ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี 2569 เริ่มเห็นมีกลยุทธ์เชิงรุกจากบางบริษัทขึ้นบ้างแล้ว หลังจากภาพรวมของธุรกิจนี้เริ่มถอยตามภาวะตลาดมาตั้งแต่ปี 2567, 2568 จนถึง 2569 ซึ่งสิ่งที่สังเกตเห็นเป็นเชิงรุกอันแรกคือ จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เริ่มมีกลับมามากขึ้น
โดยภาพรวมของตลาดอสังหาฯ บริษัทที่เริ่มหันกลับมาเชิงรุกยังเป็นส่วนน้อย เป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง อัตราหนี้ (D/E) ต่ำ, มีโครงการที่อยู่ในทำเลในตลาดที่มียอดขายดี
ขณะที่บริษัทอสังหาฯ ส่วนมากอยู่ในระหว่างการปรับตัวลดสต๊อก รักษาสภาพคล่อง ลดต้นทุน และบริษัทบางส่วนก็ต้องถอยออกจากตลาดไป
แม้การปรับทิศมาเป็นเชิงรุกยังเป็นบริษัทอสังหาฯ จำนวนน้อย แต่ก็น่าสนใจพิจารณาว่า ปัจจัยสำคัญๆ ในตลาดเกิดอะไรขึ้น มีอะไรเปลี่ยนแปลงไปบ้าง เนื่องจากสินค้าอสังหาฯ ต้องใช้ระยะเวลา 2-3 ปีจากจุดตัดสินใจเริ่มจึงสามารถผลิตเป็นสินค้าและบริการ จนปิดโครงการได้ จึงจำเป็นต้องมองล่วงหน้าพอสมควร
ซัพพลายใหม่ลดฮวบ น่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงที่มีผลเห็นชัดมากที่สุด บริษัทอสังหาฯ ใหญ่กลางและเล็กลดจำนวนการเปิดตัวโครงการลงจำนวนมาก ไปจนถึงไม่เปิดโครงการใหม่เลยเป็นจำนวนมากเช่นกันในกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็ก
อสังหาฯ บ้านคอนโดมิเนียมที่เสนอขายในตลาดปัจจุบันจึงเป็นบ้านคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมขายหรือรอขาย หรือสต๊อกเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีแคมเปญรณรงค์โปรโมชั่นลดแจกแถมแรงๆ ต่อเนื่องมาพอสมควร และค่อยๆ ซาลง
สต๊อกยุบ – ปี 2569 ที่ผ่านมา ถึงระยะกลางปีมีผู้ประเมินว่าปริมาณสต๊อกรวมลดลงหลักหมื่นยูนิต หากพิจารณาจากเชิงจำนวนหลักหมื่นอาจไม่น่าตื่นเต้นอะไร แต่ถ้ามองว่านี่เป็นการเปลี่ยน “ทิศทาง” จากสต๊อกที่สะสมพอกพูนขึ้นเรื่อยๆ ติดต่อกันหลายปี เป็นทิศทางสต๊อกที่ลดลง ก็นับเป็นเรื่องที่น่าสนใจ
ตอนที่ตลาดชะลอตัวแรงๆ ช่วงแรกๆ ตัวเลขทางการประมาณว่า ตลาดอสังหาฯ มีสต๊อกบ้านคอนโดฯ อยู่หลายแสนยูนิต ถ้าคำนวณด้วยอัตรา Asorbtion rate หรือการดูดซับของตลาดปกติที่ผ่านมา ต้องใช้เวลา 4-5 ปี
หากย้อนกลับมาศึกษาวิกฤตปี 2540 ซึ่งเวลานั้นสาย “วิชาการ” อสังหาฯ คาดว่าต้องใช้เวลา 10 ปี แต่บทเรียนจริง ปี 2543 ตลาดบ้านก็เริ่มการฟื้นตัวแล้ว
และพบว่าโครงการพัฒนาที่ไปต่อไม่ได้, บ้านว่างที่เจ้าของบ้านไม่คิดจะขาย, หรือบ้านอาคารรกร้างใดๆ ที่พร้อมขาย ไม่อาจนับรวมเป็นตัวเลขซัพพลายสินค้าในตลาดได้
บ้านรีโนเวต – ซัพพลายใหม่ของจริงที่ไม่เคยมีในยุค 2540 คือ บ้าน ห้องชุด รีโนเวต ซึ่งปัจจุบันในย่านทำเลที่บ้านใหม่มีราคาสูง มีระยะทางไกลจากเมืองมาก และมีบ้านมือสองที่รีโนเวตใหม่แข็งแรงสวยงาม ทันสมัยขายในราคาที่ต่ำกว่า 10-20% ผู้ซื้อเปลี่ยนใจมาซื้อแทนบ้านใหม่จำนวนมากขึ้น จนสามารถถือได้ว่าเป็นสินค้าทดแทนหรือเป็นคู่แข่งกับที่อยู่อาศัยใหม่แล้วในปัจจุบัน
ซัพพลายโครงการใหม่ที่เกิดในอนาคต – ถ้าเป็นโครงการคอนโดฯ ต้องไปดูตัวเลขการยื่นขอ ERA และการได้รับอนุญาต ERA ซึ่งขณะนี้ต่ำมากๆ ฉะนั้น หากนับรวมตั้งแต่ซื้อที่ดิน เตรียมงานด้านต่างๆ 1 ปี บวกกับยื่นขอ ERA อีก 1 ปี เชื่อได้ว่าอีก 2 ปีคอนโดฯ ยังซัพพลายใหม่น้อยมากๆ ถ้าไปดูตัวเลขอื่นๆ อาทิ ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน, ขออนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัย เชื่อว่าอยู่ในทิศทางเดียวกัน
ปัจจัยควบคุมซัพพลายใหม่ที่ให้ผลชะงัดมากที่สุดอีกปัจจัยหนึ่งคือ การพิจารณาให้สินเชื่อโครงการอสังหาฯ ของสถาบันการเงินซึ่งยากมากๆ ในขณะนี้
โอกาสจึงเป็นของบริษัทอสังหาฯ ระดับท็อปที่มีความแข็งแกร่ง หนี้ต่ำ ความพร้อมสูง ที่ธนาคารยังให้สินเชื่อโครงการ, ที่ยังออกหุ้นกู้ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำ และที่สำคัญราคาที่ดินที่ซื้อมาสำหรับทำโครงการถูกลงด้วย
เรื่องเดียวที่วงการอสังหาฯ ยากจะคาดการณ์คือ กำลังซื้อจะฟื้นตัวได้อย่างไร เศรษฐกิจประเทศไทยจะพัฒนาเติบโตอย่างไร
จากการเปลี่ยนแปลงระหว่างประเทศทั้งด้านเศรษฐกิจการค้า และการเมืองระหว่างประเทศ สร้างโอกาสให้กับประเทศไทย ทำให้เงินทุนไหลมา ธุรกิจไหลมา แง่มุมนี้เริ่มมีปรากฏให้เห็นแล้วบ้าง อย่างดาต้าเซ็นเตอร์ การผลิตชิป
จากการบริหารจัดการเศรษฐกิจประเทศ การลงทุนเมกะโปรเจ็กต์เพื่อสร้างรายได้, กระตุ้นการลงทุน สร้างการจ้างงาน ที่แน่นอนว่า ต้องดำเนินการโดยรัฐบาลปัจจุบัน ยากจะคาดการณ์หรือวิเคราะห์ฟันธง
