อสังหาฯ ขาดกำลังซื้อ

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

งานมหกรรมบ้านคอนโดมิเนียม งานแสดงสินค้าและขายสินค้าบ้านคอนโดมิเนียมที่เป็นงานใหญ่ประจำปี จัดโดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ปีนี้จัดขึ้นระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม-1 พฤศจิกายน 2569 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เพิ่งจบไปหมาดๆ เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา

ผลตอบรับ “อย่างไม่เป็นทางการ” ก็ต้องบอกว่า ไม่เป็นไปอย่างที่ผู้ที่เกี่ยวข้องคาดหวัง

สาเหตุไม่ใช่ความผิดพลาดบกพร่องของผู้จัดงานอย่างแน่นอน

เพราะงานมหกรรมบ้านคอนโดฯ เป็นงานที่จัดเป็นประจำมากว่า 30 ปี โดย 3 สมาคมที่ผลัดกันเป็นเจ้าภาพดำเนินการ มีประสบการณ์ความชำนาญอยู่แล้ว การสื่อสารการตลาดที่ทำโดยผู้จัดงานเอง และโดยความสนใจของสื่อมวลชนเพราะเป็นงานใหญ่ที่เป็นดัชนีชี้วัดของวงการ ก็น่าจะสามารถสื่อสารถึงกลุ่มเป้าหมายได้ทั่วถึง

สถานที่จัดงานก็เป็นสถานที่เดิมศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่เป็นที่คุ้นเคยกันดี มีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ผ่าน ก็ไม่น่าจะมีปัญหา

ด้านผู้แสดงสินค้านำสินค้าบ้านคอนโดฯ มาขาย ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่คุ้นชื่อ จัดโปรโมชั่นมาตามที่สื่อรวบรวมไว้ ก็ถือว่าเป็นโปรโมชั่นกันแบบสุดสุดแล้ว

ความจริงบริษัทอสังหาฯ ต่างๆ ทำโปรโมชั่นกันเต็มที่มาตั้งแต่ครึ่งหลังของปีที่แล้ว เพราะทุกบริษัทต้องการเร่งระบายสต๊อกสร้างเสร็จรอขายให้มากให้เร็วที่สุด ซึ่งช่วงปลายปีที่แล้ว ผลตอบรับที่เป็นยอดจองยอดขายยังถือว่าใช้ได้เพราะยังมีผู้ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อที่รอจังหวะอยู่ ตัดสินใจซื้อจำนวนไม่น้อย

ดูงบการเงินปี 2568 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ ก็จะพบว่ากำไรขั้นต้นหรือ Gross Margin โดยเฉลี่ยปกติจะมีกำไรขั้นต้นมากกว่า 30% ขึ้นไป แต่ปี 2568 ที่ผ่านมาส่วนใหญ่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด หลายรายต่ำกว่า 30% ซึ่งเมื่อหักต้นทุน SG&A ที่อยู่ระหว่าง 10% กว่า ถึง 20% นิดๆ กำไรสุทธิจึงลดลง

แสดงถึงมีการลดราคาให้กับผู้ซื้อในสัดส่วนที่มากจริงๆ

แต่พอปีนี้ 2569 กำลังซื้อที่พอมีที่รอซื้อโปรดีๆ ก็ซื้อกันไปมากแล้ว กำลังซื้อใหม่ๆ ที่จะเพิ่มเข้ามาก็มองหาไม่ค่อยจะมี

และที่สำคัญ ผู้ต้องการที่อยู่อาศ้ยที่จองซื้อไปแล้ว แต่ถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งถ้าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคากลางๆ ลงมาล่างอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อสูง 50-70% ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยระด้บราคาสูง 7 ล้านบาท 10 ล้านบาทขึ้นไป 30-40% ของการยื่นกู้

เป็นอย่างนี้ติดต่อกันมาหลายปีแล้ว คำนวณดูว่า จำนวนผู้ต้องการที่อยู่อาศัยที่ถูกปฏิเสธการปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านคอนโดฯ ไปแล้วจำนวนมหาศาลแค่ไหน

คนเหล่านี้คงไม่สามารถพลิกฟื้นรายได้และสถานะทางการเงินขึ้นมาได้ภายใน 1-2 ปี ตรงกันข้าม การเลิกจ้าง การลดจำนวนพนักงานยังมีข่าวให้เห็นกันเรื่อยๆ

มิหนำซ้ำยังมีการวิเคราะห์ประเมินกันอีกว่า AI ที่ถูกนำมาใช้งานมากขึ้นเรื่อยๆ จะทำให้การจ้างงานคนลดลงอีกจำนวนมาก อาจจะทำให้คนที่มีงานทำมีรายได้อยู่แล้วไม่กล้าสร้างภาระหนี้จำนวนมากด้วยการซื้อบ้านไประยะหนึ่ง

ปัญหาอุปสรรคของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดฯ ปัจจุบันที่ใหญ่ที่สุด จึงเป็นปัญหากำลังซื้อของผู้ต้องการที่อยู่อาศัย

ปัญหากำลังซื้อประชาชนไม่เพียงพอ ก็เพราะรายได้เฉลี่ยประชาชนในระยะ 10 ปีมานี้ไม่เพิ่ม ตามรายได้ “ประชาชาติ” หรือ GDP ประเทศที่ 10 ปีมานี้เติบโตเฉลี่ยแค่ 1.9% เป็นอันดับรองบ๊วยในอาเซียน

และเหตุที่ GDP ประเทศไม่โต จนเปลี่ยนอันดับจากเสือตัวที่ 5 มาเป็น “ห-า” ตัวที่ 11 ก็เพราะ 20 ปีมานี้ ไม่มีการลงทุนใหญ่ระดับเมกะโปรเจ็กต์เพื่อยกระดับรายได้ของประเทศเลย

เกิดอะไรขึ้นก็ลองไปลำดับเหตุการณ์บ้านเมืองเมื่อ 20 ปี, 10 ปีที่ผ่านมา ก็จะพบ ซ.ต.พ.ของประเทศสารขัณฑ์