข้าใจได้และยอมรับกันแล้ว
ความจำเป็นที่ว่า “สภาพคล่องต้องมาก่อน” หรือ Cash is King นี้ ไม่ได้มีเฉพาะแต่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องใช้เงินไม่ว่าจากเงินทุนเองหรือเงินกู้ไปซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินแลนด์ลอร์ด จ้างสถาปนิกออกแบบ จ้างผู้รับเหมามาก่อสร้าง และทำการตลาดขาย โดยต้องใช้เงินทุกขั้นตอนเท่านั้น
Land Lord หรือเจ้าของที่ดินเองเวลานี้ ก็มีสัญญาณต้องการสภาพคล่องมากไม่น้อย
การซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการบ้านหรือคอนโดฯ แต่ละแปลง ปกติจะมีตัวแทนบริษัทอสังหาฯ 3-4 รายเป็นอย่างน้อยเข้าไปยื่นแข่งราคากับเจ้าของที่ดิน
ตั้งแต่ต้นปี 2569 เป็นต้นมา อสังหาฯ เปิดโครงการใหม่น้อย สภาพคล่องต้องระมัดระวัง ว่ากันว่า เริ่มมีหลายครั้งที่มีบริษัทอสังหาฯ แสดงความสนใจแค่ 1 ราย
ล่าสุด กลางปีนี้ บริษัทอสังหาฯ สามารถต่อรองลดราคาที่ดินเปล่ากับเจ้าของที่ดินได้ เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ค้าที่ดิน อดีตที่ผ่านมาแลนด์ลอร์ดตั้งราคาแล้วถ้าซื้อก็ขาย ไม่ซื้อตามนี้ก็ไม่ขาย แลนด์ลอร์ดรอราคาได้
Cash is King แท้จริง แม้แต่ Land Lord ก็ต้องยอม เพราะ King ย่อมเหนือ Lord
