อสังหาฯ คาดหวังผู้ว่าการ ธปท.คนใหม่

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีบทบาทสำคัญมากต่อเศรษฐกิจของประเทศ การเปลี่ยนแปลงผู้ว่าการ ธปท.คนใหม่จึงเป็นที่สนใจจับตามองของคนในแวดวงธุรกิจต่างๆ มากเป็นพิเศษ

หากพูดถึงนโยบายเศรษฐกิจภาพรวมหรือมหภาค มีนโยบายหรือชุดเครื่องมือสำหรับบริหารจัดการอยู่ 2 ชุด คือ

นโยบายการคลัง ได้แก่ การจัดสรรงบประมาณแผ่นดิน, การจัดเก็บภาษีต่างๆ โดยกระทรวงการคลัง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรัฐบาลที่บริหารประเทศในแต่ละช่วงเวลา

อีกชุดหนึ่ง คือ นโยบายการเงิน ได้แก่ การกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย, การบริหารจัดการปริมาณเงินในระบบ, การบริหารจัดการระบบสถาบันการเงิน โดยธนาคารแห่งประเทศไทย

ซึ่งหน่วยงานนี้เป็นอิสระ ไม่ได้ขึ้นต่อหรือไม่ได้อยู่ภายใต้คำสั่งของรัฐบาล

ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองนั้น เป็นธุรกิจที่มีสัดส่วนในรายได้ประชาชาติ (GDP) 8% และมีผลต่อเศรษฐกิจภาพรวมสูง มีผลต่อการจ้างงาน การจัดซื้อจัดจ้างวัสดุผลิตภัณฑ์ต่างๆ มาก หรือเรียกว่ามีค่า multiplier สูง

ขณะเดียวกันก็เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนและสินเชื่อสูง ทั้งผู้ผลิตคือบริษัทพัฒนาอสังหาฯ และผู้บริโภคคือผู้ซื้อบ้านคอนโดฯ หรืออสังหาฯ อื่นๆ ล้วนต้องใช้เงินกู้เพื่อลงทุนเพื่อซื้อสินค้ามากกว่าเงินทุนหรือเงินออมที่มี

ดังนั้น จะพบว่าธุรกิจอสังหาฯ มักจะถูกใช้เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจอยู่เสมอทุกรัฐบาลและเกือบทุกประเทศ เพื่อให้เศรษฐกิจรวมเติบโต

ขณะเดียวกันธุรกิจอสังหาฯ ก็จะถูกจับตาเป็นพิเศษว่าจะเป็นธุรกิจที่ทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ จากการเก็งกำไรที่ทำให้เกิดความต้องการเทียมและราคาที่สูงเกินพื้นฐาน ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะวิกฤตได้

ธุรกิจอสังหาฯ ไทยเรา รับผลจากนโยบายการเงิน นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยที่เป็นต้นทุนสำคัญของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ และผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาฯ แล้ว

ยังมีเครื่องมือพิเศษที่เรียกว่า LTV (loan to value) สำหรับกำหนดอัตราส่วนที่ผู้ซื้อบ้านคอนโดฯ จะต้องชำระเงินดาวน์เป็นเงินสดกับส่วนที่จะสามารถกู้ธนาคารพาณิชย์ได้ โดยมีการเปลี่ยนแปลงอัตราสัดส่วนนี้ตามภาวะตลาดและเศรษฐกิจที่ ธปท.เห็นสมควร

เช่น ถ้า ธปท.เกรงจะเกิดภาวะเก็งกำไรนำไปสู่ฟองสบู่ ก็จะใช้มาตรการปรับ LTV เพิ่มอัตราส่วนเงินดาวน์ของผู้ซื้อมากขึ้น ลดสัดส่วนวงเงินที่สามารถกู้ได้ลง เพื่อลดความเสี่ยงการปล่อยกู้และลดกำลังซื้อรวมลง

บทบาทของ ธปท.และมาตรการที่ใช้เหล่านี้เป็นหลักการทั่วไปที่เป็นที่ยอมรับ

แต่ที่ผู้ประกอบธุรกิจต่างๆ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับผลกระทบจากนโยบายการเงิน มีความเห็น มีความรู้สึกว่า ไม่ถูกต้องเหมาะสม เป็นผลจากการปฏิบัตินโยบาย

ธปท.โดยผู้นำองค์กร จะเน้นย้ำตลอดเวลาในการดำเนินนโยบายทางการเงิน ว่า ธปท.มีหน้าที่ “รักษาเสถียรภาพ” การเงิน จนดูเหมือนว่า ธปท.จะเกี่ยวข้องกับ “การเติบโตของเศรษฐกิจ” ประเทศ

เมื่อสิ้นปีแต่ละปี ผู้คนในตลาดก็จะเห็นผลประกอบการของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ มีกำไรสูงต่อเนื่อง ไม่ว่าเศรษฐกิจจะขึ้นหรือลง ไม่ว่าจะเกิดเทคโนโลยีดิสรัปชั่นเพียงใด ไม่ว่าธุรกิจอื่นๆ ในประเทศจะล้มหายตายจากไปมากน้อยเพียงใด

จนทำให้รู้สึกว่า “เสถียรภาพ” ที่รักษานั้น เป็นเสถียรภาพของธนาคารพาณิชย์เท่านั้นหรือเปล่า

สําหรับธุรกิจอสังหาฯ นั้น เห็นได้จากบางกรณีว่า ธปท.ไม่เข้าใจหรือไม่รู้เท่าทันภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น ตั้งแต่โควิด-19 สิ้นสุดการแพร่ระบาดปี 2564 เป็นต้นมา กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลงต่อเนื่อง 12 ไตรมาส (REIC) ไม่มีการซื้ออสังหาฯ ใดๆ เพื่อเก็งกำไรอีกแล้ว เพราะเป็นตลาดขาลง

มีข้อเรียกร้องให้ ธปท.ลดมาตรการ LTV ลง แต่ ธปท.ยังยืนยันคงไว้

จนกระทั่ง วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ธปท.ประกาศลดหย่อนมาตรการ LTV เพื่อกระตุ้นอสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจ ภายหลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว 28 มีนาคม 2568, และสหรัฐอเมริกาประกาศกำแพงภาษีศุลกากร 1 เมษายน 2568

ซึ่งมาตรการลดหย่อน LTV ล่าสุดนี้ ไม่มีผลกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ แต่อย่างใด เพราะล่าช้าเกินไป

เมื่อได้ตัวผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่ตามกระบวนการคัดสรร ชื่อ วิทัย รัตนากร ความหวังที่จะเห็นการปรับปรุงเปลี่ยนแปลง จึงถูกนำมาไว้บนบ่าผู้ว่าการคนใหม่

ดูจากประวัติและผลงานของวิทัย รัตนากร ที่ผ่านมาบริหารหน่วยงานสำคัญทั้งภาครัฐ ภาคเอกชนมาหลายแห่งจึงหวังได้ว่า ท่านมีประสบการณ์หลากหลายมากพอ และล่าสุดในตำแหน่งผู้อำนวยการธนาคารออมสินที่เป็นธนาคารของรัฐที่ให้บริการคนระดับกลางและล่างของสังคม ก็มีผลงานรูปธรรมฝากไว้มาก ทำให้เชื่อได้ว่าเป็นผู้เข้าใจปัญหาคนฐานรากของบ้านเมือง

ฝากผู้ว่าการแบงก์ชาติคนใหม่ เอาชีพจรและลมหายใจประชาชนคนทำมาหากิน เข้าไปในแบงก์ชาติด้วย