อยากเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในโตเกียว

บทความพิเศษ | สุภา ปัทมานันท์

ราคาคอนโดมิเนียมหรือภาษาญี่ปุ่นเรียก “แมนชั่น”ในเขตเมือง และใจกลางกรุงโตเกียวมีราคาสูงขึ้นอย่างมาก ไม่เฉพาะอาคารที่สร้างใหม่เท่านั้น แม้แต่แมนชั่นมือสองก็ขยับราคาสูงเกิน 100 ล้านเยน (ประมาณ 21 ล้านบาท) ไปแล้ว

คิดง่ายๆ ว่าแพงขนาดไหน?

สำนักข่าวเกียวโดรายงานว่า คณะรัฐมนตรีชุดปัจจุบันของญี่ปุ่น 18 คน มีทรัพย์สินเฉลี่ยคนละ 66.4 ล้านเยน นางทาคาอิชิ ซานาเอะ นายกรัฐมนตรี มีทรัพย์สินราว 32 ล้านเยน มีเพียง 5 คนเท่านั้นที่มีทรัพย์สินเกิน 100 ล้านเยน

ผู้ที่มีทรัพย์สินมากที่สุดคือ นายชินจิโร โคอิสุมิ รัฐมนตรีกระทรวงป้องกันตนเอง มีราว 272 ล้านเยน

เมื่อสำรวจจำนวนผู้อยู่อาศัยในแต่ละอาคาร โดยเฉพาะอาคารสูงระฟ้าสร้างใหม่ หรูหราทันสมัย พบว่าเป็นห้องว่าง ไม่มีผู้พักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมากถึง 60%

ทำไมจึงเป็นเช่นนี้?

มือหนึ่งซื้อแล้วรอขายต่อทำกำไรทันที พูดง่ายๆ คือ ซื้อเก็งกำไรนั่นเอง!

เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน เก็งกำไร ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัยของตัวเองกันมากขึ้น ตั้งแต่มหาเศรษฐีระดับบนไล่ลงมาถึงพนักงานบริษัทที่มีเงินเก็บมากๆ ภายใต้สถานการณ์ที่ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นมากในเขตใจกลางกรุงโตเกียว อาทิ เขตชิโยดะ ใครๆ ก็อยากอาศัยอยู่ แต่จะมีสักกี่คนที่เป็นเจ้าของและพักอาศัยอยู่ได้ จนเกิดความกังวลว่าจะกลายเป็นเขตร้างผู้คนไปได้ (กังวลเกินไปไหม?) ทำไมเจ้าของตัวจริงไม่อยู่ ซื้อแล้วปล่อยให้ห้องว่าง น่าเสียดายแทน

เมื่อลองสำรวจแมนชั่นหรูสูงหลายสิบชั้นหรือที่เรียกว่า “ทาวเวอร์แมนชั่น” ที่สร้างใหม่แห่งหนึ่งในเขตชิโยดะ โตเกียว มีห้องที่เจ้าของแต่ละคนไม่ได้เข้าอยู่อาศัยจำนวนมาก เป็นอาคารที่ขายหมดตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ ราคาซื้อขายย่อมไม่ถูก แต่ขณะนี้มีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง 40% นอกนั้นเป็นห้องว่าง

บริษัทนายหน้าของโครงการให้คำแนะนำลูกค้าว่า อย่าพลาดโอกาสเด็ดขาดเพราะน่าจะเป็นโครงการสุดท้ายในทำเลดีเยี่ยม ริมเส้นทางรถไฟสายยามาโนเตะกลางกรุงโตเกียว ผู้ลงทุนจึงรีบจับจองเป็นเจ้าของ เมื่อสร้างเสร็จ ราคาก็พุ่งขึ้นไปอีก แต่เดิมที่ตั้งใจว่าจะให้เช่ารายเดือน ก็เปลี่ยนใจรอขายทำกำไรดีกว่า

ด้วยเหตุนี้จึงมีห้องที่ไม่มีคนอยู่อาศัยเกินกว่าครึ่งหนึ่ง มหาเศรษฐีจำนวนไม่น้อยที่ซื้อไว้หลายห้อง ส่วนคนที่มีเงินเก็บออมสบายๆ ก็หันมาซื้อเก็งกำไรเช่นกัน

ไม่แต่เพียงคนญี่ปุ่นเท่านั้น ยังมีนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศเข้ามาร่วมวงซื้อแมนชั่นหรูไว้เก็งกำไรอีกด้วย เฉพาะโครงการนี้แห่งเดียวมีเจ้าของชาวต่างชาติราว 20%

เจ้าของห้อง ชาวไต้หวันบอกว่าเคยได้ยินว่ามีผู้ทำกำไรได้ถึงสองเท่าของราคาที่ซื้อมา หากซื้อโดยเลือกทำเลทองที่เป็นเขตใจกลางกรุงโตเกียวเท่านั้น ราคาตลาดร้อนแรงมาก จากราคา 2 ร้อยล้านเยน อาจขายได้ถึง 4 ร้อยล้านเยนทีเดียว ซึ่งราคาขนาดนี้นับว่าแพงมากเมื่อเทียบกับห้องทั่วไป ที่ราคาไม่ถึงหนึ่งร้อยล้านเยน

