ขายคอนโดฯ ให้คนจีน กำลังซื้อมหาศาลหากตรงกับความต้องการ

คอลัมน์ ก่อสร้างและที่ดิน โดย นาย ต.

ท่ามกลางบรรยากาศที่ขายใหม่ไม่ค่อยดี ที่ขายไปแล้วก็โอนได้ไม่ครบเพราะผู้ซื้อถูกสถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อเสียเกือบครึ่ง

ห้องชุดเหลือขายในโครงการคอนโดมิเนียมจึงเป็นปัญหาใหญ่เรื่องหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ปี 2560

ห้องชุดเดิมก็ขายไม่หมดอยู่แล้ว ครั้นเมื่อก่อสร้างเสร็จ ออกโฉนดห้องชุดเรียบร้อยกลับกลายมาเจอปัญหาใหม่ที่ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านโอนไม่ได้ มาสมทบอีก ต้องนำกลับมาทำการตลาดเพื่อขายใหม่อีกรอบ

งบฯ การตลาดโครงการก็ใช้ไปหมดแล้วตั้งแต่แรกเปิดโครงการ การนำกลับมาทำการตลาดใหม่ก็ต้องตั้งงบประมาณค่าใช้จ่ายขึ้นมาใหม่ การปรับราคาขึ้นไปอีกเป็นเรื่องยาก เป็นไปไม่ได้ในสถานการณ์กำลังซื้ออ่อนแรง สุดท้ายก็ต้องยอมควักเงินก้อนใหม่ ยอมกำไรน้อยลงอีก ดีกว่าขาดทุน

การตั้งเป้าหมายขายให้กับชาวต่างชาติในสัดส่วนที่กฎหมายคอนโดมิเนียมอนุญาตให้ขายได้ 49% จึงเป็นความหวัง เป็นทางออกอย่างหนึ่งที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เจ้าของโครงการคิดออกมาเหมือนกันในระยะนี้

ชาวต่างชาติที่จะมีกำลังซื้อในเวลานี้แลดูโลกทั้งใบแล้ว ก็ไม่ใช่ใครอื่น ต้องเป็นชาวจีนจากประเทศจีนแผ่นดินใหญ่อย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง เพราะเป็นประเทศที่เศรษฐกิจยังเติบโต มีคนรวยจำนวนมากพอ และระยะทางไม่ไกลจากประเทศไทย

หลายเดือนมานี้ จึงมีความเคลื่อนไหวคึกคักเกี่ยวกับเรื่องนี้ มีทั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยส่งผู้บริหารไปควานหาและตั้งตัวแทนขายคอนโดฯ ในจีน และก็มีบริษัทตัวแทนนายหน้าจีน บริษัทเกี่ยวกับสื่ออินเตอร์เน็ตอสังหาริมทรัพย์จีน เดินทางมายื่นข้อเสนอกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ๆ ของไทย

บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เดินหน้าเปิดตัวแทนขายในจีน ญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน มาระยะหนึ่งแล้ว รอบนี้จึงเป็นรอบของบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางซึ่งมีอยู่เป็นจำนวนมากจะเปิดตัวแทนขายในจีน

ยิ่งมีข่าวที่เล่ากันปากต่อปากว่า โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทอสังหาฯ น้องใหม่ที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เคยทำรับเหมาก่อสร้างอันดับต้นๆ ของประเทศ ได้ให้บริษัทตัวแทนนายหน้าจีนรายหนึ่งนำไปขายในประเทศจีน ปรากฏว่าขายดิบขายดีจนหมดโครงการ

ก็ยิ่งทำให้ความหวังที่จะเอาสัดส่วน 49% สำหรับชาวต่างชาติไปขายให้คนจีนลุกโชนขึ้นไปอีก

อัตราค่าบริการของบริษัทตัวแทนนายหน้าจีนคิดค่านายหน้าประมาณ 10% และตามสไตล์แบบจีน ทางตัวแทนนายหน้าจีนอาจบวกราคาขายเพิ่มขึ้นอีกเพื่อขายกับผู้ซื้อในประเทศจีนอีก รวมแล้วค่าตอบแทนที่ทางตัวแทนได้รับประมาณ 15%

ผลตอบแทนรวมนี้อาจสูงรองๆ จากอัตรากำไรของบริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการเลยทีเดียว แต่ถือเสียว่าเป็นทางออกยามลำบาก

เอเย่นต์หรือตัวแทนนายหน้าจีนบางรายกำลังเงินเยอะมีข้อเสนอพิเศษ ซื้อเหมาห้องชุด 49% ที่มีสิทธิขายต่างชาติทั้งโครงการ โดยวางเงินมัดจำ จากนั้นจึงพานักลงทุนจีนมาซื้อ เมื่อขายได้ ผู้ซื้อชาวจีนจ่ายเงินดาวน์ 30% ตัวแทนจะเรียกเก็บค่าคอมมิสชั่น 90% ของอัตราเต็ม และเมื่อผู้ซื้อโอนเรียบร้อยจึงเก็บค่าคอมมิสชั่นส่วนที่เหลือ

ประเทศจีนกว้างใหญ่เหมือนนำเอาประเทศขนาดกลางๆ 10 ประเทศมารวมเข้าด้วยกัน จึงมีกำลังซื้อมหาศาลหากตรงกับความต้องการ ขณะเดียวกันก็มีความหลากหลายแตกต่างกันในแต่ละมณฑลแต่ละเมือง บริษัทเอเย่นต์ตัวแทนแต่ละรายก็มีความชำนาญพื้นที่ที่แตกต่างกันไป

ยังไงก็ถือว่ายังเป็นความหวัง เป็นทางออกได้ ยามที่กำลังซื้อในประเทศแผ่วเบา