ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
เศรษฐา ทวีสิน ผู้ก่อตั้งและผู้บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “แสนสิริ” จากประสบการณ์ยาวนานในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ และผ่านประสบการณ์เป็นนายกรัฐมนตรีคนที่ 30 ได้เห็นโอกาสและปัญหาของประเทศในมุมมหภาคมาแล้ว
เมื่อเร็วๆ นี้เศรษฐาได้ไปบรรยายให้กับหลักสูตร The Next Real ซึ่งเป็นหลักสูตรสำหรับนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และซัพพลายเชนมาแชร์ประสบการณ์กัน มุมมองของเศรษฐาจึงน่าสนใจว่า มองสถานะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่เป็นภาวะเศรษฐกิจขาลงอย่างไร
เศรษฐามองว่า ปัญหาใหญ่ที่เศรษฐกิจไทยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญอยู่เวลานี้ คือ ปัญหากำลังซื้อในตลาดตกต่ำมาก ซึ่งเป็นผลจากรายได้ประชาชาติหรือ GDP ของประเทศตกต่ำต่อเนื่องเป็นเวลานานนับสิบปี ประชาชนรายได้ไม่เพิ่มและยังมีหนี้สินครัวเรือนสูง ภาครัฐไม่มีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่เป็นเวลานาน และหนี้สาธารณะติดเพดานการกู้ เป็นอุปสรรคในการทำเมกะโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่
“ถ้าใครสังเกตจะเห็นว่า ปีที่ผ่านมาบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ปันผลสูงมาก เพราะไม่รู้จะเอาเงินไปลงทุนอะไรดี ที่จะมีคนต้องการและมีกำลังซื้อ มองไปมันไม่เห็นกำลังซื้อ เป็นภาวะอึมครึมมาก น่ากังวล”
การปรับปรุงโปรดักส์ที่อยู่อาศัย ด้วยการนำเอาแนวคิด wellness, longevity ใส่เข้าไป มันก็เพียง “กิมมิก” การตลาดเล็กๆ น้อยๆ ตราบใดที่ภาพใหญ่ทางเศรษฐกิจยังไม่ดี
การรับมือกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น เศรษฐาเห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate นั้น เป็นเกมของ Cash Flow หรือสภาพคล่องทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญ ในสถานการณ์เศรษฐกิจไม่ดีต้องให้ความสำคัญกับสภาพคล่องก่อน เรื่องอัตรากำไรเป็นเรื่องลำดับถัดมา
ขณะเดียวกัน ต้องสื่อสารกับสถาบันการเงินให้ดี เพราะธนาคารนั้นถือเป็นพาร์ตเนอร์สำคัญของคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องไม่ให้แบงก์ตกใจเมื่อการบริหารจัดการเชิงกลยุทธ์ของธุรกิจมีผลต่ออัตรากำไร ไม่ว่าจะเป็นลบหรือเป็นบวกมาก ต้องสื่อสารให้รับรู้และเข้าใจก่อน เนื่องจากธรรมชาติของแบงก์ต้องการอะไรที่แน่นอนคงที่
โอกาสของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในสถานการณ์ที่โลกผันผวน มีความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์รุนแรงนั้น ทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายประชากรที่มีความมั่งคั่งสูงเป็นจำนวนมาก เพื่อหาที่พักอาศัยที่ปลอดภัยสำหรับครอบครัว และแสวงหาถือครองทรัพย์สินที่มีมูลค่ามั่นคงเพื่อรักษาความมั่งคั่ง
ไทยเป็นประเทศที่มีระบบสาธารณสุขและการแพทย์ดี อาหารดี ค่าครองชีพต่ำ มีโรงเรียนนานาชาติคุณภาพจำนวนมาก ประชาชนมีวัฒนธรรมต้อนรับเป็นมิตรต่อชาวต่างชาติ จึงเป็นเป้าหมายปลายทางหนึ่งของชาวต่างชาติที่มั่งคั่ง
อย่างไรก็ดี ในเรื่องนี้ยังติดปัญหาทางกฎหมายการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านที่ดินของชาวต่างชาติ รวมทั้งทัศนคติหรือวาทกรรม “ขายชาติ” ทำให้ทางปฏิบัติยังไม่สามารถทำได้
สิ่งที่ภาคเศรษฐกิจและธุรกิจไทยเผชิญอยู่ในขณะนี้เป็นปัญหาในเชิงโครงสร้าง เช่น การติดเพดานหนี้เงินกู้สาธารณะทำให้รัฐบาลไม่สามารถทำโครงการเมกะโปรเจ็กต์สาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ซึ่งรัฐควรทำควรเป็นผู้ลงทุนในยามที่ประชาชนและภาคเอกชนมีข้อจำกัดกำลังซื้อ
การลงทุนสร้างระบบการจัดการน้ำประเทศ แก้ปัญหาน้ำท่วมและภัยแล้งซ้ำซาก จะแก้ปัญหาความเดือดร้อนทุกปี ต้องใช้งบประมาณจำนวนมากเยียวยาทุกปี ทำให้ประชาชนภาคเกษตรที่มีจำนวนมากกว่า 30 ล้านคน เดิมมีส่วนสร้างผลิตผลในรายได้ประชาชาติเพียง 8% ให้สูงขึ้นกว่านี้
ก็จะทำให้เศรษฐกิจเติบโตขึ้นอีกมาก
