ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
เมื่อเร็วๆ นี้มีโอกาสเดินทางไปดูงานและเที่ยวเซี่ยงไฮ้เมืองเศรษฐกิจใหญ่ของประเทศจีน
นอกจากดูโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ แล้ว ยังได้แลกเปลี่ยนข้อมูลและความคิดเห็นกับนักธุรกิจอสังหาฯ ทั้งรุ่นเก่าและรุ่นใหม่ของจีน
เห็นความเหมือนความต่างระหว่างธุรกิจอสังหาฯ ไทยกับอสังหาฯ จีนหลายประเด็น
สิ่งที่เหมือนกันเรื่องแรก อสังหาฯ ทั้งไทยและจีนต่างอยู่ในภาวะขาลงเช่นเดียวกัน
ถ้าเทียบขนาดความแรงในการ “ลง” เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ จีนมีขนาดใหญ่มาก หนี้สินการระดมทุนขนาดใหญ่มาก และประชาชนจีนทั้งซื้อจริง ทั้งลงทุนเก็งกำไรจำนวนมาก ซึ่งต่อเนื่องไปถึงสินเชื่อรายย่อยที่กู้จากสถาบันการเงินของผู้ซื้อด้วย การ ‘ลง’ จึงแตกต่างกัน
การแก้ปัญหาวิกฤตดังกล่าว
การฉ้อฉลทางการเงิน การทำโครงการ นักธุรกิจผู้ดำเนินการถูกดำเนินคดีรับโทษติดคุกไปตามกฎหมายบ้านเมือง ข้าราชการท้องถิ่นที่มีส่วนร่วมก็ถูกลงโทษไปตามระเบียบ
ตรงนี้เริ่มเห็นความแตกต่างกับบ้านเรา คือ การบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวดกวดขัน
สําหรับตัวโครงการอสังหาฯ ที่ล้นเกินตลาด มีการปรับนำเอาโครงการที่อยู่อาศัยไปทำเป็นโรงแรมให้บริการราคาไม่แพง การปรับโครงการอาคารสำนักงานให้เป็นอาคารที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนที่ต้องการ
รัฐสนับสนุนโดยการให้สินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยเหล่านี้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ต่ำกว่าผลตอบแทนหรือ yield ค่าเช่าที่อยู่อาศัยนั้นๆ เพื่อจูงใจให้คนซื้อ ส่วนรัฐได้แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยประชาชน และได้แก้ปัญหาอสังหาฯ ส่วนที่โอเวอร์ซัพพลาย
แน่นอนว่า มีประชาชนจำนวนมากที่ซื้อที่อยู่อาศัยไปในช่วงเฟื่องฟู ต้องเจอสภาวะราคาอสังหาฯ ที่ซื้อราคาตกต่ำลง ขณะที่ยังมีภาระหนี้เงินกู้ที่อยู่อาศัยที่ต้องผ่อนชำระต่อไปอีกหลายปี เป็นความเจ็บปวดที่ยังเหลืออยู่
ตรงนี้แหละที่ส่งผลให้คนจีนมาซื้อคอนโดมิเนียมที่ประเทศไทยน้อยลง ก็เพราะส่วนใหญ่ยังมีภาระหนี้ต้องชำระ, ทัศนคติการซื้อเก็งกำไรก็หดหายไป
โครงการพัฒนาอสังหาฯ ใหม่
แม้เอกชนนักพัฒนาอสังหาฯจะอยู่ในช่วงขาลง แต่เมืองเซี่ยงไฮ้ทุกวันนี้ยังมีการทำโครงการอสังหาฯ ยังเห็นทาวเวอร์เครนการก่อสร้าง การเปลี่ยนจากเดิมที่โครงการขยายสู่รอบนอกของเมือง เป็นปัจจุบันทำโครงการในย่านเมืองเก่า นำเอาย่านเก่าๆ ตึกเก่าๆ มี redevelopment โดยมีรัฐบาลท้องถิ่นเป็นผู้นำดำเนินการตามแผนพัฒนาเมืองและให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา
เช่น การพัฒนาโครงการเวสต์บันด์ (West Bund) ซึ่งสร้างขึ้นมาใหม่คนละฝั่งแม่น้ำหวงผู่ กับ The Bund Shanghai เดิมที่เป็นย่านธุรกิจเก่าแก่และจุดเช็กพอยต์นักท่องเที่ยว โดยนำพื้นที่ท่าเรือและโกดังเก่าที่รัฐลงทุนสาธารณูปโภคพื้นฐาน สร้างพิพิธภัณฑ์ หอศิลป์ เอกชนสร้างคอมมูนิตี้สำหรับสายอาร์ต คาเฟ่และประชาชนมาเดินเล่น กินดื่ม ปัจจุบันได้รับความนิยมมาก
แม้แต่ธุรกิจมอลล์ค้าปลีกเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์เครื่องใช้ภายในบ้าน ก็ได้รับการบอกเล่าจากคนทำธุรกิจว่า ช่วงโควิดระบาดธุรกิจลำบากมาก ทางรัฐได้เข้ามาร่วมถือหุ้นกิจการด้วย ทำให้กิจการยืนอยู่ได้ ขยายไปทั่วประเทศ
และขณะนี้กำลังเตรียมตัวขยายออกต่างประเทศ
เดินทางไปดูงานและเที่ยวจีนเที่ยวนี้ นอกจากได้เห็นโครงการอสังหาฯ ประเภทต่างๆ แล้ว ยังได้เห็นบทบาทของรัฐที่เข้ามาเกี่ยวข้องกับธุรกิจที่แตกต่างด้วย รัฐบาลจีนในภาคธุรกิจเอกชนซึ่งโดยนโยบายแล้วจะให้กลไกตลาดเป็นตัวขับเคลื่อน
แต่รัฐจีนยังต่างจากรัฐอื่นตรงที่ไม่เพียงเข้ามาสนับสนุนบางเรื่องด้วยการสนับสนุนทางด้านสินเชื่อเท่านั้น แต่เข้ามาร่วมทุนในเรื่องที่เอกชนทำไม่ได้หรือทำได้ยาก เช่น ทำหอศิลป์ พิพิธภัณฑ์ ทำถนนเลียบแม่น้ำ และเอกชนทำเรื่องที่ถนัดร้านค้าบริการต่างๆ เป็นต้น
รัฐเป็นผู้สร้างสภาพแวดล้อมหรือ eco system เพื่อให้ธุรกิจขนาดเล็กขนาดกลางเกิดขึ้นในกลุ่มธุรกิจที่รัฐเห็นว่าเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของประเทศเติบโต หรือกระทั่งรัฐเข้าไปถือหุ้นบางธุรกิจเพื่อให้ธุรกิจดำรงอยู่และคงที่รัฐต้องการ ภายหลังเมื่อสถานการณ์นั้นผ่านไปรัฐก็อาจถอนทุนออกไป นำไปทำเรื่องอื่นต่อไปอีก
น่าติดตามศึกษาเป็นอย่างยิ่ง