อีกประการหนึ่งที่น่าจูงใจในการซื้อลงทุนก็คือ ค่าเงินเยนอ่อนตัวลงมาก ใกล้แตะ 160 เยนต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ เศรษฐีจากต่างประเทศจึงสนใจมาซื้อเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน ยิ่งไปกว่านั้นยังเป็นการครอบครองสินทรัพย์ในประเทศที่มีความมั่นคง ปลอดภัย มีระเบียบสังคมดีที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ในเอเชียด้วยกัน นึกอยากจะบินมาตรวจตราดูสภาพห้องก็ใช้เวลาบินมาเพียง 3-4 ชั่วโมง ใกล้นิดเดียว

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันและสหรัฐอเมริกามีราคาลดต่ำลง แต่สำหรับญี่ปุ่นภายใต้สภาพเศรษฐกิจขณะนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับมีแนวโน้มสูงขึ้น ต่างกันไปตามทำเลทองแต่ละแห่ง จึงเป็นแรงดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น สูงขึ้นเฉพาะแต่ในโตเกียวเท่านั้นหรือ?

ในจังหวัดที่มีเมืองใหญ่ อาทิ โอซากา แมนชั่นสูงหลายสิบชั้นสร้างใหม่ ทันสมัย มีราคาสูงขึ้นถึง 52% ในช่วงเวลา 5 ปีที่ผ่านมา ด้วยราคาแพงเช่นนี้จึงมีผู้เปลี่ยนเป้าหมายซื้อเพื่ออยู่อาศัยมาเป็นซื้อเพื่อการลงทุนกันมากขึ้น

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขยันขันแข็ง สามารถทำกำไรจากการซื้อขายเปลี่ยนมือ มีกำไรเพิ่มขึ้นเกิน 50% อย่างที่ไม่ค่อยเห็นในอดีต เฉพาะปีที่แล้ว 20% ของห้องที่ขายได้ มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 30 ล้านเยน (ประมาณ 6 ล้านกว่าบาท) ได้ราคาดี มีกำไรอย่างนี้ คนธรรมดาๆ ก็อยากซื้อเก็งกำไรกันบ้างแน่นอน

แต่…มีเงินอย่างเดียวใช่ว่าจะได้เป็นเจ้าของเลย เพราะว่าโครงการทำเลทอง คนสนใจล้นเกินจำนวนสินค้า ในจำนวนผู้สนใจมีมือใหม่เพิ่งเข้าสู่วงการก็ไม่น้อย จึงต้องใช้วิธี “จับสลาก” ไม่มีใครคิดว่าการได้เป็นเจ้าของต้องมีเงินและมีโชคด้วย!

พนักงานบริษัทวัย 50 ปี เจ้าของห้องขนาด 80 ตารางเมตร 2 ห้องนอน ห้องนั่งเล่น บริเวณรับประทานอาหารและครัว ซื้อมาราคา 140 ล้านเยน นับเป็นห้องที่ 3 ในรอบ 3 ปี เริ่มจาก 2 ปีที่แล้วเขาสามารถทำกำไรห้องที่ซื้อมาเพียง 1 ปีในราคา 43 ล้านเยน ทำกำไร 6 ล้านเยน ขณะนี้สามารถขายห้องที่อาศัยปัจจุบันได้กำไรกว่า 10 ล้านเยน และกำลังขยับขยายหาที่อยู่ใหม่ โดยกำเงินกำไรไปลงทุนห้องใหม่ ทำเลดีกว่าเดิมอีก แม้ว่าจะต้องกู้เงินไปซื้อ และไม่ใช่การลงทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยถาวรของตัวเอง เมื่อมีราคาเพิ่มขึ้นก็ขายทำกำไร แล้วหาที่อยู่ใหม่อีก

ลูกๆ เรียกว่า “บ้าน (แมนชั่น) หลังที่แล้ว ที่แล้ว ที่แล้ว…” และขณะนี้ยังไม่คิดจะหาที่อยู่ถาวร

แมนชั่นทำเลดีราคาแพงขึ้นมาก คนทั่วไปเอื้อมไม่ถึง และยังเป็นตัวดึงให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้นตามไปด้วย เป็นภาระของผู้คนที่ทำงานในเมืองใหญ่

แต่สำหรับทำเลห่างไกล นอกตัวเมือง ยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลืออีกมากมาย มีทั้งบ้านเดี่ยว แมนชั่น อพาร์ตเมนต์ที่ถูกทิ้งร้าง เจ้าของสูงวัยเสียชีวิต ไม่มีผู้รับมรดก หรือลูกหลานไม่อยากเสียภาษีมรดกจึงปฏิเสธการรับช่วงต่อ หรือเป็นอาคารเก่า น่าจะไม่ปลอดภัย หรือไม่ทนทานต่อแรงแผ่นดินไหว

ศาสตราจารย์ชิเอะ โนซาวาผู้เชี่ยวชาญด้านนโยบายเมืองและที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัยเมจิ เสนอแนะว่า ท้องถิ่นต้องมีนโยบายเร่งด่วนเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเพื่อพลิกฟื้นความมีชีวิตชีวาให้แก่พื้นที่ ไม่จำเป็นต้องให้น้ำหนักไปที่แมนชั่นหรู ทำเลดีเขตเมืองเท่านั้น เพราะเกือบทุกพื้นที่ทั่วประเทศญี่ปุ่น มีโครงข่ายเส้นทางถนนและรถไฟเชื่อมต่อถึงกันอย่างดีอยู่แล้ว ทำเลดีจึงไม่ใช่ใจกลางเมืองใหญ่เท่านั้น คนญี่ปุ่นยังมีทางเลือกอีกเยอะ

อยากเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในโตเกียวบ้าง…