ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ปัญหาทางเศรษฐกิจสังคมที่สำคัญเรื่องหนึ่ง คือ คนไทยมีกำลังซื้อไม่เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มีแนวโน้มสูงมากขึ้นเรื่อยๆ โดยยังไม่มีการ “ตระหนักรู้” ระดับประเทศใดๆ เพื่อหาหนทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว
คล้ายกับปัญหาประชากรสูงวัย ที่ประเทศไทยเลยปีจุดตัดสำคัญที่คนอายุครบ 60 ปี มีจำนวนมากกว่าคนมีอายุครบ 20 ปีมาหลายปีแล้ว อันหมายถึงประชากรสูงวัยจะมีจำนวนมากขึ้น คนหนุ่มสาววัยทำงานมีจำนวนลดลง และเลยจุดปีที่จำนวนคนตายมีจำนวนมากกว่าจำนวนคนเกิด ซึ่งหมายถึงจำนวนประชากรรวมเป็นแนวโน้มลดลง
เรื่องที่น่ากังวลปัญหาประชากรสูงวัย นอกจากสัดส่วนคนสูงวัยจะมากขึ้นมากกว่าคนหนุ่มสาววัยทำงานแล้ว คนสูงวัยที่มีจำนวนมากขึ้นก็เป็นกลุ่มคนสูงวัยที่รายได้และทรัพย์สินน้อยอีกด้วย
ปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่เป็นของตนเองต่ำลง
ด้านซัพพลาย ราคาที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวสูง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ต่างมีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องคือ ราคาที่ดิน ที่ดินในกรุงเทพฯ เช่น ย่านทองหล่อ เมื่อ10-20 ปีก่อนราคาตารางวาละหลักหลายหมื่นบาทเท่านั้น ปัจจุบันขึ้นมาเป็น 2-3 ล้านบาทต่อตารางวา ที่ดินเมืองใหญ่ในภูมิภาคก็ปรับขึ้นจากตารางวาละหลักหมื่นเป็นหลักแสนบาทเช่นกัน
ราคาที่ดินนั้นเนื่องจากที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีปริมาณจำกัดแล้ว ที่ดินในเมืองย่านสำคัญๆ มักอยู่ในมือของ “แลนด์ลอร์ด” ซึ่งคนกลุ่มนี้มั่งคั่ง ไม่รีบร้อนในการขายที่ดิน ถ้าไม่ได้ราคาที่ต้องการก็ไม่ขาย ดังจะเห็นว่าราคาที่ดินนั้นไม่ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือจะแย่ ราคาที่ดินยังคงปรับตัวขึ้นเสมอ
ภาระภาษีในการถือครองที่ดินเปล่า แม้จะมีกฎหมายภาษีที่ดินใหม่ออกมาแล้ว แต่ก็สามารถปลูกกล้วยปลูกมะนาวเปลี่ยนอัตราภาษีให้ต่ำลงได้
ต้นทุนสำคัญอีกส่วนหนึ่งของที่อยู่อาศัยคือ กลุ่มวัสดุก่อสร้าง ตกแต่ง สินค้ากลุ่มนี้เป็นสินค้าจากการผลิตแบบอุตสาหกรรมจากโรงงาน ราคาผันแปรไปตามภาวะตลาดและการแข่งขัน ยิ่งในระยะหลังๆ สินค้าวัสดุก่อสร้างตกแต่งจากประเทศจีนเข้ามาเป็นจำนวนมากในระดับราคาต่ำ ทำให้ต้นทุนหมวดนี้ไม่มีผลกดดันราคาที่อยู่อาศัย
การปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผู้ผลิตที่อยู่อาศัยบ้านคอนโดฯ ในประเด็นราคาที่ดินสูง มีกลยุทธ์การปรับตัว 2 ทาง ได้แก่ การทำโครงการขยับห่างจากศูนย์กลางเมืองออกไปมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อให้ได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูง สามารถสร้างที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ลูกค้าเป้าหมายในตลาดสามารถซื้อได้
อีกทางหนึ่ง เป็นการปรับดีไซน์รูปแบบบ้านให้ใช้ที่ดินน้อยลง เช่น บ้านเดี่ยวที่มีบริเวณรอบตัวบ้านน้อยลง, การสร้างบ้านแฝดที่มีพื้นที่ใช้สอยในตัวบ้านเหมือนกับบ้านเดี่ยว, การทำทาวน์โฮม 4 ชั้น มีดีไซน์หรูหรา
เพื่อรักษาระดับราคาให้อยู่ในจุดที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายยังสามารถซื้อได้
ด้านดีมานด์ กำลังซื้อของผู้ต้องการที่อยู่อาศัยนั้น เนื่องจากสิบกว่าปีหลังที่ผ่านมา เศรษฐกิจประเทศไทยเติบโตในอัตราต่ำรั้งท้ายสุดของประเทศในกลุ่มอาเซียน ส่งผลให้รายได้ประชาชนเพิ่มต่ำไปด้วย เฉลี่ยในช่วงเวลาสิบปีหลังรายได้เพิ่มต่อปีต่ำกว่า 2%
ดังนั้น เมื่อเทียบอัตราการเพิ่มสูงขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย กับรายได้ของประชาชนที่เพิ่มขึ้นรายปี จะแตกต่าง มีช่องว่างกว้างมากขึ้นเรื่อยๆ
รายได้เฉลี่ยของประชาชนที่เพิ่มต่ำนี้ ยังทำให้การดำรงชีพปกติการจับจ่ายสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ เกิดการกู้หนี้ยืมสิน การใช้บัตรเครดิต สุดท้ายส่งผลให้หนี้สินครัวเรือนทั้งระบบเศรษฐกิจเพิ่มสูงมากไปถึง 90% ของ GDP
ส่งผลต่อมาถึงตลาดที่อยู่อาศัย เพราะหนี้ครัวเรือนสูงๆ ทำให้ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ทำให้สินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยถูกปฏิเสธปล่อยกู้ถึง 50-60%
ด้วยประการฉะนี้ เมื่อมาเจอกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหนักอย่างปี 2567 ที่ผ่านมา และปี 2568 ที่กำลังจะผ่านไป บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลงมากกว่า 60% ที่เคยทำ แต่กำลังซื้อของผู้ซื้อก็ลดลง และที่สำคัญธนาคารก็ปฏิเสธปล่อยกู้มากขึ้น
บ้าน คอนโดฯ ที่สร้างเสร็จก็ยังมีล้นเหลือในตลาด แม้ช่วงปลายปีจะลดราคากันน่าตกใจเหลือแค่ต้นทุนการผลิต ยอดขายก็ไม่กระเตื้องขึ้นมากเท่าไร
เพราะไม่มีกำลังซื้อ
