ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในห้วงเวลาเริ่มต้นของครึ่งหลังปี 2568 กล่าวได้ว่า บ้าน คอนโดมิเนียมทุกระดับราคา ทั้งสูง-กลาง-ล่าง ต่างมีภาวะใกล้เคียงกันแล้ว คือ ชะลอตัว
มีปริมาณสินค้าเสนอขายในตลาดมากกว่าความสามารถในการซื้อหรือเรียกว่า สินค้าล้นเกินกำลังซื้อ ทุกเซ็กเมนต์เรียบร้อย
ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาฯ นั้นสัมพันธ์กับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจหรือรายได้ประชาชาติ (GDP) อย่างแนบแน่น รัฐบาลประเทศต่างๆ ทั่วโลกมักใช้การกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ เพื่อกระตุ้นเพราะเป็นธุรกิจมีค่า multiplier หรือตัวทวีสูงเศรษฐกิจมีผลต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องมาก เมื่อเศรษฐกิจเริ่มเติบโตเป็นขาขึ้นอสังหาฯ จะโตอย่างรวดเร็ว
ในทางตรงกันข้าม เวลาเศรษฐกิจขาลง อสังหาฯ ก็จะลงเร็ว เพราะเป็นสินค้าราคาสูงมูลค่ามาก ผู้ซื้อต้องใช้ทั้งกำลังเงินและความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อสูง
เหตุที่ธุรกิจอสังหาฯ เกิดปัญหาชะงักงัน ที่เห็นกันบ่อยในประเทศต่างๆ เกิดจากการซื้อเก็งกำไรเป็นจำนวนมากจนถึงจุดที่ไม่สามารถไปต่อได้ก็เกิดภาวะฟองสบู่แตก
สำหรับประเทศไทยรอบนี้การชะลอตัวอสังหาฯ ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไร ไม่ได้เกิดฟองสบู่ แต่เกิดจากกำลังซื้อตกต่ำ รายได้ที่แท้จริงของประชาชนลดลงหรือเท่าเดิม ขณะเดียวกันมีปัญหาหนี้สินครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยกู้เพื่อซื้ออสังหาฯ ที่อยู่อาศัย
เมื่อ “ดีมานด์” หดตัว “ซัพพลาย” จึงมีปริมาณมากกว่า โผล่ขึ้นมาอยู่เหนือดีมานด์
สถานการณ์ในขณะนี้
1. ตลาดซื้อขายที่ดินเงียบ
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย บริษัทอสังหาฯ กลุ่ม top 3 เปิดเผยว่า การพิจารณาซื้อที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้จำนวนหลายแปลง ปรากฏว่าจำนวนแปลงที่ดินที่คัดมาพิจารณาและแปลงที่ดินที่บริษัทสนใจนั้นไม่มีคู่แข่งขันในการซื้อเลยแม้แต่รายเดียว ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
สาเหตุเนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงเหลือจำนวนไม่มาก หรือบางรายที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์หยุดเปิดโครงการใหม่ไปเลย
นอกจากนี้ ตลาดหุ้นกู้ของอสังหาฯ ไม่เหมือนเดิม ผู้ซื้อหุ้นกู้ผู้ลงทุนไม่มั่นใจ การออกหุ้นกู้ใหม่ทำได้ยาก และหุ้นกู้เดิมก็ต่ออายุ (roll over) ไม่ได้
ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ไม่สามารถออกหุ้นกู้เพื่อนำเงินมาซื้อที่ดินรอการพัฒนาได้เหมือนที่ผ่านมา
2.อัตรากำไรลด ยอมโปรโมชั่นหั่นราคา
ดูผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ จะเห็นตัวเลขเฉลี่ยอัตรากำไรขั้นต้น (Gross margin) ซึ่งเป็นตัวเลขราคาขายหักด้วยค่าใช้จ่ายการผลิต ลดลงต่ำกว่าปกติ แสดงถึงมีการโปรโปรชั่นลดราคาต่ำลงกว่าที่เคยทำกันแล้ว
การแข่งขันด้วยราคาเกิดขึ้นแล้วเพื่อเร่งยอดขาย รักษาสภาพคล่อง
ส่งผลให้อัตรากำไรสุทธิ (Net margin) ที่หักค่าใช้จ่าย SG & A แล้ว ลดต่ำลงด้วย
3.เร่งระบายสินค้าในสต๊อกทุกช่องทาง
การตลาดการขายแบบเดิมที่การตลาดรณรงค์สื่อสารการตลาด กระตุ้นให้ผู้สนใจซื้อแวะมาเยี่ยมชมโครงการ และพนักงานขายพาเยี่ยม แล้วปิดการขายนั้น ไม่เพียงพอ
ปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ผู้นำตลาดส่วนใหญ่ ได้เพิ่มความร่วมมือกับเอเย่นต์ขายอสังหาฯ ให้ช่วยหาผู้สนใจมาซื้อและปิดการขาย โดยให้การตอบแทนเป็นค่าคอมมิสชั่น และบางรายรับรายชื่อผู้สนใจ (lead) จาก Influencer โดยจ่ายค่าคอมมิสชั่นตอบแทน
ไม่มีใครแน่ใจว่า วิกฤตนี้มาถึงจุดต่ำสุดหรือยัง หรือจะมีเหตุอะไรเกิดขึ้นอีกหรือไม่ ทั้งหมดจะกินเวลานานแค่ไหน
