ผ่านจุดต่ำสุด แต่อย่าวางใจ

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2569 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย หรือ KResearch แถลงอย่างเป็นทางการว่า เศรษฐกิจไทยน่าจะผ่านจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 2/2569 และทยอยฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง โดยมีข้อมูลเศรษฐกิจด้านต่างๆ มาวิเคราะห์สนับสนุนข้อสรุปดังกล่าว

แวดวงธุรกิจรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์รับฟังข้อสรุปนี้ด้วยความยินดี เพราะมีคำถามในใจอยู่แล้วว่า เราถึงจุดต่ำสุด เราผ่านจุดต่ำสุดของการชะลอตัวทางเศรษฐกิจหรือยัง เมื่อ KResearch ซึ่งเป็นสถาบันวิจัยใหญ่ที่ได้รับความเชื่อถือสูงแห่งหนึ่ง ออกมาแถลงจึงได้คำตอบที่รออยู่

อย่างไรก็ดี การวิจัยวิเคราะห์จากตัวเลขทางเศรษฐกิจและธุรกิจโดยนักเศรษฐศาสตร์เก่งๆ ที่มีประสบการณ์ กับการเปลี่ยนแปลงในทางปฏิบัติของธุรกิจแต่ละกลุ่มแต่ละกิจการซึ่งมีกระบวนการที่ใช้เวลา

แม้จะมีทิศทางแบบเดียวกัน แต่ระยะเวลาอาจแตกต่างกัน

การผ่านจุดต่ำสุดของเศรษฐกิจ ถ้ามองทางปฏิบัติเชิงเปรียบเทียบก็เหมือนกับการทรุดลงไปถึงชั้นทรายใต้ดินแล้ว ทรุดต่อไปอีกไม่ได้ แต่หลังจากนั้น การฟื้นตัว การเก็บกู้ก่อร่างสร้างใหม่ในสภาพแวดล้อมใหม่ ก็เป็นอีกกระบวนการหนึ่งของแต่ละเศรษฐกิจประเทศ แต่ละธุรกิจและกิจการ

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดมิเนียมขณะนี้ กำลังซื้อยังคงอ่อนแรง ครึ่งแรกปี 2569 ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านคอนโดฯ ใหม่ลดลงทุกเซ็กเมนต์ แต่บ้านมือสองยอดที่เป็นจำนวนยูนิตโต 13.8% บ้านมือสองกลุ่มที่เติบโตมากที่สุดเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา

หมายความว่า กลุ่มคนที่เคยคิดจะซื้อบ้านใหม่ราคา 3-4 ล้านบาทซึ่งเป็นกลุ่มที่ถูกธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อมาก 50-70% เปลี่ยนมาซื้อบ้านมือสองต่ำกว่า 3 ล้านบาทในทำเลใกล้เคียงกัน มีราคาถูกกว่า และสามารถกู้ธนาคารได้

ขณะเดียวกัน ในระบบเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้เสียยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น การผิดนัดชำระหนี้ไม่เกิน 90 วัน (SM), หนี้เสีย (NPL) เพิ่มขึ้น การเข้าสู่กระบวนการทางศาลและบังคับคดี กลายเป็นทรัพย์ NPA เพิ่มขึ้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 กรุงเทพฯ ปริมณฑลที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขาย 70,495 หน่วย เพิ่มขึ้น 117.9% จากปีก่อน มูลค่ารวม 701,250 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 234%

หมายความว่า บ้านมือสองที่ถูกนำมาประกาศขายใหม่ นอกจากมีจำนวนมากขึ้นแล้ว มูลค่าเฉลี่ยต่อหลังยังสูงขึ้นด้วย โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑลซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุดของบ้านมือสอง ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยบ้านมือสองเทียบไตรมาส 1 ปี 2568 เทียบไตรมาส 1 ปี 2569 เพิ่มจาก 6.5 ล้านบาท เป็น 9.9 ล้านบาท

หมายถึง เจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาจนบ้านถูกบังคับคดี จากกลุ่มบ้าน 4-6 ล้านบาท ขยายถึงกลุ่มบ้าน 10 ล้านบาท ซึ่งเจ้าของบ้านจำนวนมากเป็นผู้ประกอบการระดับ SME ด้วยแล้ว

สำหรับผู้ที่ยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ยังมีกำลังซื้อ ระยะนี้การกู้ธนาคารก็เพิ่มความยากเพราะธนาคารเพิ่มความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นผลจากแนวโน้มหนี้เสียเพิ่มขึ้น และลูกหนี้ที่กู้ธนาคาร “แบบได้รับเงินทอน” กลายเป็นหนี้เสียย้อนกลับมาที่ธนาคาร

ส่งผลให้ธนาคารก็ระวังมากขึ้น

การที่ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลูกค้าส่วนหนึ่งกู้ไม่ผ่าน ไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อเพราะติดปัญหารายได้หรือเครดิต แต่มีผู้กู้บางส่วนที่มีนายหน้าทางการเงินมาช่วยดำเนินการทำให้กู้ได้และมีเงินทอน หนักข้อขึ้นถึงขั้นหาชื่อคนที่แม้ยังไม่มีความต้องการบ้าน มาทำเรื่องยื่นกู้และได้รับเงินทอน เป็นการร่วมมือกันระหว่างนายหน้าการเงินอดีตพนักงานธนาคาร กับเจ้าของโครงการที่ต้องการยอดขายเฉพาะหน้า และเจ้าหน้าที่ธนาคาร

กรณีดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นทั่วประเทศ เกิดมากบางภูมิภาคบางธนาคารและบางโครงการ แต่เวลานี้ผลหนี้เสียย้อนมาถึงสำนักงานใหญ่ จึงเกิดความเข้มงวดการปล่อยกู้ทั่วไป

ภาวะเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งระดับโลกก็สู้กันจน 2 ฝ่ายเดินต่อไม่ได้ ต้องหาทางลง, เศรษฐกิจธุรกิจในประเทศ ตลอดจนฝีหนองจุดด่างดำที่ทำกันไว้ ก็แสดงตัวให้เห็นกันหมดแล้ว

ก็น่าจะเชื่อได้ว่า เราถึงจุดต่ำสุด และกำลังผ่านจุดต่ำสุดไป เพราะต่ำกว่านี้ก็เป็นชั้นทรายชั้นดินดานลงต่อไม่ได้แล้ว