ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ภาวะเศรษฐกิจโลก ภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศปัจจุบันเป็นช่วงที่มีความผันผวนสูงมาก ยิ่งถ้านำปัจจัยทางการเมืองเข้ามารวมด้วย จะเห็นความเปลี่ยนแปลงผันผวนแบบเมื่อวานอย่างหนึ่ง พรุ่งนี้อาจจะอีกอย่างหนึ่ง
ธุรกิจต่างๆ ย่อมได้รับผลกระทบเหล่านี้อย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยอมรับสภาพกันว่า อยู่ในภาวะ “ขาลง” กำลังซื้อตกต่ำ ขณะที่ปริมาณสินค้าสร้างเสร็จเหลือขายมีมาก เกินกำลังซื้อ (ที่สามารถซื้อได้) ทุกกลุ่มระดับราคา
แต่ในภาวะผันผวนเช่นนี้ ก็เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เป็นแนวโน้มที่เกิดขึ้นแล้วจะดำรงอยู่ต่อไปอีกนานหลายเรื่องด้วยกัน
1.
ตลาดบ้านมือสองเติบโตขึ้นมาคู่กับบ้านใหม่ ในอดีตตลาดบ้านมือสองเป็นส่วนประกอบเล็กๆ ของตลาดที่อยู่อาศัย แต่ปีที่ผ่านมาเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองกับบ้านใหม่มีสัดส่วนใกล้เคียงกันแล้ว 48% กับ 52%
ปัจจัยผลักดันบ้านมือสองที่สำคัญ ได้แก่ โครงการบ้านใหม่มีระยะทางห่างไกลจากศูนย์กลางเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะราคาที่ดินสูงขึ้น บ้านมือสองในระดับราคาเดียวกันจะอยู่ในทำเลที่ใกล้กว่า หรือในทำเลเดียวกันบ้านมือสองมักถูกกว่า
นอกจากนี้ ปัจจุบันมีธุรกิจรีโนเวตบ้านมือสองให้มีสภาพดีขึ้นก่อนขาย ช่วยแก้ปัญหาความยุ่งยากของผู้ซื้อได้มาก
2.
เกิดการพัฒนาอสังหาฯ แบบ re-development ย้อนกลับเข้าไปในย่านศูนย์กลางเมือง ทั้งนี้ เนื่องจากเมืองแผ่ขยายตัวออกไปด้านนอกต่อเนื่อง ประกอบกับเกิดระบบการเดินทางด้วยรถไฟฟ้ามากขึ้น อาคารพาณิชย์ริมถนนจำนวนมากไม่สามารถประกอบการค้าปลีกได้อีก มีปัญหาการจอดรถยนต์ ทำให้เกิดกลุ่มอาคารเดิมถูกทิ้งร้างหรือใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่จำนวนมาก
นอกจากนี้ ในซอยเก่าแก่ที่เป็นย่านชุมชนผู้อยู่อาศัยมีรายได้สูง ที่มีที่ดินแปลงเล็กๆ ที่ไม่คุ้มค่าการลงทุนสำหรับบริษัทอสังหาฯ ใหญ่
เหล่านี้เริ่มมีนักพัฒนารุ่นใหม่เข้าไปซื้อหรือเช่าซื้ออาคาร ตลอดจนดาดฟ้าอาคาร ที่จอดรถที่ไม่ได้ใช้งาน เพื่อนำไปปรับปรุงดัดแปลงการใช้ประโยชน์ใหม่ให้ตรงกับความต้องการตลาด ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ที่พัก ร้านอาหาร บาร์ ฯลฯ
ส่วนที่ดินแปลงขนาดเล็กถูกนำไปพัฒนาจัดสรรเป็นที่อยู่อาศัยราคาแพงสำหรับคนรุ่นใหม่ ที่ไม่อยากอยู่คอนโดฯ ไม่อยากอยู่ชานเมือง และต้องการอยู่ใกล้ชุมชนบ้านพ่อแม่
3.
AMC บริหารทรัพย์สิน จัดการหนี้เสียสถาบันการเงินให้ใช้ประโยชน์ได้ใหม่
เดิม AMC เป็นผลพวงการปิดสถาบันการเงินตอนวิกฤตปี 2540 อาทิ BAM, SAM
แต่ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทยผู้มีอำนาจตามกฎหมาย เปิดให้เอกชนสามารถจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเพื่อดำเนินการและได้สิทธิ์ซื้อหนี้เสียโดยได้สิทธิ์ไม่ต้องชำระภาษี
ทุกวันนี้มีเอกชนจำนวนมากขึ้นเข้ามาจดทะเบียนตั้งบริษัท AMC
เพื่อรับซื้อหนี้เสียที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มาจัดการให้เกิดการใช้ประโยชน์ใหม่
4.
ปัจจุบันบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมีพัฒนาการมากว่า 30-40 ปีแล้ว เป็นบริษัทที่มีมูลค่าหลายหมื่นล้านบาทถึงแสนล้านบาทจำนวนมาก
บริษัทอสังหาฯ นอกจากมีกำลังการผลิตล้นเหลือความต้องการของตลาดแล้ว ยังขยายไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ อาทิ โรงแรม โรงพยาบาล นิคมอุตสาหกรรม โลจิสติกส์
วิกฤตเที่ยวนี้ ผลลัพธ์จะมีทั้งผู้รอด ผู้ประสบปัญหาที่ต้องการขายอสังหาฯ เปลี่ยนเป็นสภาพคล่องแบบด่วนๆ อาจทำให้เป็นโอกาสที่จะมี “กองทุนลงทุนอสังหาฯ” เพื่อนำมารีโนเวตใหม่ให้เกิดประโยชน์ใช้งานใหม่แล้วจำหน่ายออกไป หรือเป็นกองทุนเพื่อลงทุนในอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนที่มั่นคงสม่ำเสมอ
เพราะในอีกมุมหนึ่ง อสังหาฯ ก็เป็นทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่มีคุณสมบัติเฉพาะของตนเอง สามารถนำเข้าไปพอร์ตทรัพย์สินที่ถือครองเหมือนกับหุ้น ตราสารหนี้ ทองคำ เงินตรา คริปโต ได้เช่นกัน
